易憲容

　　10月9日，中國指數研究院發布了《中國房地產指數系統2015年三季度市場總結與四季度展望》報告。報告顯示，今年前三季度內地100個城市住宅均價累計上漲2.61%，但各類城市住宅價格出現嚴重分化，即一線城市的房價還在上漲，二三線以下城市的房價則在下跌。比如，前三個季度一線城市房價累計上漲11.87%，其中，深圳累計上漲12.48%，上海、北京分別累計上漲5.11%和4.21%;廣州僅累計上漲0.69%。

　　住房需求無法釋放

　　從這些數據可以看到，今年前三季度的房價上漲主要表現在三大一線城市，其他城市的房價上漲有限或是沒有上漲，絕大多數則是下跌。可是，從總體來看，內地100個城市的房價還在上漲，但最近央行的問卷調查顯示，有49.7%的居民認為當前的房價不可接受。如果房價再上漲，近一半以上的居民更是不可接受了。如果房價不可接受，居民住房需求根本無法釋放出來，市場的問題只會更加多。

　　還有，從上述信息可以看到，房價上漲仍然是當前內地房地產市場問題的焦點。內地房地產市場在持續十幾年上漲後，在政府的救市政策支持下，價格還在上漲。對此，近一半以上的居民難以接受。其實，核心問題在於住房投資需求與消費需求的區分。目前，一線城市能夠接受如此之高房價的，當然只有住房投資者而不是住房消費者。而房價越是上漲，越有投資者進入，住房銷售也略有增加，這對於住房消費者來說，卻是難以接受的。

　　一線城市房價趨漲

　　再就是，前三季度作為一線城市的深圳房價為何上漲這樣快?最重要的原因是深圳靠近香港，與香港的房價比較，深圳房價當然要低得多。這容易吸引更多的香港居民進入深圳房地產市場。另外，自2014年開始，深圳創業板股價指數由1500點上漲到4000點，上漲幅度達2.6倍以上。有些個股更炒作得昏天動地，不知道上漲了多少倍。於是，上半年不少投資者都把股市收益轉入房地產市場，從而使得深圳的房價突然暴漲。但是當股市下跌後，深圳的房價及住房銷售也開始疲軟。比如，近兩個月深圳的住房銷售環比全面下跌。而前三季度深圳房價大幅上漲，也是全國房價上漲最主要的因素。

　　至於上海與北京，房價也在上漲，但主要是由於新房價格越來越高檔化，實際上普遍的住房價格上漲幅度不是太大。當前內地的住房價格統計體系，由於不科學不規範，出售這樣的高檔住房很容易對整個房價造成幹擾。而對於豪宅來說，無論如何交易，交易多少，都與一般民眾無關。一般民眾不要說購買，連想都不要想。這種住房市場同樣也是投資需求為主導，在上海與北京，除了少數居民及投資者之外，多數居民都是無支付能力的。再加上這兩個城市的住房，政府官僚佔有很多，也影響房價上漲。

　　二線城市房價趨跌

　　對於多數二線以下的城市來說，盡管政府出台了一系列的救市政策，而且這些政策要比一線城市力度大，但是絕大多數二線以下城市的住房價格仍然處於下跌狀態。如果持續下跌，就會導致以下幾個嚴重的後果：

　　一是讓住房投資者退出市場。因為，如果住房價格持續下跌一年以上，必定會改變住房市場預期，使投資需求成為零，住房投資者根本就不會再進入這個市場。

　　二是如果投資需求不存在，投資者退出這些市場，盡管房價在下降，但還沒有降到住房需求者進入的水平，或還沒有真正地把住房消費需求釋放出來，這就使得這些城市的住房庫存越來越多，去庫存化越來越嚴重。

　　三是不少地方經濟沒有房地產業支撐，經濟增長下行及萎縮肯定會隨之而來。可以說，內地經濟中出現的許多問題都與二線城市房價下跌，住房銷售不暢有關。比如，東北經濟增長嚴重下降，很大程度上與住房嚴重供給過剩有關。

　　由此可見，盡管一年來政府推出一系列的房地產救市政策，但是內地房地產市場的問題仍未解決，絕大多數城市的房地產市場也沒有復蘇。反之，隨著房價下跌，住房投資者退出市場，市場積累下來的許多問題正在逐漸暴露出來，尤其絕大多數城市住房市場的過度擴張所導致的住房嚴重過剩，已經成了壓垮當前中國金融市場三大泡沫(固定資產過度投資泡沫、信貸過度擴張泡沫、地方債務泡沫)的最後一根稻草。如果政府不下決心調整，而是仍然希望房地產成為拉動經濟增長的工具，那麼問題就會更大了。

　　對於當前的內地住房市場，根本不用持有任何樂觀態度。因為，房價不降或市場不轉型為消費為主導，需求就根本無法釋放出來，而房價下降則要損害既得利益，從而使得二線以下城市的住房處於僵持煎熬之中。這個格局什麼時候打破是相當不確定的。