作者：易憲容

　　年初上海樓市的瘋狂，讓上海市政府不得不出臺325樓市調控政策。由於這些房地產調控政策並沒有真正觸及到這一輪房價上漲的要害，盡管325樓市調控政策出臺之後，上海房價上漲的瘋狂有所收斂，但是無論住房投資者還是房地產開發商都認為，上海市政府並不想真正調控樓市，也不想讓上海的房價下跌。在這樣的市場預期下，必然會導致上海樓市高燒不退，地王頻現，比如最近，融信就以110.1億元拿下上海靜安地塊，創下中國土地成交史上「最貴地王」紀錄。

　　滬或將出臺調控政策

　　上海樓市的這種局勢，不僅與中央政府強調下半年抑制資產泡沫的要求背道而馳，更是讓廣大民眾怨聲載道，整個城市的市場競爭力嚴重下降。在這種情況下，據報道，上海市政府正在醞釀再次推出房地產的調控政策。外電報道，繼一周內政府中止出讓4塊住宅用地後，上海市政府還將召開會議，準備從住房信貸及土地兩大方面入手，出臺抑制近期上漲的樓價和地價的政策。

　　據彭博社引述消息人士指出，上海市政府將在近期舉行會議，考慮調整土地和住房政策，政策包括收緊銀行貸款政策，以控制土地融資；同時考慮調整購買住房貸款政策，比如，首套住房首付款由30%提高至50%，以及凡有貸款紀錄的，不管首套還是二套，首付比例提高至70%等。

　　目前這些信息只是流傳，至於上海市的房地產調控政策在什麼時候出臺還是未知數，但是按照目前所獲得的信息，上海市政府已經看到這一輪樓市價格上漲的核心問題所在。即上半年這一輪上海樓市或全國樓市的價格瘋狂上漲，基本上是央行2014年的930文件及2015年的530文件全面鼓勵持有更多住房的居民利用銀行高槓桿低利率湧入房地產市場炒作的結果。如果上海再出臺房地產調控政策，把重點放在全面降低融資槓桿上（這里利率沒有動，重點是提高首付比例和降低融資槓桿），重點放在限制持有住房者湧入房地產市場這個核心問題上，並且讓這個政策堅持下來，那麼上海市的樓價就可能開始下調了。

　　因為，在今年房價上漲之後，讓購買住房的融資槓桿全面降低，有能力進入市場的購買者就會越來越少。而且第二套住房「認房又認貸」，更是把銀行認為有能力購買及風險低的住房購買限制在市場之外。當預期進入的更多住房購買者因為房地產調控政策出臺無能力或預期房價下跌沒有意願進入市場時，住房的銷售立即萎縮，即使按揭貸款利率沒有下降也是如此。因為，在當前的高房價下，只有這些持有更多住房的購買者有意願及能力進入住房市場，而現在出臺的房地產調控政策則把他們阻擋在市場之外。

　　市場不確定性加大沖擊

　　同時，如果這些政策出臺，盡管住房銷售會急劇下降，但是已經購買住房的投機炒作者並不會立即降價出手，而是會觀望市場變化，尤其以他們過去的經驗會認為政府不會讓房價下降。在這種情況下，上海的房地產市場又會出現僵持局面，並持續一段時間，但如果出臺政策不改變，這些已經進入市場的住房投機者，特別是今年高房價時進入市場的住房投機者，他們的焦慮與擔心則在不斷地累積，因為，他們不僅每月要償付沉重的住房按揭貸款，而且還在擔心自己手中所持有的住房價格隨時可能崩盤。如果這種焦慮與不安一旦接近臨界點，整個房地產市場的焦慮與不安很容易導致如股市那樣的住房拋售潮。特別是這種住房拋售潮國人從來沒有經歷過時，給住房持有者所帶來的影響與沖擊是誰也預料到的。

　　正因為當前中國一線城市或其他城市的房地產泡沫是如何破滅，是誰也無法預料到的，更可能增加對未來中國房地產市場泡沫破滅的沖擊力度。從中國股市2008年及2015年兩次崩塌的情景，就能夠窺視到市場如何恐慌。

　　更為重要的是，國人應該看到，目前不僅是上海市政府正在計劃全面降低購買住房者的融資槓桿，而且今年上半年推動內地許多城市房價瘋狂上漲的融資工具P2P網絡金融監管政策全面落地。8月24日，中國銀監會正式公布《網絡借貸信息中心機構業務活動管理暫行辦法（評估稿）》，該文件給19條禁令，今年上半年各地推動房地產市場瘋狂的「首付貸」將全面禁止，從而也把不少住房投機炒作者變著法子以高融資槓桿湧入房地產的又一扇門堵上了。各種各樣的「首付貸」全面禁止，同樣限制更多的住房投資者進入。這樣更加大了房地產市場「去槓桿化」，也將更加導致住房銷售突然萎縮。在這種情況下，再調控後的房地產市場會走向何方，正增加更多的不確定性。而這種不確定性，會讓住房投機者沒有意願也沒有能力再進入住房市場。而這種情況出現，將給市場帶來巨大的沖擊。