易憲容

　　內地的住房價格持續上漲了十幾年，不少城市的房價早就漲到天上去了。對於絕大多數住房消費者來說，在當前這種以投資為主導的市場，連想都不會想去購買住房了。因為，面對這種房價，內地85%以上的住房消費者根本就沒有支付能力，所以，新的住房信貸政策表面上是對沒有住房、首次購買住房的居民采取住房信貸的優惠政策，但過高的房價早就把住房消費者拋到市場之外，剩下的只是持有住房但已還清銀行貸款的購買住房者了。

　　可以說，這種已經完全泛化的「住房消費」，實際上是以投機投資為主的住房需求，只不過換了一個好聽的「住房消費」名稱而已。如果沒有事中及事后的稅收限制，購買一套住房都可用於投機投資，那麼持有一套以上的住房在有利可圖時豈不能用於投機投資呢?當前的住房市場基本上是以投資投機為主導，從而使得市場預期成了吸引住房投資者涌入市場的關鍵，也成了市場未來走向的決定因素。

　　信貸政策公布時點左右預期

　　無論是從新的住房信貸政策公布的時點還是規定的內容來看，央行對左右當前市場的預期都表現得淋漓盡致。首先，從新的住房信貸政策公布的時點來看，如果住房是一種完全消費品，它的價格完全建立在實際的供求上，因此政策在什麼時候出台都沒有太大關系。新政策只是重新調整市場的供求關系和利益關系。但是，新的住房信貸是建基於當前住房市場是一個投資投機為主導的市場，市場預期對房價起決定性作用。因此，政策出台的時點不同對市場預期的影響是完全不一樣的。

　　央行公布的新住房信貸政策的時點是長假之前，在這個時點公布，要等各銀行出台實施細則還有7天以上的時間。由於新的住房信貸政策彈性空間大，商業銀行出台的實施細則是什麼，如何落實都面對一系列的不確定性。但正因為這一系列的不確定性，又有7天以上的時間，就既給市場有了充分的輿論準備，又為央行左右市場預期創造了條件。

　　還有，央行對市場預期的左右還表現在新的住房信貸政策的內容上。比如，在新的住房信貸政策中，有些政策看上去是下限規定，但央行知道這些下限是不可行的。但為了左右市場預期，新的住房信貸政策偏偏給出一個具體的下限規定。比如對於首套住房購買者，其按揭貸款，首付為30%，貸款利率可七折優惠。這樣規定，實際上是試圖利用不可行的下限規定來左右市場預期，以此引誘更多的住房投機投資者涌入市場。但實際上，在現有的金融市場條件下，內地銀行是不可能出價七折的利率優惠給購房者的。

　　房企希望左右市場預期

　　同時，新的住房信貸政策出台之后，房地產企業也試圖用各種方式來左右市場預期，同樣表現得淋漓盡致。對於房地產企業來說，先是市場會出現「驚天大逆轉」的輿論鋪天蓋地而來，說什麼如果現在不進入市場購買住房，只會以更高的價格來購買或永遠買不起房。而且在這短短的一個星期里，不少房地產企業的房價也蠢蠢欲動，開始上漲。因為，房地產企業知道，在一個以投機投資為主導的住房市場，投資者是買漲不買跌，只有讓房價不斷上漲，才能把住房的投機投資者重新拉回市場。也就是說，面對新的住房信貸政策出台，房地產企業同樣希望左右市場預期，主導房價。

　　現在的問題是，央行及房地產企業左右市場預期能否決定市場的未來走勢?這又取決於當前金融市場條件的變化，取決於投機投資者對未來的判斷。尽管新的住房信貸政策聲勢浩大，也全面放寬投機投資獲得銀行信貸的條件，但是銀行的利率和信貸的槓桿率并沒有發生多少變化或只是些許的變化，甚至於當前國內外金融市場有一系列不確定性，這些些許的變化今后可能只會從緊而不是放松，住房投資投機者想以低成本高槓桿進入住房市場并非易事。

　　還有，內地住房的價格已持續上漲了十幾年了，市場早就形成了一個巨大的泡沫及完全不可持續性，這是一個不爭的事實。在這種情况下，投機投資者涌入，內地住房市場可能出現短期反彈，但是他們更為擔心的是由於住房投資進入成本高和流動性低，進入市場后會否成為最后一個接棒者?他們將面臨極大的風險。

　　在這種情况下，當前的住房市場預期是否重新出現回轉，應該是相當不確定的。如果住房市場的預期出現回轉，市場可能出現短期反彈，投機者短線炒作可以賺錢后逃之夭夭;如果市場預期不改變，市場將面臨更為深度的調整。在這種情况下，新進入的投機投資者將成為巨大泡沫的最后一個接棒者。如果是這樣，他們可能面臨長期套牢的巨大風險。

　　由此可見，內地樓市的未來走勢取決於這種市場預期的變化。至於市場預期會如何變化，未來市場面臨着一系列的不確定性，住房投資者只能靜觀其變。