路人甲

　　23日，港珠澳大橋宣布通車刷屏，也淹沒了同日灣區樓市的大新聞：深圳人才安居集團豪擲18.84億元，奪得東莞塘廈3.9萬平方米商住地，成為塘廈新地王。而這對於珠江東岸的深莞樓市剛需族來說，關乎其切身利益的程度不亞於大橋通車。

　　雖然深圳人才安居集團尚未公布這次地塊具體規劃情況，但是業內普遍認為是深圳保障房落地東莞的標誌。一個城市，把官方保障房建在另一個城市，這還是第一次的「喜聞樂見」，也意味?開啟大灣區樓市的「飛地」新時代。

　　臨深新房2萬上車

　　深圳直轄傳言由來很久，但終究難實現。其實，有沒有這個名分並不是關鍵，這次深圳在借地建房上打響了第一槍。也就意味?官方首先從樓市上已把東莞塘廈鎮，包括旁邊的鳳崗、清溪，即慣稱的鳳清塘納入了「大深圳」的版圖。拋開名分，「深圳直轄」已從塘廈開始，這麼解讀一點也不為過。

　　深圳規劃到2035年，新增住房共170萬套，其中各類保障房不少於100萬套。深圳土地已幾乎盡開發完畢，170萬套所需的天量土地從何而來？那麼塘廈借地已經從實踐上給出了答案。

　　所以借地不會是個案，而將是一種趨勢，飛地模式由此確立。對於剛需族來說，不能當成一個簡單的新聞來看，而應該就此洗腦。2015年伊始的此輪樓價暴漲後，深圳新房均價每平米5萬元起跳，剛需族不免望房興歎。臨深的塘廈鎮新房均價目前在2萬元每平左右，總價在150萬左右，比較匹配深圳中產的購買力，所以在大灣區正式進入「飛地」新時代以後，不要自認為買不起房，必須以大深圳、大灣區的視角來審視樓市，深圳剛需族應確立這樣的購買觀，深圳新房2萬元起。

　　歷史已告訴未來，不要懷疑官方主導樓市的力量，曾經著名的保障房小區益田村和梅林一村，剛剛興建的時候，也是邊遠郊區，那時的繁華中心區是羅湖。在贛深高鐵通車以後，從塘廈的東莞南站至深圳市中心的福田高鐵站的也就20分鐘左右車程，鳳清塘勢必將加速融入大深圳。而深莞兩地官方主導的配套也必將陸續跟上，未來的鳳清塘或是今日之梅林一村。

　　下個金礦前瞻深莞惠

　　或許大家有一個疑問，既然選擇飛地模式，深圳保障房為什麼沒有選擇時間最早的飛地深汕合作區？雖然地價等成本更為便宜，但目前的最大障礙是空間隔離：深汕特別合作區距離深圳直線距離60公里，驅車至深圳市中心區至少1個半小時車程。

　　然而中國郵政深圳市深汕區局26日已掛牌，深汕特別合作區新郵政編碼518200正式登場，該區居民還將獲得深圳戶籍。深汕區機制正轉為深圳主導和管理，網上有評論認為事實上已成為深圳第11區。

　　深汕合作區在大灣區一體化的路上，正在提速。那麼深圳保障房在第11區的選項也將只是時間而已。東莞塘廈鎮拿了第一名，第二名會是誰，目前還看不太清，但可以明確的是，在重大基建配套的深汕高鐵開建或開通後，屆時，從深汕合作區到前海中心區的通勤時間不到30分鐘。面積468多平方公里的第11區也將成為深圳人安家最大飛地之一。

　　在4月的深莞惠經濟圈（3+2）聯席會議上，曾提出深莞惠三方合作建設試驗區。截至目前，三方試驗區尚未公布具體規劃，但從已經啟動的借地的鳳清塘，到必將成為第11區趨勢的深汕合作區，可以判斷，這就是試驗區的雛形所在。也是一體化的先期落地措施，那麼從前述剛需切換至投資客的視角，得出一個結論，試驗區為先導的深莞惠一體化將是大灣區樓市的下一個金礦。

　　10年前深圳大力主導關內關外一體化的進程，有人很不屑，現在關外龍華新房賣得比關內福田還俏。再復習那句話，要相信官方主導樓市的力量，炒股要聽黨的話，買樓要跟官家走。這便是此次官方異城借地的最大啟示。