易憲容
今年上半年，不僅一線城市房價瘋狂上漲，而且也引發不少二線城市的房價瘋狂上漲，如蘇州、南京、合肥、廈門、鄭州等，更重要的是一波又一波地在城市之間傳遞，先是一線城市，然后很快就傳遞到二線城市。對於上半年一線城市的房價瘋狂上漲，在中央政府的要求下，上海及深圳3月底就進行了調整。但這種房價瘋狂上漲很快就傳遞到了蘇州、南京、合肥等城市。
限購限貸政策是玩假
二線城市房價瘋狂上漲，并引發土地價格的飆升。本來這些城市早就該采取相應政策的，但是直到最近中央政治局會議要求「抑制資產泡沫」，蘇州、南京、合肥等城市才慢慢地開始采取抑制房地產泡沫吹大的調控政策。我早就說過，由一線城市的房價瘋狂上漲傳遞到二線城市的房價瘋狂上漲，對於這些二線城市政府來說，時間延續得越久，越是高興。這些城市政府早就偷著樂。因為，這些城市房價瘋狂上漲，不僅當地的GDP上去了，而且土地財政也化解了，政府官員的業績也來了。但是這些城市的房價瘋狂上漲，不僅嚴重損害廣大中低收入民眾的利益，也給中國金融市場及經濟增加巨大的風險。所以，5月9日《人民日報》權威人士講話就認為用高槓桿來拉動經濟增長是不可持續的，房地產的泡沫就得抑制。
而且這個講話的精神在7月底的中央政治局會議上轉化為下半年要「抑制資產泡沫」的經濟任務。在這種情況下，房價瘋狂上漲的二線城市不得不出臺抑制房地產泡沫的調控政策。但有人認為，當前這些城市出臺的房地產調控政策是逗著玩的，不僅不能夠起到抑制房地產泡沫的作用，反之是一種飢餓營銷，鼓勵更多的人涌入房地產市場。
筆者也認為，當前這些二線城市的房地產限購限貸政策，基本上是玩假的，是玩給中央政府和民眾看的。意思就是說，中央政府不是要抑制房地產泡沫嗎?地方政府就如過去一樣也出臺限購政策來抑制房地產泡沫，但是這些限購政策的核心都是逗著玩的，不僅不能夠抑制高房價或房地產泡沫，反之還可能是再次推高這些城市房價的動力。
因為，這些城市限購政策的核心就是鼓勵更多的外地居民進入該城市房地產市場。不管外地的居民在其他地方有沒有住房、有多少住房，你來當地購買一套住房就不限購，但在當地購買第二套住房就要限購了。也就是說，這些城市住房本來是限購的，現在讓外地居民來購買就是優惠了，否則不購買，就錯過機會。這就是所謂的飢餓營銷。比如，蘇州政府出臺的《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》就規定，從該規定實施開始，非蘇州居民購買第一套住房，仍不受任何限制，但非蘇州居民購買第二套住房時，必須提供個人所得稅或社保繳納證明。
盡管其他二線城市的房地產調控政策與此有些不同，但大同小異，目的還是以飢餓營銷的方式鼓勵更多的居民涌入房地產市場。而不分居民購買住房是投資還是消費，更不用稅收政策把投資與消費區分開，用稅收政策抑制房地產投機炒作了。在這種情況下，當地的房價只會越調控越高，這些政策要抑制房地產泡沫幾乎不可能。
造成房價上漲預期
還有，這些二線城市房地產宏觀調控政策的理論前提是，今年上半年以來，這些城市的房價之所以會瘋狂上漲，就在於住房供求失衡，就在於住房供應量太少，因此，要遏制房價過快上漲，就得增加土地供應，讓房地產商生產更多的住房，而且增加土地的供應，并能夠把土地的價格控制在他們認為的理想範圍內，這樣房價就可以穩定了。
但實際上，作為一個完全由過度寬松的金融槓桿或銀行信貸推動的房地產市場，它基本上已經是一個由投資或投機為主導的市場。這個市場住房的消費屬性功能基本上退化，多數住房是投資品或金融品。在這種情況下，住房的價格不是由於住房實質性的供求關系來決定，而是由市場的預期來決定，而市場預期又取決於金融市場利率水平、金融槓桿的高低及信貸可獲得性的容易程度等。只要金融條件滿足，市場預期房價上漲，投資者就會涌入房地產市場，并進一步推高房價。反之，如果市場預期房價下跌，投資者會全部退出市場。所以，上半年這些城市的房價快速上漲與住房的實質性供求多少沒有關系，完全是相關的稅收政策及金融市場條件引導預期的結果。
如果這些城市的房地產限購限貸政策不能夠引導市場預期逆轉，反之還以房價上漲預期來引導居民進入房地產市場，那麼住房供應量增加最多、最大，對抑制房地產泡沫根本起不到一點作用，反之還會把房地產泡沫越吹越大，由抑制房地產泡沫的政策轉化為吹大房地產泡沫的政策。
再就是，當前中國房地產市場價格既不是成本定價，也不是由土地價格決定，而是房價決定了土地的價格。只要房地產開發商預期房價還會上漲，就有動力以更高的價格來拍買土地。如果房地產開發商預期房價不會再上漲，他們不僅沒有動力推高房價，也沒有動力去獲得土地。所以，抑制房地產泡沫并不需要在土地拍賣上做過多文章，文章還得在房價上，在房價的預期上。但是，當前這些二線城市的房地產限購政策根本就不在這個方面入手，反在一些起不到作用的細枝末節上大做文章，讓人摸不到邊際。
所以，我一直強調，抑制房地產泡沫，如果不用稅收政策把住房的居住
功能與投資功能嚴格的區分開，并讓住房回到它的基本的居住功能，通過信貸政策去除房地產的賺錢效應，那麼要做到這點是不可能的。