作者：易憲容

　　上海3·25房地產調控新政，盡管所出臺的多數政策是在預期中，但是也有幾件事把市場殺得片甲不留，是市場根本沒有考慮到的。

　　市場有幾個沒料到

　　首先，今年以來，上海的住房銷售快速增長，房價瘋狂飆升。有數據顯示，2016年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達136萬平方米，預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米，或2016年一季度住房銷售可能達到440萬平方米。

　　也正因今年上海房地產市場瘋狂，上海市政府在3月25日出臺房地產的調控政策或3·25新政。但在出臺政策前的3月24日和出臺政策的當天3月25日，住房網上簽約分別達到1700多套及2495套。如果以每套住房100平方米計算，兩天的簽約數就可達到2月份半個月的銷售水平，可見上海人買房之瘋狂！在不少人看來，搶到一套房就可大賺一筆，不搶白不搶。一個房地產市場瘋狂到這種程度，只能將其推到絕境，別無他途。

　　其次，市場根本就沒料到3·25上海房地產調整新政會打破常規，政策公布之後立馬實施，從而讓一些住房投機炒作者沒有半點周旋的餘地。特別是那些以為房地產調控政策出臺後，其執行會有幾天緩沖餘地的投機炒作者都是殺得片甲不留。他們搶進市場之後，是否接最後一棒只能聽天由命。因為，3·25新政後房地產調整是必然的，是漲是跌沒人知道。

　　第三是沒料到住房按揭首付比例提高力度會這樣大。特別是對第二套住房的首付提高，無論是普通商品房的50%，還是非普通商品房的70%，都會讓住房投機炒作者木然。再加上防止假離婚的那條，基本上把住房投機炒作者的準入門檻及成本大大地提升。可以說，如果沒有第二套或所謂改善性住房的投機炒作者利用銀行信貸湧入，最近上海房地產要發展到這種瘋狂程度是根本不可能的。

　　從央行上海總部的信息可以看到，今年1月份上海個人住房貸款增加346.3億元，環比多增139.9億元，同比多增243.1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環比多增111億元，同比多增143.7億元。2月份上海個人住房貸款增加209.6億元，同比多增143.8億元。其中二手房貸款增加108.6億元，同比多增71.7億元。也就是說，兩個月來個人住房按揭貸款增加556億，同比多增了300多億。可見，今年以來上海房地產市場的瘋狂基本上是銀行信貸推動的結果。如果住房按揭的首付比例全面提高，讓這些推高房價的住房投機炒作無法進入市場，那麼他們想套取信貸是不可能的。而再接棒者也無法進入。再加上對首付貸的全面禁止，自然又令住房投機炒作想進入又一道高門檻。

　　第四是社保基金繳交的年限提高，由兩年上升到五年，估計這是預期到的。這也是政策出臺前後兩天購買住房者瘋狂簽約的根本所在。但是，這里有一個重要現象市場不知道關注到沒有，就是2015年上海非戶籍人口購買住房的比例為48%（實際這個比例會更高）。3·25新政把這些購買者排除在市場之外，並非僅是購買住房的人數比例減少的問題，而是會對房地產的預期造成巨大影響。

　　一線城市房價難瘋漲

　　正是這幾個方面，上海3·25新政對樓市的預期影響會相當大。據了解，3·25新政一落地，早幾個月購買大量住房的投機炒作立即準備出貨，他們都準備這些住房變現後，把資金轉移到海外。也有房地產開發商告訴我，其在上海開發的樓盤本來這幾天開盤，但政策一出臺只能停下來，因為早前認購者已經沒有資格購買了。這個情況出現，也就意味著上海3堔25新政已經正在改變房地產市場預期，早幾個月房價瘋狂上漲的態勢將全面扭轉。如果出現這種情況，不僅首付貸不用禁止也會消失，想購買第二套住房也不敢再進入市場。這會讓3·25新政的效果進一步發酵，從而全面強化上海房價向下調整的預期。當然，實際結果如何，還得進一步觀察。

　　至於3堔25新政會不會向其他一線城市推行，目前並不確定，但是3堔25新政出臺也意味著其他一線城市想再讓房價瘋漲是不可能的了，否則也會出臺調控新政。那麼，上海3·25新政後，是否會讓炒作上海及深圳的資金流向其他二線城市，也讓二線城市房地產市場火一把，以達到政府房地產去庫存化目標，減少各城市GDP增長的壓力？筆者估計會有所外延，但範圍不會太大，因為房地產市場完全是不同的分割市場，沒有相應的環境條件，想炒作起來是不容易的。而3·25新政對上海房地產市場的影響巨大，不可否認。樓市投資者看到這點嗎？