作為國際化的創新型城市，深圳辦公樓市場在數十年間實現了跨越式發展。12月5日，仲量聯行發布《固本開新 聚勢謀遠：新格局下的深圳辦公樓市場發展趨勢》白皮書（以下簡稱「白皮書」），通過回顧總結城市發展路徑及其在粵港澳大灣區中的產業定位演變，深入剖析深圳甲級辦公樓市場的發展趨勢與產品特徵。深圳總部經濟的蓬勃發展催生了大量總部辦公物業，成為其辦公樓市場的一大特色。然而，在降本增效趨勢下，同質化競爭日益激烈，考驗物業租賃表現的可持續性。白皮書提出，總部辦公物業應積極擁抱變化，通過靈活招商策略、綠色轉型以及提升配套服務，打造獨特的競爭優勢，有效應對市場挑戰。

　總部辦公物業深度參與市場競爭

　成為深圳辦公樓市場特色

　出於升級經濟結構的需要，深圳確立了以前海、後海及寶安中心區組成的第二城市中心。新的城市中心逐步建成眾多高品質辦公樓，為新興製造業與高端服務業發展提供了重要的辦公空間，使得深圳甲級辦公樓市場形成橫貫東西的空間格局。另一方面，深圳大力發展總部經濟，通過出讓或劃撥大量商業地塊給高科技和金融服務企業建設總部大樓，鼓勵企業形成產業集聚。截至2024年11月，已有310餘家全球500強企業入駐深圳，全國超三成創投企業總部亦設於此。

　伴隨辦公需求演變，甲級辦公樓項目類型日益多樣化。根據產權類型、項目定位以及運營模式，深圳甲級辦公樓可分為四類：租賃型辦公物業、總部辦公物業、散售型辦公物業以及政府產權辦公物業。租賃型辦公物業面積佔比最高，而總部辦公物業供應持續增加，存量佔比自2009年的9%攀升至2024年9月底的31%。其中，金融業佔總部辦公物業面積首位，科技互聯網企業佔比超過兩成，彰顯了深圳在金融和科技創新領域的核心地位。

　此外，企業在建設或購置總部辦公物業時考量日趨全面。除滿足業務需求外，企業財務戰略也成為了重要決策因素。一方面，通過對外出租非自用的辦公物業面積，企業可以獲得額外的收益；另一方面，總部辦公物業具備資產增值潛力，部分企業總部辦公物業表現出自用和對外租賃並重態勢。仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪指出：「深圳總部辦公物業集聚區位處城市核心片區，且深度參與市場競爭，是深圳辦公樓市場的一大特色。」

　辦公樓市場增長潛力將進一步激發

　深圳近五年的甲級辦公樓市場年均淨吸納量居四個一線城市之首，凸顯其市場需求的韌性。但由於供應集中釋放、增量需求收縮、租戶承租能力的減弱，以及部分頭部企業不動產策略由租賃轉向自持物業，深圳甲級辦公樓市場租金近年來呈持續下行趨勢，而且優質項目間的租金差距逐漸縮小，市場競爭日益激烈。

　在新的市場格局下，深圳的總部辦公物業展現出獨特的市場表現。總部辦公物業在自用辦公需求和上下游企業租賃需求的共同支撐下，去化速度優於其他類型辦公物業，對深圳甲級辦公樓市場淨吸納量顯著貢獻，且佔比不斷上升。2016年至2024年底，預計新增總部辦公物業佔深圳新增供應量的34%，與此同時其對市場淨吸納量貢獻達39%。

　儘管如此，總部辦公物業空置率上漲明顯，去化壓力增大，其在四類辦公物業中的租金降幅最為顯著。近年來，各類項目租金差距持續縮小，租金分布區間不斷收斂，總部辦公物業與其他類型辦公物業的租金水平逐漸趨近。仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出：「隨着總部辦公物業業主結構的多樣化，自用比例降低，總部辦公物業面臨快速去化其可租賃面積的挑戰。」

　甲級辦公樓市場供應高峰仍將持續

　展望未來，深圳「創新+金融」的生態體系持續為經濟注入新活力，將進一步激發辦公樓市場的增長潛力。未來，隨着粵港澳大灣區不斷匯聚各類優質資源要素，各類新興行業也有望進激發辦公樓市場活力。供應方面，從2024年第四季度至2028年，深圳預計將新增約453萬平方米的甲級辦公樓，市場供應高峰仍將持續一段時間。儘管總部辦公物業的自用需求有望為市場提供一定支撐，但高供應量仍可能加劇市場競爭，供需失衡帶來的壓力可能會對市場平均空置率和租金表現產生一定影響。

　因此，深圳甲級辦公樓需持續調整戰略，順應需求側結構轉變。在此背景下，對於自用比例較低的總部辦公物業項目來說，通過靈活招商策略、綠色轉型升級以及配套服務的全面提升，改善整體物業的經營能力顯得尤為重要。仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示：「隨着辦公樓市場競爭的加劇，辦公物業運營方必須轉變思維，以更加專業化、市場化的視角應對市場調整、審視和評估物業的資產價值。對於總部辦公物業而言，更需要構建起以招商為導向的、涵蓋商業辦公物業全生命周期的專業資管能力。通過產品精準定位、精細化的策略規劃與服務管理，提升整體物業的經營成效。」