豪士

　　隨着全國多個省市召開了地方兩會和住房工作會議，備受市場關注的棚改工作目標也陸續浮出水面。與2018相比，一些省市在今年的棚戶區改造計劃開工量出現了較大幅度的下降，其中，山西從12.52萬套下調至3.26萬套，河南從50萬套下調至15萬套，降幅均超過70%；而北京、四川、西藏等地的降幅也幾近「腰斬」。但與此同時，廣西、陝西、江西等多個省市的開工量同比持平或增長。

　　棚改政策收緊是事實

　　通過數據的分析，可以看出2019年棚改的開工量有升有降，總體呈現出階段性回調的趨勢，即全國總的降幅可能超過20%。實際上，早在去年7月，棚改進度將放緩的聲音就此起彼伏，而且相關部門也確實釋放了收縮棚改計劃的信號。例如，住建部提出了「要因地制宜推進棚改貨幣化安置」，在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，下調棚改貨幣化安置的比例；而在2019年的棚改計劃中，住建部也提出將在多個地區取消政府購買棚改服務的模式。據此看來，無論是從政策設計還是融資層面，中國政府在今年收緊棚改計劃已成為不爭的事實。因此，部分省市最近公布的棚改計劃開工量降幅出現「腰斬」的情況，多少也在市場的預料之中。

　　但值得注意的是，儘管降幅較大，但那種「全國棚改計劃『腰斬』」的說法是不太符合事實的，無疑是誇大其詞的。從目前的情況來看，此前制定的三年棚改計劃（2018－2020年1500萬套）並沒有叫停，而是在有序地推進當中，最終料會如期完成。但從過往的歷史來看，棚改的實際開工量幾乎都超出計劃開工量不少。但就2018年而言，棚改的實際開工量為626萬套，超出580萬套的目標任務，所以，餘下的2019年和2020年的開工量將會維持在450萬套左右，甚至也是有可能超過此數額。

　　滿足棚改融資需求或有難度

　　回顧中國的棚改進程，在不同時段，棚改扮演的角色也不盡相同。在起初階段，棚改扮演的更多的是改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板和擴大有效需求的作用，主要體現的是住房居住屬性。但自2014年棚改貨幣化安置比例不斷大幅提高以來，棚改在三四線城市逐漸成為了房地產庫存去化的主要動力，也在不知不覺中背負上了推高三四線城市房價的原罪，因此引發了外界很大的爭議。儘管住建部召開會議否認了這一說法，但從最終結果來看，正是由於棚改貨幣化安置比例提高所釋放的資金湧進樓市，成為助推三四線房價大幅上升的強有力的因素之一。而隨?房地產去庫存任務的接近完成，各地開始收緊棚改政策，似乎也是自然而言的事情。

　　未來而言，隨?棚改貨幣化安置政策的收緊，部分城市可能會停止貨幣安置，而改為實物安置，相應的開工量無疑也會逐漸下調。對於新開工的棚改項目，在住建部要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）作為主要的融資來源後，棚改資金來源可能後勁不足。根據相關機構的統計，2018年各地棚改專項債發行規模累計只有約3100億元，而全年的棚戶區改造投資則超過1.74萬億元。換言之，如果單靠棚改專項債作為資金來源，棚改資金缺口將會很大。而即使加上政策性銀行貸款，也可能難以滿足新開工項目的融資需求，這將在一定程度上限制棚改的進程。所以，這次從中央到地方下調棚改任務目標，似乎是更為實際的選擇。