針對內地住房市場銷售下降及價格下跌，央行召集部分商業銀行就住房金融服務舉行座談會，針對去年至今部分銀行分支機構對個人住房按揭貸款出現不願貸款、發貸拖延及個貸利率上升的情況，對內地商業銀行提出五點要求：

　　一是合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。二是科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。三是提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。四是有效防範信貸風險，嚴格執行個人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析。五是建立信息溝通機制，對社會關注的熱點問題，及時給予回應。

　　五點要求幹預市場

　　這五點要求的重點是要商業銀行加大對房地產市場個人按揭貸款信貸發放，並把個貸作為優先貸款投放，及提高發放這種貸款之效率。這次央行開會，只是口頭指導，並沒有任何正式文件。

　　有媒體指出，這是「出口術」，希望以此來影響商業銀行的個貸發放行為，同時又不改變現有的貨幣政策。或者說，這是央行對商業銀行個人住房按揭貸款的「窗口指導」，以此起到穩定內地樓市的目的。

　　不過，這些要求既與最近中央政府官員言論不同，也與十八屆三中全會精神有一點差距。因為，最近，李克強總理說過了、財政部長樓繼偉說過了，周小川行長也說過了，對於當前內地經濟的下行，對於房地產銷售急劇下降，對於房地產企業資金鏈的風險，中央政府不會采取大規模的刺激政策。比如，盡管央行強調增加個貸來穩定樓市，但面對市場對人行下調存款準備金的種種揣測，周小川行長就直接予以否定。也就是說，面對當前房地產市場風雨交加的形勢，央行根本就不直接通過貨幣政策放松銀根。

　　更為重要的是，在十八屆三中全會的決定中，對市場與政府的關系做了原則性規定，強調市場對資源配置起決定性作用，整個經濟的運作就得由市場價格機制起作用及調節。而且政府的職責不是直接幹預市場、參與市場，而是保護產權、制訂市場規則及保護弱勢者利益等。如果住房市場出現價格變化、周期性調整，政府就要出台政策來救市、來幹預房地產市場的正常運行、來影響房地產市場資源配置，那麼十八屆三中全會的決定就可能成為一紙空文，中央政府的政策權威同樣也會受到嚴重的挑戰。

　　兩個不成立的假定

　　還有，五項要求的目的就是要內地銀行增加對購買首套住房按揭貸款，並對這種貸款合理定價，即對房地產開發商制造的住房「剛需」的貸款利率采取優惠政策。也就是說，這五大要求不僅與十八屆三中全會的精神相悖，而且也建立在兩個不成立的假定基礎上。

　　一是假定住房「剛需」存在。近十多年來，盡管政府的職能部門和房地產開發商一起制造了許多混淆是非的概念，比如什麼住房「剛性需求」、「改善性住房」(其實這些東西是根本不存在的)，把住房打扮成一個完全與國計民生有關的消費產品，以便能夠讓政府出台更多鼓勵民眾進入住房市場的優惠政策。但從本質上來看，這十多年來，內地住房市場完全是一個投資投機為主導的市場。在房價如此高的情況下，有多少居民有支付能力進入市場呢?

　　二是假定購買第一套住房只能是自己住，而不會用作投資或投機炒作。但實際上並非如此。只要購買住房是有利可圖，而又不用相應的住房稅收政策來限制，那麼購買一套住房同樣可用作投資工具。只不過，購買一套住房投機投資槓桿率要小一些，投資炒作成本要高一些而已。如果五條要求是建立在這兩條不成立的假定上，其公正性就十分令人質疑。這也是前十年內地住房市場之所以如此瘋狂的原因之一。

　　風險由誰承擔?

　　另外，央行提出這樣的要求，不僅與房地產市場正在進行周期性調整、房價面臨大跌的風險有關，也與當前內地一些商業銀行根本就不願再發放住房按揭貸款有關。有調查表明，目前不少城市的銀行暫時停止提供個人住房按揭貸款業務，即使有些銀行不停止個貸，也增加放出個貸的時間流程，拉長時間或提高個貸的利率水平。

　　如果內地房地產市場預期出現逆轉，也將面臨周期性調整。現在央行要求商業銀行給個人按揭發放貸款，那麼所面臨的風險將由誰來承擔呢?如果是央行，盡管短期內讓內地房地產市場周期性調整延後，但中國式的次按危機是難以避免的。如果是商業銀行來承擔風險，那麼央行的「出口術」所起到的作用會十分有限，因為商業銀行一定會根據實際情況對個人按揭貸款給出不同的風險定價。

　　根據當前內地房地產市場的情況，多數商業銀行都不會對現有的貸款和個人按揭貸款政策作多少重大調整，更不會承受虧損來放貸。很簡單，隨著互聯網金融爆炸式的增長，商業銀行的貸款成本全面上升，如果要降低個人按揭貸款利率，只能是商業銀行給這些貸款進行補貼，這種情況發生的可能不大。

　　當前，對於個人住房按揭貸款，內地商業銀行普遍會選擇少做或不做，這是金融市場及房地產市場形勢決定的。在當前整體盈利壓力大增的情況下，商業銀行幾乎沒有人願意做賠本的買賣。也就是說，盡管央行穩定樓市的五大要求有悖於市場法則，但所能起到的作用是有限的。