易憲容

　　按照新聞媒體的報道，北京房地產市場調控繼續在加碼。即北京市住建委在6月27日發文，要求開發商全力推進「拿地未開工和開工未入市專案」遲早開工入市，并附上未開工專案名單。截至3月底，拿地未開工專案共161項，開工未入市專案228項。如果這些專案能夠開工入市，那麼就可增加北京的住房銷售2000萬平方米，相當於20萬套住房。此數據是北京2016年新房成交量的兩倍多。

　　對此，有分析認為，這些房源距離實現市場供應最近，對市場預期影響也最大，督促這20萬套庫存轉變為實際供應，可穩定與引導市場合理預期，并認為這是北京市政府對房地產市場推出的最厲害的調控政策。對此政策，實際效果如何，現在評價還是太早。

　　住房難以銷售出去

　　如果把已經拍賣出去的土地也算房地產市場之庫存，那麼不僅北京房地產市場的庫存，全國各城市的房地產市場庫存也是要多少就有多少。因為，不僅大量土地早就掌握在大大小小的房地產開發商手上，而且如果他們需要土地，各個地方政府隨時都可拍賣更多。就比如北京，我在早幾年就指出，在現有的土地上再造幾個北京城根本沒有問題，更何况北京市政府早就把許多土地拍賣了出去，而在房地產開發商手上的土地根本就不急造房子，他們都在等待讓土地價格更高時再造。

　　比如我居住的北七家周邊，目前空着的土地有的是。北京是這樣，其他城市也是這樣。尽管目前北京市出台了一系列房地產市場調控政策，但這些政策或是要讓房地產市場的價格穩定在現有基礎上，或是再用所謂的限價來引導房價再上漲，要讓「拿地未開工和開工未入市專案」開工入市，除非讓北京市的房價繼續上漲，這些專案的房價高於房地產開發商預期的價格水平。即使讓房地產開發商開工入市是容易，但市場的購買者在哪里?按照北京市政府的限價水平，有些地方房價都限價到10萬元/平方米了，至少也是5萬元/平方米了。

　　2016年北京市的房地產最為繁榮，房價漲得最快，銷售創歷史最高水平，新的住房銷售也不過是10萬套。如果要這20萬套住房開工入市，如果沒有住房投機炒作，要讓所謂的購買第一套住房的居民及改善性住房居民進入市場，如果這20萬套住房不大幅提高價格，其價格水平回歸到居住水平，還是以住房投機炒作者作為銷售對象，那麼，要想銷售出去也是猴年馬月的事。所以，讓這20萬套住房開工入市，在當前的情况下，市場的影響是十分有限的。

　　還有，對於當前內地房地產市場調控，市場政策的重心一直放在增加供給上，一直認為當前不少城市房價過高，就在於住房供應沒有跟上。這是2003年來房地產市場調控的一個老思路，而北京這次所推出的開工入市的政策仍然是在這個老思路上打轉。十幾年來，實踐已經證明這個思路根本就沒有多少作用。反之，全國房地產市場的規模會越來越大，房價會越來越高，泡沫越來越大。可以說，北京目前推出的開工入市的調控政策，最后的結果也會如此。香港的情况也有點這樣。

　　最重要是住房市場定位

　　針對目前內地房地產市場的問題，就如2016年中央經濟工作會議所給出的政策那樣，最為重要就是如何對房地產市場定位，堅持內地房地產市場「住房是住的，而不是炒作的」。只有定位清楚，住房是居住的或消費品，那麼增加住房的供給才會起到決定性的作用。如果房地產市場仍然是定位不清楚，住房既可投機炒作，也可消費。這時，這個住房市場一定會演化為住房投機炒作市場，住房市場也是投機賺錢的市場。如果住房是投機賺錢的市場，而金融市場的條件又好，那麼增加住房的供給對住房的價格影響不會有多大。就目前北京市的住房市場而言，尽管對住房的投機炒作在事前有所限制，比如限購、限貸、限價、限售、限商等，但是如果購買住房仍然是有利可圖，那麼住房投機炒作的限制能夠起到的作用同樣是十分有限的，因為他們總是能夠突破這種限制。要限制住房投機炒作，只有對其行為作事中限制及事后限制，比如增加其持有住房成本及住房交易后對其利潤徵收高稅收等，才能起到作用。否則，若購買住房仍然是有利可圖，這些事前的限制所起到的作用是十分有限的。

　　所以，當前北京市推出「拿地未開工和開工未入市專案」開工入市的政策，看上去很好，增加了房地產市場大量供給，但實際上這種供給要想大量增加并非易事，因為房地產市場開發商并不會讓自己手中的利益白白拱手相讓。更重要的是，房地產開發商不會讓其建造的住房調低價格出售，只能由住房的投機炒作者來接盤。如果市場上的住房投機炒作者無法進入市場，這種住房供應量的增加對購買第一套住房者同樣作用不大，因為他們沒有支付能力在這個價格水平購買住房。所以，當前北京市政府推出「拿地未開工和開工未入市專案」開工入市的政策加的是什麼碼不知道，其效果如何更是不知道。在一個以投機炒作為主導的市場，如果不限制住房的投機炒作，不把住房賺錢功能去除或是減弱，要讓這個市場好起來是不容易的事。所以，北京市這次政策的效果會非常有限。