香港經貿商會會長 李秀恒

　香港的樓市價格成為了最近大眾關注的重點。進入第二季以來，除了二手市場不斷湧現大幅「劈價」的案例，開發商主導的新盤亦出現了難得一見的大折扣，例如長實集團旗下位於油塘的新樓盤「親海II」，因低至7折，平均呎價不足15000港元，為近7年來最「筍」市區盤，首輪推售626伙一日內沽清，超額認購逾59倍。

　經濟低迷與高息拖累樓市

　雖然這個樓盤賣得火熱，但無可否認的是這是發展商對香港未來樓市走勢不如預期的反映。在明晟（MSCI Real Assets）最新發布的《亞太資本趨勢報告》中，香港2023年第二季度商業地產交易額持續下跌，僅有13億美元，從交易額及宗數看都為歷來次季的新低，與去年同期相比下跌46%，位列亞太地區第七位。其中商業地產市場方面亦跌至新低，最大交易類別寫字樓單季銷售額未達1億美元。

　本港房地產行業的低迷主要成因有二。一為中國內地的經濟復蘇放緩。當內地經濟勢頭較熱的時期，內地資金南下湧入香港亦會相應增加，當中包括房地產投資；此外內地企業來港發行IPO亦會帶動企業及僱員來港，從而穩固甚至推高樓價。今年首季，香港樓市交投表現頗為亮麗，出現「小陽春」，其中與內地通關後的「報復式」交易佔比甚高，而隨着內地的經濟活動在第二季放緩，本港樓市亦相應迎來了相對平淡的交投期。

　另一大原因，則是以美國為首的主要經濟體為應對高通脹，仍然持續高息環境。儘管香港並未完全跟隨聯儲局的加息步伐，但按揭貸款的利率對潛在買家的阻嚇效應仍十分大。再加上美元因加息而保持高企，促使一些投資者資金流向美元資產，預計在本輪加息周期正式結束並重回低息環境前，香港的樓市不會有太明顯的起色。

　適當及時調整「辣招」穩樓市

　房地產行業一向都是本港經濟的重要組成部分，不但是港府庫房的重要財政收入來源之一，更是與民生及其他行業密切相關，例如建築業、金融業和零售業等。因此，即使一向被視為「高不可攀」的香港樓價目前仍有向下調整的空間，但卻絕對不能出現太過強烈的波動，造成買家、租戶、投資者的信心下降，進而對經濟及就業市場產生負面影響。

　港府為壓抑樓市措施，於2010年首度推出「辣招」，目的是管理市場供需，遏止炒風。而在「辣招」不斷加碼之下，近年來炒家已基本絕跡，現時樓市買家以本地用家為主。在樓價出現下行趨勢的當下，政府於上月放寬樓市「辣招」，包括上調自用住宅物業按揭成數上限10%至20%，上調非住宅物業最高按揭成數10%，放寬以資產淨值為批核基礎的按揭成數上限10%。

　但短期內這種微調能否有效難以精確評估，有關當局需要密切留意房地產價格是否有劇烈跌宕的風險，並考慮適量進一步「減辣」，以穩定樓市下跌的波幅，為激活投資動力注入動能。尤其是在非住宅物業方面，可配合中小企的資助及借貸相關計劃，研究有沒有進一步「鬆綁」的需要，幫助中小企業及商舖業主紓壓、渡過難關。（圖源：中通社）