作者：易憲容

 

　　中央經濟工作會議以房地產去庫存化作為2016年的五大任務之一，並提出一套組合拳。對此，市場反應十分熱烈，特別是房地產開發商、地方政府及房地產投資者，人們認為土地財政又可持續了，手上的住房可以拋售給下一波接棒者，內地房地產市場又有救了。

 

　　有一個論調就是，住房作為不動產，是一個完全分化的市場，各個城市房地產去庫存化的壓力不一樣。這種論調認為，到2015年底，內地房地產市場已進入一個全面大分化的時期，即一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續高漲，總體上呈現「量穩價增」的局面；其他二線城市和部分三線城市從規模擴張轉為結構優化，總體步入「量減價穩」階段，有一定的庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體乏力，「有量無價」，庫存壓力大。

 

　　按照這種論調，當前內地房地產市場去庫存化根本不是什麼問題，有問題也只是三四線城市而已，反之，在一線城市及部分二線城市，自2014年政府推出一系列的救市措施之後，已經走出困境，又開始步入前十幾年那樣的繁榮階段，2016年這些城市的房價又會上漲。不過，實際情況並非如此。

 

　　三四線城市急待去庫存

 

　　最近發布的2016年《社會藍皮書》指出，隨著城鎮化進程，城鄉居民住房條件得到了顯著改善。其抽樣調查顯示，在2015年，就家庭住房自有率來看，受訪家庭居民自有率達95.4%，其中城鎮居民家庭住房自有率為91.2%；從擁有住房套數來看，19.7%的家庭擁有兩套以上的住房；從人均建築面積來看，受訪居民家庭人均建築面積為50平米，2013年調查的數據為47.3平米。而且這些數據都比上一年有一定程度的增長。

 

　　這說明了什麼？一是與發達國家相比，內地居民的住房自有率非常高（美國只有67%），對城市居民來說，除不到10%比重的居民之外，其他居民的居住需求基本上能夠滿足。二是城市居民持有兩套以上住房的比重達近20%。也就是說，這些持有兩套以上住房的居民只要讓其10%居民住房出租，就完全可以滿足不到10%不持有住房居民的租房需求，而另外10%足以滿足流動人口租房之需求。三是城市居民的人均住房已經達到近50平方米了，所謂的改善性住房需求也不會太高了。而這些數據僅是表明城市所持有住房的現狀，並不包括正在等出售和即將出售的住房。所以，在2016年房地產去庫存化後，內地居民所持有的住房自住率比重會更高。

 

　　更為重要的是，有資料顯示，截至今年底，內地商品住房總庫存預計達39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去庫存化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。同時，國家統計局數據顯示，截至11月末，內地商品房待售面積6.96億平方米，比10月末增加1004萬平方米。今年前11個月，內地新開工房屋有14.06億平方米。這意味著不僅現有的住房需要時間來消化，而且新房仍將源源不斷湧向市場。

 

　　在未來幾年，這些住房都得由居民來消化。農民的市民化則成了化解當前住房庫存過高的重要途徑。但是農民願意進入那些沒有就業機會的三四線城市嗎？這些都是農民居住地方的周邊城市，不僅就業機會少，而且離他們老家不遠，自己老家農村都有大量的住房空著，估計他們是不願意進入這些城市購買住房或市民化的。所以，中國三四線城市的房地產去庫存化會相當不容易。即使有地方政府補助居民80萬去購買住房，但「羊毛出在羊身上」，這些地方政府並不會做虧本的買賣。也就是說，這些城市房地產去庫存化太嚴重，地方政府不得不出此對策。而內地城市房地產市場去庫存化僅是開始。

 

　　問題終會臨到一二線城市

 

　　現在再把焦點回到一線城市及人口流入多的二線城市。這些城市，絕大多數人都認為不僅不需要去庫存化，反之政府應加速推出土地，增加供給，否則房價又會快速上漲。就如今年的深圳那樣，1至11月房價上漲40%以上。但無論是深圳還是北京，如果按照這樣的政策思路，一線及少數二線城市房地產市場同樣會走上當前三四線城市住房供應嚴重過剩不歸路。因為，《社會藍皮書》已經表明，內地城市居民的住房供求關系早在2010年達到供求平衡。當前有20%居民擁有兩套以上的住房。但即使是這樣，只要當前房地產有暴利，一定引誘更多房地產開發商進入這些城市，不久之後這些城市的住房同樣會大量供應，去庫存化也只是時間問題。

 

　　比如北京的順義地區，通過衛星觀察，在幾年前拍賣出去的土地，目前有100多幅沒有開發，仍在等待房地產市場回暖才動工。盡管最近順義區政府要求這些持有土地的房地產開發商動工，但多數只是做做樣子而已，因為市場前景仍然不看好。更為具體的是，在我居住的地方，有一塊土地在幾年前就已經規劃好要建幾十棟高樓，土地圍了5年以上，但至今連影子也沒有。房地產開發商根本不敢動工。而這樣的情況北京到處都是。事實上，只要公共交通向外延伸，北京周邊的土地再建幾個北京城，根本不是什麼大不了的事情。只要房地產開發商認為市場前景好，住房市場有暴利，大量的住房供給立即會湧現。所以，按照當前房地產市場的發展思路，下一波的房地產市場去庫存化會蔓延到當前的一線城市及少數二線城市。當前內地房地產市場去庫存化僅是開始，中央政府對此得有清楚的認識。