易憲容

　　今年1至8月份的房地產數據已經公布，對於這些數據，政府當然是最為開心，因為數據顯示，當前房地產市場不僅能保證政府年初所期望的經濟增長目標，更能讓不少地方政府融資平台的風險解除，讓中國銀行體系及金融體系的風險暴露延后，中國金融體系的系統性風險爆發延后。

　　開發商買地熱情大減

　　對於1至8月的房地產數據，除了全國房地產開發投資增長及房地產開發商購置土地增長可能比政府預期要差外，其他的數據顯示，中國的房地產市場一片繁榮。而房地產開發投資增長放慢，或比快速增長時期差，主要的問題在於房地產開發商把手中已經動工的項目完成及盡快銷售出去，特別是三四線城市，而不想再加大對房地產市場的未來投入，甚至有不少房地產開發商紛紛轉行，因他們已看到房地產市場的風險越來越大。

　　正因為這樣，尽管一二線城市地王頻繁出現，但從全國的情况來看，房地產開發商對土地的購買熱情大減。尽管房地產開發商對購買土地的熱情由年初的負33%以上，上升到了負8.5%，但已經出現全面區域性轉移，主要集中到一二線城市，對三四線城市的土地并不是太有興趣。當然，現在即使是一二線城市，土地供應問題也并非是增加土地拍賣問題，而是有大量的土地早就囤積在房地產開發商手上，要看他們如何重新開工的問題。可以看到，隨着去年下半年以來的房地產市場價格上漲，特別是一線城市的房價瘋狂，那些已經荒蕪多年的土地紛紛開工。比如，在北京，我住的附近有幾塊已經放了5至6年沒有開工的土地都紛紛上馬。所以，對許多房地產開發商來說，要做的并非是再購置更多的土地，而是如何讓手中持有的土地開工賣出。

　　住房銷售繁榮

　　對於1至8月份的房地產市場數據，最為耀眼的應該是兩個方面：一個方面是住房銷售繁榮。今年1至8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，其中，住宅銷售面積增長25.6%;商品房銷售額66623億元，增長38.7%，住宅銷售額增長40.1%。這兩個數據顯示，今年前8個月商品房銷售面積幾乎快達到2015年的全年水平(2015年全年96792萬平方米)，住房銷售總額的情况也是如此。而住房銷售額90%以上為期房銷售額。這種情况不僅意味着當前住房銷售在創歷史新高，也意味着當前中國的住房銷售并非是在去庫存，而是讓本來就沒有建成的住房在瘋狂地預售，房地產的去庫存化完全是好玩的概念。

　　同時，從住房銷售面積增長速度及住房銷售總額的增長速度來看，尽管兩者的增長速度差距有所縮小，意味房價上漲趨勢有所減緩，但兩者增長速度的差距仍然十分巨大。這表現為兩種情况，一種情况是內地不少城市房價上漲仍然是推動這輪住房銷售快速增長的重要原因，不少城市的房價還在快速上漲;另一種情况就是房地產開發商的住房建築豪宅化越來越嚴重。現在很多城市新建的住房價格沒有最高，只有更高。比如，北京許多樓盤的房價早就上漲到10萬以上了，他們還是覺得不高。住房的豪宅化也就意味把絕大多數居民完全排除在外，使住房成了一個純粹的投資品。這種情况出現，哪有半點改善居民的居住條件可言?

　　大量資金涌入

　　另一個耀眼的數據就是大量資金以不同的方式涌入房地產市場。1至8月份，房地產開發企業到位資金91573億元，同比增長14.8%，遠快於M2的增長3個百分點。而資金來源主要分為三部分，內地貸款14199億元;自籌資金31983億元;其他資金45294億元，增長34.1%。在其他資金中，個人按揭貸款15395億元，增長52.2%。特別是近一二個月銀行貸款更以中長期的住房按揭貸款流入房地產市場。

　　這里有幾個數據要十分注意，一是流入房地產市場資金總量達9萬多億，而1至7月份中國社會融資總規模也只有10萬億元。也就是說，尽管當前中國金融市場流動性氾濫，但是這些流動性是在金融體系內循環還是進入實體經濟，是一個爭論較多的問題。因為房地產市場具兩重屬性，它既是投資品，也是消費品(當前按照國家統計局的規定是投資品)。如果住房是消費品，大量的資金流入房地產市場當然是流入實體經濟;如果住房是投資品，大量的資金流入并不斷地推高房價，那麼當前內地的資金都在「脫實入虛」，問題肯定會十分嚴重。事實上，當前內地房地產市場基本上是以投資為主導的市場，房價如何瘋狂上漲除了投資者有能力進入之外，一般消費者根本就無能力進入，像一線城市的房價，一般住房消費者連想也不可想，更談不上購買了。

　　從住房按照貸款快速增長，增幅達52%這種態勢來看，當前內地房地產市場的繁榮基本上是央行過度寬松的貨幣政策推動的結果。因為，2014年的930房貸新政，央行的目的就是通過過度優惠的信貸政策讓持有更多住房的居民涌入房地產市場，再加上后來幾次減息，更是把住房按揭貸款優惠政策推到極致。這必然引誘更多的住房投資者涌入房地產市場。這樣做不僅造成一個城市又一個城市房價瘋狂，也達到了促進這些城市房地產市場繁榮的目標。這就是內地居民通過住房按揭貸款涌入房地產市場的關鍵所在。

　　面對這種加槓桿方式涌入房地產市場，風險就在於政府及內地商業銀行十分麻木，商業銀行甚至於認為這種嚴重的加槓桿還是優質資產。

　　而所謂的房地產調控的因城施策，更是讓這種內地居民的加槓桿從一個城市蔓延到另一個城市，正有不讓全國每一個城市的房地產泡沫都完全吹破不罷休的勢頭。可以說，真的走到這步，政府想收拾中國房地產市場殘局根本就不可能。

　　也就是說，對於當前這個完全脫離民生軌迹的中國房地產市場，尽管房價還在瘋狂上漲及打造了短期的經濟繁榮，保證GDP增長，并讓地方政府融資平台風險得以釋放，但以嚴重加槓桿或過度信貸擴張來推動房地產市場繁榮，市場風險只能增加而不會減弱。