易憲容

　　對於內地房地產市場，估計是沒有一人能夠看懂的，如果用一般的經濟學理論來分析，更會一敗塗地。這就是有人說，北京持續上漲兩年多的房價已經完全把經濟學的常識打破了。這也是為何內地房地產市場越是調控，房價漲得越快的原因，而且這種調控也打造了2003年以來內地房地產市場價格保持連續上漲14年的神話。

　　房地產飢餓行銷

　　現在市場都在問，為何內地房地產市場越是宏觀調控，房價越是上漲，而且會漲得越快，就如這兩年政府一直在強調房地產市場的去庫存化一樣，越去庫存，庫存越多。比如，2016年，全年商品房面積銷售15.7億平方米，但年底的庫存與2015年相比一點也沒有減少。2017年1至2月份商品房銷售面積達1.4億平方米，但2月底未銷售的商品房面積則增加了1000多萬平方米。房地產宏觀調控遏制房價上漲及房地產去庫存都像小孩子鬧著玩，好可笑!

　　這不，人大政協兩會剛剛結束，所謂的新一輪房地產市場調控又開始，有報道說，自2月28日後，全國又有11個重點二、三、四線城市，啟動新一波房地產市場限購政策。當中，有環北京城區重點之一，包括河北省涿州市、河北省保定市的淶水縣、河北省張家口市崇禮區，已加入加碼限購之行列;而上海周邊城市例如浙江嘉善縣、浙江杭州、江蘇南京、山東青島等也加入房地產調控。而之後，3月17日北京、石家莊、鄭州、廣州、長沙樓市調控也開始升級。估計到2017年3月18日為止，近期有18個以上城市開始進行新一波的房地產市場調控。

　　這一波房地產調控特點是十分明顯的。

　　一是區域性十分明顯。多是在2016年的一線熱點城市周邊。可以說，盡管借助熱點城市之大勢，去年這些熱點城市周邊也出現了房地產市場空前繁榮及房價快速上漲，但是其價格上漲沒有達到瘋狂上漲的程度，沒有漲到這些地方政府所認可的價位。在這種情況下，這些城市為何也要出台所謂的房地產宏觀調控政策呢?其實，這些城市的住房多的是，可建設住房的土地更是多的是，其調控的目的就是把2016年熱點城市房價的瘋狂引到這些周邊城市，他們只得裝模作樣地出台所謂的房地產宏觀調控政策。

　　從這些城市出台的房地產宏觀調控政策來看，其實是一種房地產飢餓行銷，地方政府希望以此打造當地2017年房地產市場的繁榮。從這些政策來看，規定外地居民可購買一套住房，而不許購買二套，而一套住房只以本地購買了沒有為準，外地則不計。也就是說，這表面上是住房限購，實際上是告訴購買住房者，現有給這些外地居民有一套購買住房的指標，購買住房者趕快來這里購買住房吧，否則這個指標浪費了。如果說，一個住房投資炒作者，這個城市可購買一套，那個城市可購買一套，那麼他們手上要持有十幾套住房不是很容易嗎?這些城市的房地產市場豈能不在這種飢餓行銷中再現瘋狂?

　　政策虛張聲勢

　　二是2016年已經出台房地產宏觀調控政策的城市再加碼，比如南京、杭州、北京、廣州、長沙等城市。

　　這些城市房地產的宏觀調控政策為何會如擠牙膏一樣，一點又一點擠出?這主要在於地方政府根本上就不願意讓當地瘋狂上漲的房價得到遏制，其出台房地產調控政策只是迫於無奈。由於有一城一策這把尚方寶劍，這些城市的政府采取了能拖則拖的政策，讓房地產調控政策一點又一點地擠出。而且即使這樣，除了一線城市之外，其他城市出台的房地產調控政策同樣也是一種飢餓行銷，同樣是希望2016年的房地產市場瘋狂能夠在2017年繼續。當然對於一線城市來說，如北京，采取嚴格的貸款管制政策，全面收緊金融槓桿，將嚴厲打擊住房投機炒作。如果這些政策實施一年以上，一線城市的房地產成效將全面萎縮，短期的房地產市場瘋狂將會有所收斂。

　　三是兩會剛剛結束，為何新一波房地產宏觀調控政策又開始?這不僅有上面之原因，更在於已經清楚表明，內地這些房地產的限購限貸政策其實根本就沒有多少作用，政策出台這樣多、這樣久，但效果很差。現在的問題是，這些無用的房地產限購限貸政策還是要裝模作樣做下去，其實就如今年政府工作報告一樣，從中央到地方，盡管都在大喊要讓房地產市場回歸到居住功能，不能讓住房成為炒作工具，但只是做樣子而已，因為這對GDP增長不利，對當前政府的業績不利。也就是說，政府根本就不情願用有效的經濟槓桿來遏制房價過快上漲，更不願意看到房地產調控政策把各城市的房價打壓下來，因為當前中國政府最為擔心的就是如果房價下跌，肯定會把中國經濟中、金融市場中一切問題及風險都暴露出來。所以，政府只能用行政性的政策虛張聲勢(目前世界上沒有一個國家會這樣調控房地產價格的)，一旦感覺房價真的要下跌了，行政性調控政策又可隨時收起。在這樣的政策意圖下，房價上漲預期根本不會改變，房價越調控越是上漲。內地新一波的房地產市場調控，其效果可能又是如此。