易宪容

　　最近的中央经济工作会议要求内地住房市场重新回到它的本性，回到它的居住功能，要求去除房地产市场投机投资属性。可以说，这一要求不仅是未来中国房地产市场政策的基点，也将从根本上改变房地产市场的性质及大势。从中长期来说，内地房地产市场回归本性、回归常识、回归理性、回到它的基本居住功能是一种必然与趋势，估计这是谁也无法阻挡的市场潮流。但是，如果以此来判断内地房地产市场短期走势或2017年的趋势，那将是大错特错了。

　　热点城市进入销售停滞期

　　从最近的房地产政策来看，尽管在2016年9.30调控政策出台之后，一些热点城市把住房按揭贷款的第二套住房首付提高到50%-70%以上，肯定会影响不小，但这种事前的限制是无法对住房的投资与消费进行严格区分的。如果不用有效的经济槓桿对住房的投资与消费进行严格区分，区分后对投机炒作者进行严格限制，那么已经进入持有更多住房的投机炒作者一定会认为政府的房地产市场宏观调控仅属权宜之计，一旦影响GDP增长，又有可能放松。在这种情况下，房地产市场预期不会改变，已经进入的住房投机炒作者也不会降低房价退出市场。这些城市的房地产市场可能只会在2017年经受一个较长时间的销售停滞期而已。

　　还有，当前内地房地产市场的调控政策是采取「因城施策」的方式。对於热点城市之外其他中小城市的房地产市场，还是实施2014年11月以来的房地产信贷及税收政策。这些政策的核心就是鼓励持有更多住房的居民利用优惠的信贷政策及税收政策购买更多的住房，以达到中央政策所谓的房地产去库存化目的。

　　非热点城市销售火爆

　　对於这些住房，税收政策处於最优惠的水平，而且住房信贷政策无论是利率还是首付比例都处於最为优惠的水平。之前这些非热点城市的住房库存为何会越积越多?最根本的问题就是之前价格一直在跌。只要房价在下跌，在一个以投资炒作为主导的住房市场，投资者肯定不会进入市场，甚至会卖出手中的住房，退出市场，这就使得住房的库存越来越多。但是，这些非热点城市，除了少数城市之外，房价上涨已持续15个月以上了。房价一涨，无论是涨幅多少，在当前这种过度优惠的信贷政策下，投机炒作者也会随之进入市场。事实上，这十几个月来，这些非热点城市的房价不仅上涨，而且同比上涨的幅度不少，从而吸引了不少投资者进入住房市场，创造了今年内地房地产市场的繁荣。在这种情况下，2017年还会继续2016年的趋势，甚至会更为火热。

　　政策不确定

　　当然，2017年内地的房地产市场，估计最大的不确定性是政府会推出什么政策，让房地产市场回归本性、回归常识、回归居住功能。是仅管住热点城市第二套以上的住房信贷呢，还是有更多的房地产调控政策出台?如果会推出新房地产调控政策，甚至对住房的短期投机炒作用严格的税收政策来限制，那么内地住房市场的调控可能会比市场预计要来得快，2017年将会出现重大的调整。如果不再推出新的房地产调控政策，而仅在信贷上有些收紧，那么这种信贷收紧对2017年房地产市场的影响不会太大。2017年热点城市的房地产市场会出现销售停滞，而价格顶在天花板上不下来的僵持局面，但2016年热点城市房地产火爆的局面，2017年可能会向非热点城市蔓延。

　　2017年的内地房地产市场到底会走向哪里，未来不确定的因素还是很多，市场只能密切关注，以便随时采取应对措施。