易憲容

　　6月23日上午，銀監會主席郭樹清在銀監會召開銀行業支持供給側結構性改革調研座談會中指出，要落實差別化住房信貸政策，堅決抑制部分地區的房地產市場泡沫。可以說，從郭樹清這次講話的內容及態度來看，其要遏制房地產市場泡沫的態度是十分堅決的，也表達出了對遏制部分地區房地產泡沫的工具上的自信。

　　現在要問的是，當前差別化的住房信貸政策能夠堅決抑制部分地區的房地產市場泡沫嗎?317推出相關房地產信貸政策之后，實際效果如何?如果不能夠，其原因又是什麼?

　　惟有限貸才擊中要害

　　可以說，從2015年下半年開始到2016年的一線城市及部分二線城市的房價瘋狂上漲，房地產泡沫吹得巨大，很大程度就是政府推出的過度優惠的住房按揭貸款政策鼓勵投資者涌入市場的結果。當時政府為了救經濟增長，刻意推出鼓勵持有更多的住房的居民可能利用住房按揭貸款的優惠政策購買住房，再加上當時利率水準降到歷史最低及P2P融資市場的推波助瀾，先是造就了深圳房地產市場的瘋狂，然后這種房地產價格上漲瘋狂很快傳染到其他一線城市及部分熱點二線城市，從而把這些城市的房地產市場泡沫吹得巨大，所以從2016年930起到2017年的317，這些房價瘋狂上漲的城市不得不推出一系列的房地產調控政策。

　　對於這些房地產市場的調控政策，尽管有限購、限貸、限價、限交易及限商等政策，但最為重要的還是限貸政策，把房地產市場的投資炒作的金融槓桿全部降低。不過，這些限貸政策，開始更強調是從數量上來降低住房投資者的融資槓桿。比如，對購買第二套住房者其首付的比重提高到40%至80%不等，禁止購買第三套住房的投資炒作者利用銀行貸款。這就使得購買第二套住房以上投資者想通過銀行融資槓桿進入房地產市場幾乎不可能。購買第三套以上住房的投資炒作者完全禁止利用銀行貸款。對於購買第一套住房的居民來說，其首付的比重也上升了10%至20%不等。

　　按息抽升效果立竿見影

　　但是住房按揭貸款的利率則沒有變化，直到最近整個金融市場的融資成本全面上升，及許多商業銀行可貸款資金全面減少，迫使一線城市及部分二線熱點城市的商業銀行不得不全面提高住房按揭利率。無論是購買第一套住房還是購買第二套住房，其利率上漲到基準利率水準以上，甚至高於基準利率20%。由於住房按揭貸款的首付比例提高及按揭利率開始上升，這必然使得一線城市及部分二線熱點城市的房地產市場炒作得到抑制。

　　所以，在當前差別化的住房按揭貸款政策下，一線城市及部分二線熱點城市早些時候瘋狂的房價上漲基本上停止(如北京與上海)，甚至於開始微跌(如深圳)，住房的銷售也出現了急劇下跌，有些城市的住房銷售下跌達到60%以上。但是，這些城市的住房價格卻頂在天花板上不下來。按照市場的一般法則，如果需求突然下降了，而導致市場的住房庫存太多，或供應過剩，那麼價格自然要下來。否則，要去庫存根本是不可能的。但是當前內地一線及部分二線熱點城市的情况則不是如此。住房的銷售可急劇下跌，價格不會降下來。這就是以投機炒作為主導的房地產市場的基本特徵。

　　房價續漲惜售致供應減

　　這也就說明了，如果當前一線城市及部分二線城市的房地產市場是一個投機炒作為主導的市場(房地產調控的信貸政策出台，住房銷售可突然急劇下降，但住房的價格并不會隨着住房銷售下降而下跌)，那麼僅是通過差別化的住房信貸政策要抑制房地產市場的泡沫是緣木求魚，是幾乎不可能的事情。因為這些政策僅對住房投機炒作的事先限制而不是事中及事后限定，從而也就無法觸及住房投機炒作的賺錢收益。同時，這些政策也無法轉變住房投資炒作者對房價上漲預期。只要房價上漲預期不改變，房價還是在上漲，住房投機炒作者的融資槓桿即使降低，但是他們也不會把手中持有的住房降低價格出售了。可以說，如果漲到了天上的房價不下跌，要擠出房地產市場泡沫是不可能的。所以，郭樹清意念是很好，是希望通過銀行的差別化的住房信用政策來抑制房地產市場泡沫，其主觀願望好并不等於能夠達到其效果。目前的一線城市及部分熱點城市的情况就是如此。因為當前這些城市的房價上漲預期根本上就沒有逆轉。

　　必須逆轉房價上漲預期

　　那麼當前這些一線城市及部分熱點城市的房價上漲預期，為何在出台一系列的房地產市場調控政策之后還是沒有逆轉?這主要是與政府這一系列的房地產市場調控政策所發出的資訊有關。在政府的這些調控政策看來，一方面表示要堅決抑制房地產市場泡沫，要讓中國房地產市場轉型回到居住功能，另一方面認為抑制房地產市場泡沫又不能讓房地產市場價格大漲大落。試想，這些城市的房價早就瘋狂漲到天上去了，要抑制房地產市場泡沫，要擠出房地產市場泡沫，房價豈能不下跌?如果不讓房價下跌，要抑制房地產市場泡沫及擠出房地產市場泡沫只能是一句空話。

　　正因為政府的這些房地產市場調控政策有這些意圖及目標，政府出台的房地產市場調控更多的是短期的行政性的管制政策。無論是房地產市場投機炒作者還是房地產市場開發商，都會認為政府不會讓房價下跌。在這種情况下，住房投機炒作者不會把自己手中持有的住房降價出售，房地產開發商則不僅會悟盤惜售，還會不斷進入土地市場推高土地的價格，以此來引導房地產市場的價格上漲預期。

　　比如最近北京拍出2塊住宅土地，合計土地出讓金達126.6億元。其中順義區高麗營一塊土地拍出70.5億元，成為近兩年北京住宅土地最高單筆成交價的土地。其溢價率在50%，樓面價約每平方米4.5萬元。如果一線城市及部分二線熱點城市的情况都是如此，那麼這些城市的房價上漲預期根本就不會改變。如果情况是這樣，想用差別化的住房按揭信貸政策堅決抑制房地產市場泡沫也是不可能的。要堅決抑制房地產市場泡沫，擠出房地產市場泡沫，就得讓房價上漲的預期逆轉。要做到這點，就得從住房稅收政策、信貸政策多方面入手。