易憲容

　　近來央行降準降息，讓內地房地產市場又春風得意，再加上各地方政府正在匆忙地推出一系列的救樓市政策，不少人又認為內地房地產市場的春天來了，房價又會持續上漲，而2月4日的央行降準更被認為是讓市場繁榮的春風蕩漾。

　　內房賺錢效應嚴重減弱

　　但是，實際上，當前內地的住房市場與早幾年相比，有幾個方面特別不同：一是投資環境。以前，內地房地產市場之所以能夠持續繁榮這麼多年，最為核心的問題就是賺錢效應一直十分強烈，住房投資者只要進入市場，買到住房，沒有哪個不是賺得盆滿缽滿的。這自然會鼓勵更多的人千方百計湧入市場。

　　在這種情況下，全國各地的住房價格快速推高，房地產暴利誘人，並全面推動各地土地價格飆升。於是，各種企業為了獲得暴利都湧入房地產投資，也驅使地方政府拍賣更多的土地來增加住房供給，各地的住房供給呈幾何級數的增長，從而導致全國性住房嚴重供給過剩，即使是一線城市也是如此。比如深圳，它應該是土地最為緊缺的城市，但是近幾年住房供給量是前所未有的。一線城市都面臨住房供給過剩的僵局，更不用說二線三線四線城市了。

　　在當前，內地房地產市場的賺錢效應開始嚴重減弱。這不僅在於住房嚴重過剩導致周期性調整，在於房地產市場預期已經完全改變，且在於投資者紛紛退出房地產市場。目前連溫州炒房團也已經退出，這就給出一個明確的信號，當前內地住房市場賺錢效應已經消失，那麼金融市場環境再寬鬆也不容易吸引住房投資者進入市場了。如果沒有住房投資者，當前內地住房市場要持續高價，造就繁榮是不可能的，除非讓房價回歸理性，讓住房消費釋放出來。

　　最近，不少內地房地產企業虧損、撤出及大規模裁員，就是對當前房地產市場不景氣最好的註釋。2014年，不少房地產上市公司都出現業績虧損。這主要表現為住房銷售業績快速下降。有些房地產企業即使降價也是銷售停滯，不少房地產企業不得不裁員或撤出房地產市場來自救。

　　另外，由於中央「反腐」的深入，房地產市場的投資風險會越來越高。這主要表現為以下幾個方面：比如，政府官員對住房需求減弱，不敢持有更多的住房作為財富增長之工具，反之會把現有手中的住房盡量賣出轉化為現金。這樣住房的需求減少，供應增加，肯定進一步加重住房供求矛盾，從而引發房地產市場的周期性向縱深調整。房地產市場的賺錢效應更是弱化。

　　反腐增加住房投資風險

　　還有，由於前十幾年內地房地產市場的特徵是要素交易的非市場化，以及住房產品的市場化。這不僅使房地產開發商能夠輕易獲得暴利，也使住房市場的要素交易不是通過市場價格方式來完成，而是以政府權力方式來進行。所以，在內地的房地產市場，要獲得土地要素，或是政府權力尋找直接的代理人來經營，或是用金錢購買這些政府的權力，否則企業要在房地產市場發展一定是寸步難行。可以說，內地房地產這種非市場化要素交易的每一個環節都隱含着貪污腐敗的尋租空間。如果中央「反腐」深入到房地產市場，那麼很少房地產開發商與貪污腐敗能脫干係的。

　　所以，「佳兆業事件」之後，市場都在追問下一個「佳兆業」是誰?並設計了各種各樣追問之辦法。比如說，有研究者在關注中紀委之動向，看看中紀委巡視員最近去了哪個城市，然後查明當地是哪些房地產開發商的總部所在地。比如，有一家投資銀行的研究員就整理出一份名單，涵蓋了中國前100家房地產開發商。儘管根據這份名單無法判斷哪家房地產商與哪位官員有關係，但如果知道某座城市出現了問題，就能夠根據這份名單知道哪些房地產開發商存在高風險。

　　可以說，不管這些追問的方法是否科學及有效，不爭的事實是，目前內地房企基本上都是「高危企業」，如果中紀委「反腐」一深入到這些企業，那麼投資者就面臨巨大的風險。比如最近購買深圳「佳兆業」住房的投資者紛紛出來維權，但是實際上作用不大。「反腐」肯定會增加住房投資的風險。

　　儘管中紀委對房地產市場的「反腐」不會狂風暴雨式地進行，以便給內地房地產市場造成巨大的震蕩。但是，就目前的情況來看，中紀委的「反腐」肯定不會停止，而房地產市場是當前中國官場貪污腐敗的「重災區」，只要「反腐」深入，一定會涉及房地產市場及房地產開發商。房地產投資的風險會越來越高，投資者豈能再投資?可見，中紀委「反腐」將成為決定2015年內地房地產走勢的重要因素，投資者不得不關注。