易宪容

　　 5月9日，权威人士的讲话已经引起国内外强烈的反响，市场纷纷认为中国的经济政策会出现重大调整，因而抱有极大的希望。比如，权威人士在讲话中指出，树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤。因此认为，就得让中国的股市、汇市、楼市都回归到其基本功能。因此，住房就得回归到居住功能。这指出了中国房地产市场走上持续健康发展的唯一道路。

　　 限购政策难遏房价

　　 根据这样的原则，近日国家权威的主流媒体，也就当前内地炒得火爆的土地市场发表评论，其题目就是《树不能长到天上，房价上涨也一样》。文章最后认为房地产市场要回到居住功能，但是从整篇文章看，把当前房价上涨看作土地价格上涨的结果，把房价上涨与住房市场的去库存联系起来，根本就没有回到5月9日权威人士讲话的基点上，而是与早几年的房地产市场宏观政策及当前地方政府所采取的调控政策没有多少差别。

　　 自2004年开始，政府一直在就房地产市场过度发展的问题采取一系列宏观调控政策，但越是调控，上涨得越快。因为，政府从来就没有想过让过快上涨的房价真正得到遏制，只是让房价不要涨得太快而已。如果房价疯狂上涨，政府就出台不痛不痒的调控政策，比如什麽60至70，什麽限购政策、什麽土地拍卖限价等。然而，只要住房不回归居住功能而还是赚钱工具，这些宏观调控政策出台，至多只是增加一点投机炒作的成本，而这些成本与疯狂上涨的房价相比，根本可以忽略不计。

　　 一年多来，内地一些城市的房价又出现疯涨，根本原因就是政府借去库存的名义，采取过度宽松的信贷政策，让持有住房的居民利用信贷优惠、税收优惠、住房公积金优惠等涌入房地产市场。试想，信贷利率降到历史以来最低水平，住房首付款降到历史最低水平，甚至政府对市场流动的首付贷开始睁一只眼、闭一只眼，在这种情况下，居民岂能不涌入房地产市场？房价岂能不疯狂上涨？但是，当房价疯狂上涨之后，政府不是从根源上入手，即房价是过度的信贷扩张推动的结果，从收紧信贷入手，而是又采取所谓的没有作用的限购政策，而这些政策早就证明对遏制高房价是无效的，地方政府却乐此不疲。因为，这样正好达到地方政府的目的。这样，一些城市的房价岂能不疯狂上涨？

　　 应从金融杠杆及税收入手

　　 可以看到，在一线城市房价疯狂上涨之后，这种房价疯狂上涨的态势正在从一个城市向另一个城市蔓延。比如，100城房价指数显示，上月全国房地产市场价格按月升1.7%，比4月的1.45%扩大，个别二线城市如厦门、合肥等房地产价格按月疯狂上涨5%以上。但是，面对这些疯狂上涨，没有哪个城市真正想遏制，只是放出风声要重新启动限购政策。试想，这个以投机炒作主导的市场，房价涨跌完全是由预期来决定，如果房地产宏观调控不仅不是从房价上涨信贷过度宽松的根源上入手，而是放出风来会采取限购，那麽不正好鼓励更多的投机炒作者涌入房地产市场吗？这些城市的房价岂能不继续上涨？

　　 房价的疯狂上涨，不仅让大量的房地产开发商涌入这些城市买地，土地拍卖出一个又一个地王，而且土地价格上涨又会推高房价。如此恶性循环当然对地方政府的土地财政最为有利。这也是地方政府所愿意看到的。但是，拍卖的土地到房地产开发商手上再以商品房出售，至少是1至2年以后的事情，甚至更长的时间。房地产开发商为何对未来市场就这样有信心，以致敢把一块块的土地价格不断推高？难道他们就不怕未来市场出现调整吗？其实，这只是我们站在外部来看土地市场，实际情况根本就不是这样。其实，房地产开发商认为政府根本不会让未来的房价下跌，而且认为即使房价下跌，到住房无法销售时，地方政府与房地产开发商肯定会有另外的方式来应对。所以，现在地方政府这些不痛不痒的房地产宏观调控政策，还是走在前十几年房地产宏观调控的老路上，对遏制房价起到的作用十分有限。

　　 要让住房回到居住功能，就得用金融杠杆及税收政策，因房价是这种方式推高的，就得从这些方面入手。比如提高住房按揭贷款首付比例、提高住房贷款的利率，特别是对持有更多住房的购买者要全面提高利率及首付比例。同时，用税收政策把住房的投机投资与住房居住严格区分开。这才是当前中国房地产市场能否遏制住房投机炒作的关键所在，其他所谓限购政策只是玩玩而已。对此，十几年的经验早已证明了。