內地房價下跌將成趨勢

　　易憲容

　　國家統計局公布房地產數據後，兩個事實是十分明顯的：一是5月份的住房銷售總額環比全面下降，而其下降的比例大於銷售面積下降比例的一倍;二是一線城市北京、上海和深圳等城市的房地產市場開始降溫，不僅房價漲幅在收窄，而且房價也開始下跌。蘇州等城市的情況也是如此。

　　市場預期轉向

　　國家統計局公布的數據顯示，5月份，內地70個大中城市房價同比漲幅已經連續第八個月在上漲，新建商品住宅同比上漲的城市數量還在增加，但環比上漲的城市數量在減少，一線城市房價的同比和環比漲幅都在開始收窄。其中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市，分別有60個和49個，分別比上月減少5個和2個。又從環比看，上個月的房價漲幅最大的是廈門達5.5%，跌幅最大為牡丹江下跌0.5%。

　　這些數據表明，一是今年早幾個月一線城市及少數二線城市出現房價瘋漲的局面還在向其他城市蔓延，但是這種蔓延已經開始減弱，甚至於有可能成為強弩之末;二是這些城市的房價同比還在上漲，可能還有基數效應，即去年的不少城市房價基數不高，從同比看還在上漲，但實際上漲幅度十分有限;三是今年早幾個月一線城市及少數二線城市的房價瘋狂上漲，但最近這些城市房地產政策的傾向稍微變化，上漲風向立即逆轉。這就意味著這些城市房價上漲主要是投機炒作所推動，只要有風吹草動，立即會引發市場預期逆轉，房地產市場變化。

　　現在的問題是，內地房地產市場的價格整體上漲幅度收窄或放緩，早幾個月房價瘋狂上漲的城市房價開始下行，這些信息意味著什麼?如果這種趨勢持續下去，也就意味著今年5月份內地的房價上漲已經出現了一個轉折周期，不少城市在房價上漲之後開始下跌。當然，這種情況是否能夠成為一種趨勢，可能最為重要的因素要看央行貨幣政策。

　　從上半年房價上漲最大推動力量來看，基本上是央行過度的信貸擴張結果，今年前5個月三分之一以上的銀行信貸資金都進入住房按揭貸款，居民用住房按揭貸款推動了不少城市的房價上漲。所以，今年第一季度無論是銀行信貸增長還是社會融資總規模都達到歷史最高水平，而且這種情況已經延續到5月份。不過，今年4月份銀行信貸及社會融資規模都急劇下降，5月份的M2已經下降到11%左右的水平，比今年政府工作報告所規劃的13%要低。這也意味著過度擴張的銀行信貸不可持續，並且從4月份開始在收縮。如果是這樣，完全依靠銀行擴張推動房價的瘋狂就會停止。也就是說，在貨幣轉向後，從5月份開始內地房地產市場預期轉向可能成為一種趨勢。

　　內地的房地產市場以投機炒作為主導，如果銀行信貸擴張收縮，房地產市場預期開始轉向，那麼如深圳一年來湧入房地產市場的投機炒作者將嚴重套牢，特別是那些購買新房的投機炒作者。因為，面對當前房地產市場的風險，即使想逃出也很困難。幾年來，內地的住房市場將會發生什麼，這些住房投機炒作者一點都不知道。

　　發現套牢時已經太晚

　　在此，我們先來看香港正在發生的情況。

　　2015年下半年以來，香港的房價開始下跌，盡管跌幅不大，但對於不少投資者來說，風險全部都暴露出來。比如，有人在2013年購買的住房，當時以378萬成交，最近賣出380萬，此生意看上去有贏利2萬，但實際上扣除稅收及交易費用，要虧損15萬;另一個例子就是2011年801萬購買，最近802萬賣出，看上去贏利1萬，但扣除稅收和交易費用，實際上虧損38萬離場。也就是說，2011年後購買的住房，基本上都是無利可圖，甚至於虧損離場。

　　內地居民一定會說，內地不會出現這種情況。當然，這只是內地的過去，未來會發生什麼，內地居民根本就不知道。因為，到現在為止，內地居民只知道房價會上漲，從未經歷過房價的下跌周期。房價下跌時會發生什麼，根本就不知道。還有，內地居民會說，住房買賣時不是沒有虧損嗎?為何不把住房交易的費用及稅費轉移給買家來承擔，就如現在內地一樣。這裏有個問題，如果房價上漲時，賣家當然把交易費用及稅費轉移給買家來承擔，但是在房價下跌時，要實現這種稅費的轉移根本就不可能。因為，不加稅費都賣不出去，加了稅費更是沒有接手。

　　所以，在今年房價瘋狂上漲時湧入的投資者、投機者或所謂的自住者，如果房價的下跌成為一種趨勢，盡管這種趨勢十分平緩，甚至於對許多購買住房者來說平緩得看不出來，但是只要房價不上漲而是下跌，對當前內地這個房地產市場來說，住房投機炒作者就不會進入市場，甚至還會逃出市場。如果是這樣，房價下跌的趨勢就會不斷地強化，當這種強化效應十分明顯時，周期性調整就開始了。

　　有人說，內地的房價不會下跌，因為政府不願意房價下跌;也有人說內地房價不能下跌，因為房價下跌會對中國經濟造成嚴重的影響。這些只是一些人的主觀意願，內地這個世界最大的房地產泡沫，無論是什麼力量想如何來操弄都已經不可挽回泡沫的破滅，現在只是時間問題。也就是說，今年以來湧入房地產市場的住房購買者都可能成為這個泡沫破滅的套牢者。

　　更為重要的是，這波房地產市場的套牢，並非股市突然暴跌般讓投資者感到驚心動魄。而這波房地產投機炒作的套牢往往會以溫水煮蛙的方式進行，當過度槓桿的住房投

　　機炒作者發現自己真的套牢時，估計會已經太晚。