易憲容

    今年以來，中國房地產市場繁榮，房價瘋狂上漲，土地市場火爆，100多個地王出現，卻并沒有反映在中國房地產上市公司的股價上。反之，A股房地產類股指數今年以來已下跌了20%以上，表現遜於大盤。在香港股市，大型中資房地產開發商的股價也下跌了14%以上。

    房價股市嚴重脫節

    一般來說，股市是實體經濟的晴雨表，中國房地產市場繁榮，房地產上市公司的股價在幾個月之前就應該上漲。而當前中國房地產市場的價格和土地市場的價格瘋狂上漲，也應反映在A股及香港H股上市的房地產公司的股價上，但實際上這些公司的股價不僅沒有上漲，而且跌幅不小。

    這種房價與股市嚴重的脫節，實際上是向中國的住房投機炒作者發出了嚴重警告：當前中國房地產市場的復蘇與繁榮可能是曇花一現，不可持續的，房地產市場的周期性調整又將開始。如果中國的房地產市場再次出現周期性調整，房價肯定是救無可救了。

    今年第一季度在A股上市的房地產開發商的平均净利潤率降至7.9%，而2014年年底為10%。其實，關鍵因素在於以下幾個方面。

    一是近年一些城市的房價快速上漲，甚至於瘋狂上漲，并非是居民的住房消費需求增長所引致，而是政府過度擴張的銀行信貸政策及嚴重優惠的稅收政策，再加上以互聯網金融為主體的首付貸出現，而這些政策及因素則是鼓勵有房的居民涌入房地產市場過度炒作，并由此來推高房價。可以說，只要對互聯網金融進行整頓（目前已經開始），只要中國央行的貨幣政策出現轉向或收縮，那麼要再推動居民涌入房地產市場是不可能的，這種房價瘋狂所造成的繁榮是短期回光反照，根本是不可持續的，而當前中國股市的投資者對此是看得十分清楚的。

    二是中國土地市場價格的瘋狂。這基本上是地方政府與房地產開發商合謀的結果。因為地方政府藉房價上漲，與房地產開發商一起合謀推高土地價格，最受益者是地方政府。住房投機炒作者看到土地價格瘋狂上漲，認為房價還會快速上漲。這樣，土地價格瘋狂上漲不僅會引誘相應城市的房價繼續上漲，引誘更多的住房投機炒作者涌入房地產市場，而且也進一步推高土地價格，造就土地市場更為「繁榮」。

    但是，實際上這些拍賣出「地王」的土地，拍賣到土地的房地產開發商是否會按照所拍賣土地的價格繳交款項，外人也不知道，這些完全是地方政府與房地產開發商之間齘面下的事情。拍賣到土地的房地產開發商只要把土地的價格推高，制造了一個又一個的「地王」，就達到了目的。所謂的「地王熱」，各個城市制造一個又一個的「地王」，只是一種假象，一種玩給住房投機炒作者的游戲。而且從最近中央政府職能部門對「地王熱」的表態，看到上下級政府對「地王熱」的曖昧，就知道當前的「地王熱」其實是政府從下到上都在玩的游戲。可以說，中國股市投資者對此看得十分清楚。這就是為何股市投資者對中國房地產上市公司沒有興趣的關鍵所在。

    股市投資者看穿市場假象

    可見，當前中國房地產市場的回升完全是房地產政策過度放松信貸政策，完全是一些投資機構或個人過度槓桿炒作的結果，只要這些政策一變化，這一輪房地產市場周期性調整是必然的，這種房地產市場是不可持續的。而土地市場火爆基本上是地方政府與房地產開發商合謀玩的一種欺騙市場的游戲，這種游戲已經被市場所拆穿，玩下去的結果肯定是沒有贏家，會讓中國許多城市的房地產市場及中國經濟輸得更慘。這種情况，A股市場及香港H股市場的投資者已經看得十分清楚，只能退出這個市場，否則一定也會輸得慘重。這就是房價地價高漲而房地產上市公司股價下跌的原因所在。