央行如此強度的救市

 

　　這次政府救樓市采取了全面出擊的方式。先是地方政府全面放開以往的限購限貸政策，後有央行在房地產金融政策上的重大調整，再有住房公積金政策的放開及可能住房稅的優惠。當然這些救市政策的重心是央行的房貸新政。央行救市政策的核心就是要求首套住房按揭貸款的利率下限規定到7折，及還清或沒有銀行貸款的住房持有者購買住房可以享受首套按揭貸款優惠。可見，央行房貸新政遠超出預期，其強力與力度都是十分大的。

 

　　不過，央行如此強度的救市政策要扭轉內地房地產市場的頹勢並非易事，也難阻內地樓市的周期性調整。因為，這次央行救樓市有可能在短期內對部分城市住房市場的成交量有一定刺激作用，或出現短期的回光反照現象，但對整個內地房地產市場中長期來說，即房地產市場的周期性調整、房地產投資繼續下滑的趨勢是不會停止的。由此，政府通過房地產救市想緩解國內經濟增長下行的壓力同樣很難減弱。

 

　　房地產投資下滑趨勢難止

 

　　首先，今年以來的國內房地產市場周期性調整與以往任何一次有很大不同，即當前內地房地產市場的供給與需求的基本面已經發生了根本性的變化。根據國家統計局的數據可以看到，2011年以前中國住房市場基本上都是結構性短缺，而目前內地的住房市場是出現了全面的住房供給過剩。2008年8月全國房地產開發商手中尚等待出售的住房大約在110萬套左右，2012年中大約在240萬套左右，但是目前大約有370萬套。也就是說，由於2010年以來大規模的房地產投資擴張，住房市場供求關系發生了逆轉，住房市場由結構性短缺轉化為供給過剩，再加上未來一兩還有大量的新增住房供給要上市，整體上說，內地住房市場已經出現嚴重的供給過剩。這就是為何央行救市政策的重點放在「去庫存化」的關鍵所在。但實際上，這些救市政策要化解當前國內樓市嚴重過剩的住房供給問題並非易事。

 

　　其次，這次央行房貸新政對早些時候沒有實施任何限購的中小城市或絕大多數三四線城市來說沒有多少影響。因為，一是這些城市本來就沒有實行所謂的限購政策，所以放開限購對這些城市根本就沒有影響；二是對於這些城市，城市居民的基本居住條件在上個世紀80至90年代就已經解決，如果這些城市的住房沒有投資價值，要想用什麽優惠條件誘使這些城市的居民進入市場並非容易的事情。三是早幾年在房地產投資大潮中，這些城市的住房供給更是比限購城市增長為快，因此，這些城市住房供給過剩的嚴重性比其他城市更高。而且這些城市的住房供給總量遠大於以前限購的城市。四是這些城市的住房開發商不僅規模小，而且融資成本高，如果住房銷售不流暢，隨時都有資金鏈斷裂的風險。如果這些城市如溫州、鄂爾多斯那樣也出現住房市場崩盤，它很快就會向全國蔓延，並全面影響國內住房市場的預期。既然央行的房貸新政對這些城市的住房市場作用有限，這也決定央行救市政策的效果有限。

 

　　購房者心態趨謹慎

 

　　再次，對央行房貸新政有一定影響的是房價過高、早幾年限購政策緊的城市。但是，房貸新政後進入這些城市的購買住房者基本上是已經有住房但沒有欠銀行貸款的有房者，或住房投機投資者。對於這些住房購買者來說，由於他們是可買可不買，買了之後是為了更高的價格賣出，因此，他們是否進入市場，取決於金融市場條件及預期。就房貸新政來說，解決了這些住房投資者信貸的可獲性問題，即可從銀行獲得貸款購買住房，但是融資成本及融資杠杆率問題沒有解決（即利率沒有多少優惠，杠杆率不高）。而後兩個方面是影響投資者預期收益最為重要的因素。也就是說，如果投資者進入住房市場的融資成本高及杠杆低，這會嚴重影響投資者的未來收益水平。再加上這些城市的房價已經處於嚴重的高位（比如北京的房價收入比已經達30，為世界之最）。在這種情況下，投資者會考慮利用房貸新政進入後是否有人來接盤。

 

　　還有，盡管中國到目前為止還沒有經歷過像樣的房地產市場同期性調整，但是美國、日本、歐洲各國以及香港、台灣地區房地產泡沫破滅之經驗應該是知道的，住房投資者可能會進入住房市場，但是會十分謹慎。也就是說，即使房貸新政對這些城市有一定的作用，但這些作用也是短期的局部的，住房投資者不可能同2008年那樣涌入住房市場。可見，央行的救市政策同樣不可能化解這些城市的嚴重過剩的住房供給，房地產市場的周期性調整仍然還會進行。

 

　　總之，無論是從全國住房總體上嚴重過剩，還是央行房貸新政對三四線城市影響不大及限購城市投資者心態來看，這次央行房貸新政難以阻止當前內地住房市場的周期性調整，難以扭轉內地住房市場整個下行的趨勢。這種趨勢不僅會繼續增加國內經濟總體增長带來的壓力，也可能引發國內不少地方住房市場的泡沫陸續提早破滅。對此，市場有所准備嗎？