易憲容

　　最近，廣西南寧房管局突然發文稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。有媒體認為，這是第一份由官方正式發布的房市限購調整的文件，從而打響了地方政府救樓市的第一槍。早些時候，溫州、長沙、杭州、鄭州等城市也在醞釀樓市限購鬆綁，但最後都得闢謠。即使是天津濱海傳出實施差異化限購政策，但也沒有出台正式文件。也就是說，在對住房限購政策鬆綁問題上，沒有地方政府敢天下先。

　　地方政府財政有風險

　　那麼，各地方政府為何頻頻吹出鬆綁限購政策之風?最根本的原因就在於如果房地產市場價格下跌，不僅會讓當前的房地產化經濟的GDP快速下跌，而且更是會讓地方政府的財政風險急劇上升。特別是近幾年來，不少地方政府通過政府融資平台過度的信用擴張，很大程度上都是通過土地的出售、土地的抵押擔保來進行。如果房價下跌，受到衝擊最大的是當前的土地市場。這不僅會造成住房市場對土地的需求全面下降，也會讓地方政府所擁有的土地價格全面下跌。土地價格下跌不僅令政府融資擔保能力下降，更可能讓地方政府財政風險暴露出來。只有維持房價上漲或至少是穩定，地方政府才能將這些風險掩蓋起來。這可能是各地方政府救樓市的核心所在。

　　不過，地方政府給當地限購政策鬆綁能夠救樓市嗎?從最近地方政府紛紛準備救樓市的情況來看，中國房地產市場全面的周期性調整已經開始，無論是二線城市還是一線城市都是如此，三四線城市樓市的風險更高。既然內地的住房市場周期性調整已經成了一種趨勢，也就說明持續上漲十幾年的內地樓市房價已經不可持續了，它的逆轉是市場的一種必然。既然是一種市場趨勢，那麼地方政府想通過鬆綁限制政策來救市，以此來保證市場的價格不下跌，估計是不可能了。有數據表明，持續上漲了21個月的住房價格指數，在4月份開始掉頭下跌。

　　金融市場有周期性調整

　　當前內地住房市場出現的調整並非早幾年那種不斷地出台房地產宏觀調控政策所導致的市場短期變化，而是國內外金融市場條件變化導致的普遍的周期性調整。對於這種調整，地方政府救市政策是起不了作用的。因為，無論是中國的住房市場還是發達國家的住房市場，其發展與繁榮，很大程度上取決於相應的金融市場條件及相關的住房稅收政策。如果金融市場條件對房地產市場發展有利，比如按揭貸款利率低、槓桿率高、投資者從銀行貸款容易，那麼這個房地產市場就容易造就繁榮。前十年，中國住房市場的發展與繁榮就完全取決於這樣一個有利的金融市場條件(當然，過度優惠的住房稅收政策也是一個方面)。如果金融市場條件發生變化，那麼這個住房市場出現調整也是必然。如果金融市場條件變化了，地方政府希望以行政性的方式來救市，是根本不可能的。

　　還有，2013年以來，無論是互聯網金融爆炸式的增長，還是影子銀行的氾濫，都正在改變內地金融市場的資金流向及價格水平。比如，互聯網金融爆炸式增長，使得大量的銀行存款從正規金融體系流出。這不僅減少銀行體系的可貸資金，也推高銀行貸款的價格。這就使得內地銀行不僅不得不收縮住房按揭貸款，也必須提高住房按揭貸款利率水平。從現有的信息來看，對於住房按揭貸款利率，不僅內地銀行的各種優惠利率取消，而且按揭貸款利率基本上都處於基準利率之上。這既會導致完全依賴於銀行按揭貸款住房需求全面縮減，也會令投資者由於融資成本上升，而不敢或不願意進入市場，住房投資需求因而全面萎縮。

　　再就是，由於內地住房市場的價格持續上漲了十幾年了，不少地方的房價已經上漲十幾倍，並形成巨大的泡沫了。當內地銀行注意到住房市場預期將發生周期性調整，早些時候銀行所做的與住房有關貸款面臨的風險就在增加，甚至於可能在這個過程中暴露出來。這就使得內地銀行對住房市場貸款會更加謹慎，對住房市場的信貸更是緊縮，這些都影響內地住房市場需求的增長。可以說，對於內地金融市場條件變化，地方政府是鞭長莫及的。即地方政府是無法用行政方式來改變市場經濟槓桿條件的。因此，地方政府希望通過鬆綁限購政策來救市來保房價是不可能的。

　　最近金融市場條件變化還表現為今年以來的人民幣貶值。這不僅會導致以人民幣計價的住房價值下降，投資者或是不再進入住房市場，或把手中的住房出售。這令住房投資需求減少，而住房供給增加。如果再加上房地產企業海外融資成本上升及融資困難可能導致資金斷裂的風險，對住房降價放量銷售，就可能進一步強化中國住房市場的周期性調整。在這種情況下，地方政府的救市不僅起不了作用，反而會成為住房市場變化的反向指標，因為投資者看到住房市場風險比地方政府還要高。

　　反腐全面展開

　　再就是，中央政府嚴厲的反腐行為，已經迫使不少地方政府官員不得不讓其手中的住房脫手。當金融市場條件變化讓內地住房市場出現周期性調整之後，反腐行為不僅增加市場住房供給，更是會強化這種住房市場周期性調整，及強化市場周期性調整預期。這必然使得地方政府救市政策所起的作用弱化。

　　當前內地房地產市場發展不僅存在不可持續性，而且金融市場條件已經發生了根本性的變化，加上政治上反腐全面展開，地方政府希望用行政性方式來救樓市，即維持當地房價穩定或不下跌，所起到的作用是十分有限的，甚至於這種救樓市會讓投資者認為住房市場所面臨的風險更高，投資者最好的方式就是逃離市場!在這種情況下，內地住房市場的周期性調整已經開始，住房市場預期將全面逆轉。這樣，房地產企業對土地市場需求將會萎縮，土地的價格全面下跌也是一種必然。地方政府希望透過給住房限購政策鬆綁救樓市，以此來穩地價，化解地方財政風險，已經行不通了。這幾年溫州及鄂爾多斯的情況就是這樣。從現代發達國家所走的路來看，解決地方政府的財政問題，土地財政不是長遠之計，開徵房地產稅才是正途。