有媒體報道，住建部正在對當前內地房地產市場做全面調研，以便清楚研判形勢，并據以給出相應的政策。有媒體引述住建部消息指出，除北京、上海、深圳、廣州等一線城市之外，其他30個正在實施樓市限購的二三線城市，有望全面松綁。人民銀行行長周小川亦暗示，內地樓市調控政策或將調整。甚至中央政府全面放松樓市調控政策還沒有開始，杭州市政府已迫不及待地出台禁止房價下降的限價令等。根據這些信息，國內外紛紛推測中央將大規模松綁以往的房地產宏觀調控政策，以減弱內地房地產市場出現周期性調整可能給整個經濟帶來的冲擊。

　　在此，我們先假定這些消息是真實的。我們所要分析的是，在當前形勢下，如果中央政府全面放松對樓市的調控，這些政策變化是否能夠減弱房地產市場周期性調整及減弱這種調整帶來的冲擊?或是否能夠實現內地樓市的軟着陸?如果不能，其結果如何?能否找到一條實現軟着陸的新思路?

　　樓市調整是市場趨勢

　　十八大后，希望改變這種樓市調控之思路，特別是希望以市場之手來逐漸實現着陸，所以，兩年來中央政府沒有對樓市過多的干預，只是默許以往政策繼續實施。但是，結果是房價上漲幅度更快，房地產炒作更嚴重。2013年同樣是內地房地產市場價格上漲最快，房地產銷售最多的一年。但是由此引發的社會與經濟問題甚多(即經濟房地產化、財富分配不公、貪污腐化嚴重等)，樓市泡沫如此之大，許多地方樓市嚴重過剩，就意味着當前樓市發展已經是不可持續，周期性調整是必然的。如果中央政府還是如2008年那樣托市，當然可救內地樓市泡沫不破滅於一時，卻會把樓市帶向問題更嚴重的深淵，并把市場推向泡沫破滅并引發金融危機及經濟危機的不歸路。

　　當前內地樓市調整并非是早幾年政府救市政策所導致的結果，而是市場趨勢之使然。

　　一是國內外金融市場條件發生了根本性變化，從而使得資金密集，巨大的樓市無法再融集到低成本資金、無法以更高槓桿讓大量資金流入。當金融市場條件發生如此巨大的變化時，內地房地產市場出現周期性調整也是一種趨勢，是不隨人的意志而轉移的，除非政府采取嚴厲的政策把房地產市場風險轉移到其他部門，比如銀行。

　　二是內地房價持續上漲十幾年，由於金融市場條件發生巨大變化，住房投資者已經看到所隱藏的巨大風險，因此，他們逐漸退出、市場預期逆轉也是一種趨勢。在一個以住房投資者為主導的市場，如果市場預期逆轉，持續上漲的房價想不出現周期性調整及下跌也是不可能的。這是市場經濟規律之使然。

　　三是十八屆三中全會的精神實質，就是讓市場在資源配置過程中起決定性作用，全面減少政府的干預。而這一精神轉化為具體政策，就是要讓以往的完全政府主導退出，讓市場的價格機制起決定性作用。因此，不少城市的房地產企業面對嚴重過剩的住房，讓價格機制起作用或房價下跌也是一種趨勢。如果價格只有上漲而沒有下跌，哪有市場機制可言?

　　但是，面對內地房地產市場的周期性調整，有些政府職能部門開始驚慌失措，認為會冲擊經濟增長或GDP增長，於是找出各種藉口救市或托市。這樣做不僅無濟於事，而且會令中央政府十八屆三中全會的精神喪失殆盡，讓中央政府治理權威完全弱化。因為，這樣的托市會透露出來內地樓市發展不是為了經濟增長質量提高，而是為GDP而GDP;不是為了全體國人福利水平提升，而是僅為少數住房投機者賺錢。因此，中央政府如欲救市，一定要三思而行。

　　軟着陸非難事

　　其實，內地住房市場要實現軟着陸也并非難事，中央政府不必明目張膽地救市，只要采取以下的政策就可以。

　　一是要真正有決心讓當前以投資炒作為主導的住房市場轉型為以消費為主導的市場，而不是僅規定購買住房是一套或二套。要做到這點，只要通過有效的信貸政策，及嚴格遏制住房投機投資的稅收政策即可。不必限制居民購買多少套住房，只要對購買后交易謀利，用嚴厲稅收政策來限制(比如先是交易稅及交易所得稅，然后是徵收物業稅等)。只有住房購買無利可圖，大量投資者退出市場，內地住房市場才可平穩發展。

　　二是在去除內地住房市場賺錢功能后，政府可對住房的消費者提供優惠政策，比如住房按揭貸款利率優惠補貼，而不是由商業銀行來補貼，以此來刺激。如果內地住房市場是一個以消費為主導的市場，這個市場將是一個無限大的市場。它可支撐中國經濟長期穩定地增長，并加強住房保障體系建設。

　　三是當內地住房市場轉向以消費為主導時，它的短期陣痛是難免的，中央政府不用對此過於擔心，否則，內地住房市場是永遠無法擺脫當前困境的。

　　內地樓市的周期性調整是一種趨勢，而要讓這種調整平穩，就得去除住房的賺錢功能，真正嚴格遏制住房投機投資。這才是內地房地產市場軟着陸的關鍵所在。

　　易憲容