易憲容

　　最近，中央政府決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自貿港政策和制度體系。4月14日，中共中央國務院《關於支持海南全面深化改革開放指導意見》(下稱《意見》)正式落地。

　　海南享獨特優惠政策

　　《意見》明確提到，將支持海南開通跨國郵輪旅遊航線、探索發展競猜型體育彩票等。國家移民管理局日前發布消息，自2018年5月1日起，在海南省實施59國入境人員旅遊免簽證政策，大力推建海南自由貿易港發展成國際旅遊消費勝地等。一句話，中央給出一系列的政策，讓海南的經濟發展起來。《意見》的時間表顯示，自貿港在2025年初步建立，2035年成熟，2050年建成完畢。

　　可以說，中央希望把海南打造成如香港般吸引世界目光的自由貿易港，這些優惠政策對於內地其他地方來說是絕無僅有的。因為，目前內地許多城市開放度仍然有限，特別是金融市場的開放與國際市場相比還相差很遠。但是，經濟全球化、金融全球化已經推行幾十年了，資金、商品等跨國的流動都是習以為常的事情，所以制度開放的效應正在逐漸遞減。世界是這樣，中國也是如此。因此，海南要想成為一個真正的自由貿易港，並非僅是制度上放開就能夠達成，更重要的是海南本身的內在基本經濟環境、制度環境及地方政府發展理念等。如果海南的主事者仍然希望僅靠短期的制度暴利發展起來和繁榮起來，而不是經過長期逐漸地成長，這是幾乎不可能的事情，反之同樣會走向上世紀90年代房地產泡沫破滅的老路。這也是海南建省30年來，其經濟發展一直滯後於沿海各省，且差距越來越大的原因。

　　炒房提高成本 扭曲價值

　　海南經濟發展之所以滯後沿海各省，不僅在於海南的經濟基礎差，而且在於政府的主事者一直沒有找到利用本地優勢資源來長期發展的路徑。特別是近幾年，海南基本上採取了完全依賴房地產的經濟，這讓海南經濟無法走出房地產泡沫破滅的陰影。近年來，海南以推高房價來保證經濟增長，導致海南房地產市場持續升溫。根據相關統計資料，過去4年海南商品房成交額合共超過6100億元(是2008年全年GDP的4倍，2010年全年GDP的3倍);海口今年3月新建商品住宅售價以按月升2.1%領跑全國，而且近兩年進入海南房地產的資金基本上都是來自海南省外的炒房資金。鏈家數據顯示，2017年上半年海南購買住房成交中，省外居民佔90%以上，主要來自東北三省、北京天津河北等。海南政府允許全國居民到海南炒房，那麼海南經濟怎能走向長期發展之路?

　　更為好玩的是，面對房地產市場火爆，房價快速上漲，一年多來海南政府出台了逾14次的房地產調控政策，但是每一次調控政策出台，都會反成為銷售火爆、推高房價的最大動力。也就是說，政府推出房地產政策的目的不是要讓火爆的房地產市場熱度下降，反之是火上澆油。這樣的思路能夠讓海南的經濟走向正常之路嗎?

　　海南全島建設自由貿易試驗區的消息傳出後，短短一個星期的時間，全國各地的購房者紛紛湧入海南各市縣。各大樓盤銷售中心諮詢者絡繹不絕，很多購房者不是在購買住房，而是在搶房，因為搶到住房就是利。有了這種心態，購買住房往往會採取一次性付款方式。有樓盤銷售人員稱，很多購房者都不仔細研究房屋的朝向等因素，生怕搶不到了。有部分樓盤價格幾天時間出現了1000元至3000元上漲。也就是說，《意見》出台之後，外省居民到海南搶房成了海南成立自由貿易試驗區最大奇觀。而海南限制房地產炒作的政策(被稱為最嚴的房地產調控政策)直到一個多星期後才出台。而這些限制房地產炒作政策，不僅沒有在公布之後立即落地，而是留出了近一個星期的緩衝時間。同時，相應的幾個房地產限制政策也如擠牙膏似地分三次擠出。這些都表明海南不願意放棄「房地產化」經濟，希望先是把房地產市場炒作起來，把房價推高再說。

　　如果海南自由貿易試驗區發展前，政府先是把當地的房價推高，先造就房地產市場的短期繁榮，這對海南未來自由貿易港的發展將帶來嚴重的負面影響。不僅會讓整個海南的企業營運成本全面提高(目前海南不少城市的高房價與沿海發達城市的房價相比有過之無不及)，也會改變整個海南的營運環境及企業和居民的基本價值。再加上，如果這次海南房地產調控政策不能抑制房地產炒作，那麼海南自由貿易港要發展起來可能是遙遠的事情。這就是當前海南房地產市場的現實。