易憲容

　　6月份的內地房地產市場，與前幾個月過分喧鬧不同，又開始寂靜了下來。尽管偶爾有媒體還在說有地王的聲音，但這種聲音也只是零星半點，并開始在逐漸退出市場。反之，當前內地房地產有點如2013年初的情况。從4月份開始，全國的住房銷售面積與銷售金額增長的環比都在下降，而且到了5月及6月，這種銷售金額增長的環比下降速度更快。

　　6月份，30個大中城市商品房成交面積繼續回落，比5月繼續下降8個百分點，即連續三個月出現回落了。目前一、二、三線城市房價環比增速均已經拐頭向下，尽管房價上漲的城市還是不少，但是主要是同比上漲，環比上漲的城市在減少。

　　去庫存是偽命題

　　7月6日，中國社科院發布的《中國住房2016中期報告》預測，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會進入一個短期調整期。市場分化將從「少數城市熱、多數城市冷」轉向兩極分化進一步加劇。也就是說，目前過度寬松的信貸政策及救市政策不能讓內地房地產市場走出困境，對房地產刺激正在減弱。這種情况的出現不僅在於熱點城市的房價過高，高得讓一般民眾難以置信，根本就無能力進入房地產市場;而且房價推高，要所謂去庫存完全是一種笑話。房地產開發商面對暴利，豈會離開市場?反之，甚至於還會瘋狂進入市場，希望抓住最后獲得暴利的機會。最近不少城市的土地市場火熱也許就是與這種觀念有關。

　　所以，我一再強調，「房地產市場去庫存」完全是一個偽命題。這些年來，政府的一些職能部門除了制造一些似是而非的概念及政策外，幾乎很難對市場有好的判斷，并制訂好的政策讓房地產市場持續穩定健康發展。反之，他們制訂的相關政策使得內地房地產市場更是复雜混亂，比如住房限購政策就是如此。這些政策使內地房地產市場走進了難以擺脫的困境，今年情况同樣是如此。

　　就業形勢顯示房價將跌

　　更為重要的是，從最近的就業形勢來看，意味着房價未來將會下跌。國際諮詢公司凱博諮詢(Guidepoint)日前通過大數據分析各個行業就業情况后，發布了一份有關中國就業市場的報告。報告發現，自2013年初，房地產行業就業機會的走勢與房地產市場的走勢在6個月中是相似的，而就業機會具有前瞻性，先於房價6個月左右達到峰值或觸底。根據研究，內地房地產市場中介新增工作機會的峰值已經過去，意味着房價未來將會下跌。凱博諮詢數據與分析團隊主管Erik Haines表示：「如果這一趨勢持續，近期新增就業機會的減少可能暗示內地房價將會開始下跌。」這一時刻很可能已經到來。

　　事實上，從7月1日所公布的上個月國內采購經濟指數(PMI)看，內地經濟面臨的困難與不確定性正在增加，就業壓力也在上升。制造業PMI的從業人員指數跌至47.9%。這個數據表明了中國制造業招聘正在持續收縮。政府希望服務業向好來增長內地就業市場的平穩，但實際上同期的非制造業PMI的從業人員指數收縮得更嚴重。而這種情况不僅意味着內地經濟結構調整及淘汰落后產能正在嚴重影響居民就業，從而使得政府一向不擔心的就業成了問題，更重要的是失業加劇會影響內地居民的收入、消費和對未來收入的預期，從而全面影響居民能否進入市場購買住房。所以，當前就業形勢變化，已經發出一個重要的信號，內地房地產市場的周期性調整又將開始，房價也可能再次下跌。

　　剛性需求將消失

　　其實，當前內地房地產市場的問題還是在於市場庫存太多，在於人口增長已經開始下降，少子化的時代已經到來。清華大學社會學教授孫立平曾引用數據表示，如果只計算進入銷售環節卻沒有賣出去的庫存，當前內地住房庫存大概有6億到7億平方米;如果加上已建成但未進入銷售環節的，大約有50億平方米;如果再加上土地已經出讓，但未開建的庫存，估計大約為132億平方米。如果再加上不少住房是銷售出去了，但這些購買住房者的房子，既賣不出去，也租不出去，完全套在自己手上，那麼當前內地的房地產庫存更是一個無限大的量。內地城市居民的住房在2010年基本上達到平衡，即三口之家基本上有一套住房。所以，除了少數城市之外，內地住房嚴重過剩已經是不爭的事實。目前內地居民之所以還會去搶房，主要目的在於希望持有住房升值，以后能夠以更高的價格賣出。

　　還有，社科院人口學者鄭真真在今年夏季達沃斯論壇上表示，到本世紀末，中國人口可能只剩10億人，甚至還有人說8億、6億。有專家預測，2029年后內地人口將開始步入衰退期。試想，如果中國人口全面下降，建造如此多的住房，需求從何而來?到時候，房地產開發商所編造出來的住房「剛性需求」也消失了，住房的價格再低也無人來接盤。

　　總之，房地產就業市場的信息已經向內地房地產市場發出了一個重要的信號，房價的調整短期又會開始。因為，當居民就業機會減少，收入下降，將越來越無能力進入住房市場。而住房太多，人口增長下降，房地產企業倒閉潮即將出現。這些都會強化內地房地產市場周期性調整的到來。