易憲容

　　「搶到房就賺到錢」，這是在中國內地，特別是一線城市及最近房價瘋狂上漲的一些城市的住房投資者的歷史經驗或預期。所以，隨著去年以來政府推出一系列政策鼓勵投機者進入市場，中國一線城市及一線城市周邊的城市房地產市場又開始瘋狂了，只要有房子出售，不用考慮任何理由就全民搶購，從而使得房價在短期內瘋狂上漲，於是，房地產開發商也開始搶購土地。在這種情況下，這些城市的住房銷售大增，房價大漲，各地方的GDP及土地財政保住了，地方政府也在偷著樂。可以說，這一波一線城市及一線周邊城市房價暴漲，是政府與房地產開發企業一起合謀推高房價的結果。

　　但是，這種「搶到房就能夠賺錢」的瘋狂是否能夠達到購買住房者的目的，則是相當不確定的，特別是對那些購買期房的居民來說，更是不確定，因為他們根本不知道在未來兩年他們收到住房之後或更長的時間內拿到住房之後，房地產市場的價格是如何變化。未來房地產市場價格的變化不僅取決於房地產市場的形勢，更取決於中國政府的房地產政策，特別是房地產市場政策一變化，如讓住房回歸到它的基本居住功能(這是最近中央政府對住房的基本界定)，那麼這些搶到住房的居民賺錢預期就可能落空了。且不要看早幾年的溫州及鄂爾多斯房價暴跌幾年，只要看看近來香港房地產市場發生的情況就一目了然。

　　借鑑香港置業者經驗

　　比如，香港鴨昪洲南灣由銀行收回賣出住房，為6座中層A室，實用面積1174平方尺，原業主2010年以2059萬元購入，目前叫價1780萬元出售，比購買時低279萬元。但這個價是否賣得出還不確定，如果賣出加上稅費虧損也要在300萬以上。還有上環大安臺8號，原業主於2012年10月份，以1200萬元購入，現銀行收回後叫價880萬元，比4年前購入價低320萬元或27%，如果加上稅費，虧損更是嚴重。還有，西九龍GRAND AUSTIN 1A座低層B室，最近以883萬元成交，但該住房於2014年以1021萬元購入，帳面已虧損138萬元，由於持有時間不足3年，假如連同10%的額外印花稅、釐印費及代理傭金等費用計算，原業主實虧損超過270萬元，虧損達近30%。而且這種情況，目前在香港十分普遍，比如購買459萬的住房虧損117萬賣出;購買833萬的住房虧損120萬賣出等。

　　香港房地產市場的這些個案表明，購買住房是否能夠賺錢是不確定的。有些不僅不能夠賺錢，還可能嚴重虧損。因為，只要房地產市場出現周期性調整，買到房就是搶到錢的神話立即就會破滅。論城市的國際化程度、居民的財富持有程度、所謂土地稀缺程度等各方面的因素，中國哪一個城市可與香港比?即使是深圳也相差很遠!香港的房地產市場可出現周期性調整，難道內地城市的房地產市場不會?現在內地仍然還有人在叫喊北京的房價要漲到每平方米50萬元，上海及深圳的房價要漲到多少萬元，反正各種天方夜譚的言論都出來，目的當然是讓內地居民利用政府當前各種優惠條件搶房。但實際上，搶到房子後是否搶到了錢是相當不確定的。如果一個居民搶到了一套住房，在未來賣出要虧損幾百萬時，不知這些購買者的滋味是什麼?

　　更為重要的是，在當前房價瘋漲的城市，搶房的居民基本上都是完全投資或投機炒作者，他們購買住房目的都是為了將來以更高的價格賣出，無論是首付貸泛濫還是離婚潮盛行，都是最好的說明。如果這些搶到住房者是接最後一棒時，那麼其結果也會如目前香港的購買住房者那樣出現嚴重虧損。從目前香港的情況來看，在前3、4年購買的住房，想賣出賺錢幾乎不可能，基本上都會虧損。也就是說，如果當前房價瘋狂上漲的這些城市，其房價在3、4年內出現調整，那麼最近湧入這些住房市場的投資者都會被套住。如果這些住房投資者接的是最後一棒，那麼搶到房不僅不能夠賺錢，也可能讓其僅有的一點財富雞飛蛋打。當前香港的房地產市場就是最好的例證。

　　所以，對於內地居民來說，在當前住房價格過高、房地產泡沫巨大的情況下，一定要對市場進行理性的分析，不要看到別人進入房地產市場，自己也湧入。因為，投資者在房價很高時進入，一定會成為嚴重的套牢者。香港是這樣，內地也不可避免。