作者：顏安生

　　香港的樓價越來越高，2015年6月5日，香港差餉物業估價署公布的資料顯示，4月份香港私人住宅售價指數為297.1，同比升約21%，再創歷史新高；今年首四個月，香港整體樓價累計升6.8%，小型單位的樓價回勇，領漲樓市；差估署的數據還顯示，4月份香港租金指數報171.1，同比升9.7%，環比漲1%，連升14個月並創歷史新高。與此同時，香港中原城市領先指數CCL最新報141.96點，也就是說，眼下香港的平均樓價水平較1998年亞洲金融風暴之前的最高峰值超逾四成。現在的香港，萬元一尺的房子已經越來越少，幾萬元甚至十幾萬元一尺的價格已經越來越多。

　　對樓市走勢意見分歧

　　自2004年以來的11年間，香港樓市始終呈現上升勢頭，盡管偶有回調跡象，但很快又掉頭上升，令少數看空香港樓市的投資者挗眼。據悉，10年前因看空樓市看好股市而將自住樓賣出並轉入股市投資的市民如今苦不堪言，不僅股市連年虧損，而且由於樓市節節攀升，再想買回當年的那層樓已經沒有可能。更為嚴重的問題在於，由於樓價越升越高，使得越來越多的基層市民根本無力承擔買樓負擔，已經被拋離在樓市之外，成為香港社會中絕望的一族；許多年輕人因樓價過高難以企及，奮斗精神遭受嚴重打擊。

　　面對高高在上的香港樓市，有人斷言，沒有永遠只漲不跌的市場，香港樓市即便回不到2003年的低谷狀態，也肯定會出現一次大跌。但也有相反的意見，認為香港的樓市是一個狹小的開放型市場，香港土地本身供應極其有限，每年落成的單位屈指可數，但香港樓市的需求不僅僅來源香港本身，而且還來自內地和海外，來自四面八方，有鑒於此，香港樓市的表現不能用一般的市場規律來解釋，香港樓市更多的應該從稀缺資源角度來判斷，由於面對龐大的需求，香港樓市顯得越來越稀缺，因而只會越來越貴，出現大跌的可能性不大。

　　分析樓市不能單用市場眼光

　　的確，分析香港樓市不能單純用市場眼光來判斷，香港回歸17年來，香港新增人口每年近8萬，新增加的逾百萬人口對房屋形成巨大需求。更為嚴重的是，近十幾年是中國內地經濟高速發展期，一批富裕起來的人士紛紛到香港置業投資，統計顯示，香港豪宅成交量的逾三成為內地買家；尤其2008年以來，歐美實施系列QE措施，大量國際熱錢湧入香港，大量資金追逐香港樓市，從而使香港樓市出現嚴重供不應求的畸形局面。不僅如此，市場和投資者都非常清楚，香港樓市供不應求的問題將是一個無法解決的「死結」。兩年前港府曾公布，從長遠看，香港的住宅土地總供應不到400公頃，也就是說，香港樓市的土地供應是一個硬約束，但本地、內地以及國際資金對香港樓市的需求卻是無限的。

　　與此同時，由於香港實行聯繫匯率制度，港幣與美元掛恥，從而迫使香港各大金融機構的利率水平向美國聯儲局議息會看齊，低息的金融環境，令香港市民和投資者能夠獲得較低廉成本的資金，置業者貸款負擔大為減輕，從而為越來越多的市民進入樓市提供了有利條件。香港樓市越是節節攀升，所形成的財富效應對香港社會和國際投資者的吸引力就越大，在香港，所有的財富故事幾乎都與樓市有關。2013年國際投資銀行瑞信在其發表的「全球財富報告」指，港人財富的上升主要是受惠於調查期內股市及樓價上升，金融資產例如股票的估值持續上升，以及佔香港財富規模50%的樓市等非金融資產在過去出現的顯著升幅，成為港人主要的財富增長動力。樓市的造富效應令投資者前仆後繼。近來，香港幾位著名的工商領袖在談及樓市時也都表示，由於建造成本越來越高，香港樓市下跌空間很小，買樓自住的市民任何時候都可以出手。