【香港商報網訊】新冠肺炎疫情對經濟的影響仍在持續，加之外圍一些地區的經濟停頓，開工不足及失業率持續上升，本港二手住宅樓市近期湧現不少大減價成交個案。假如疫情無法短期受控，看淡樓市人士將逐步主導市場，樓市或山雨欲來。香港商報記者 王丹丹

　　疫情之下，本港住宅樓市看似堅挺，新盤銷售依然不俗，更偶而出現一些新高成交個案，看好樓市的一派深信低息環境及長期缺乏供應下，香港樓市「冇得輸」。

　　然而，仲量聯行預期，今年全年香港中小型住宅樓價跌5%至10%，豪宅則跌10%至15%。雖然有人認為香港樓價難大跌，惟仲量聯行香港主席兼資本市場主管曾煥平說：「千祈唔好咁諗。」他解釋，若非各國實行量化寬鬆政策，樓市可能已猶如97金融風暴，大跌三至四成，提醒市民不宜看得太樂觀。

　　當前香港樓市走勢受疫情左右。

　　近期樓市確實不時出現一些大劈價甚至蝕讓個案，例如近日紅磡VIVA高層B室實用面積488平方呎兩房單位，最初開價約900萬元，其後減至870萬元，議價後劈至738萬元才於日前易手，累減約162萬元，減幅達18%，呎價15123元，低於市價約20%。中原分行經理鄭家豪稱，由於香港疫情仍然嚴峻，交投氣氛回落，近期買賣雙方議價空間上升，原業主於2016年9月以784萬元買入，持貨4年，現轉手帳面蝕讓約46萬元離場，蝕幅約5%左右。

　　蝕讓成交個案增

　　據土地註冊處資料，最近馬鞍山銀湖‧天峰成交的實用面積549平方呎2座低層戶(連平台花園約857平方呎)，單位原開價1130萬元，其後減價195萬元，減幅達17.3%，最終以935萬元成交，實用面積呎價17031元。

　　另外，港島北角柏蔚山3座低層G室最近以2160萬元易手，原業主於2018年6月以2861.2萬元購入，持貨兩年帳面貶值701.2萬元，蝕幅達24.5%。據了解，上述單位屬銀主盤，以實用面積911平方呎計，成交呎價23710元，創該屋苑新低。

　　由於樓市前景不明朗，即使未入夥的單位亦有買家選擇壯士斷臂，最新一宗來自西九南昌站屋苑匯璽III，去年9月以949.87萬元售出的7座25樓B室，實用359平方呎一房戶，買家當時採建築期付款，最近取消交易估計遭發展商沒收10%訂金涉約95萬元。

　　樓市回報大不如前

　　萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱，相信現時樓市調整期仍未完結。他又形容現時房地產市場十分「畸形」，住宅樓價仍然高企，但租金已因經濟下跌情況而持續向下調整。去年起的黑暴及疫情影響交投，市場積聚一定購買力，惟現時購買力已經釋放。一手發展商陸續推盤，估計先賣「貨尾」及主力推1000萬元以下的中小型「新盤」，所以一手樓市依然暢旺。但要注意的是，這股購買力能否持續到第四季是個疑問。

　　林浩文續說，近年香港樓市「股票化」(指樓價即時受市場消息左右)，包括去年起的黑暴和中美貿易戰，到近期的疫情、香港國安法和未來中美關係，以至立法會選舉和美國總統選舉等等，許多因素正影響樓市走向。他相信，在疫情減退後，本港政治環境依然會為樓市增添不穩定。儘管如此，他相信住宅樓市不會大跌，但亦不會出現V型或U型反彈。在各項外圍及本地因素影響下，今年香港住宅樓價仍在調整期，下調幅度約5%，但這樣的數字比之前的預測要好。另外，他估計今年住宅供應、施工量及落成量均難以達標。

　　他又提醒，要留意的是失業率正逐步上升，加上減薪、無薪假、無花紅等一連串行動，也會影響樓市購買力。當失業率高企，第四季會開始影響到樓市購買力。

　　疫情嚇退買樓客

　　不過，今年最影響樓市的因素肯定非疫情莫屬，究竟目前疫情對樓市影響有多深?記者訪問了熟悉近期疫情重災區新蒲崗及黃大仙樓市的人士。

　　新蒲崗彩虹道21世紀天生置業的負責人岑先生坦言：「疫情對於新蒲崗區內樓市的打擊已經持續了半年，早在這幾周社區爆發大規模感染之前就已經出現了。上半年成交宗數按年比較，下降了有四成，5、6月份區內樓價已經下降了一至兩成，進入7月份減價幅度在先前基礎上再有得傾。而放盤量，最近則多了三成。」

　　岑先生認為宏觀經濟變差，對樓市影響較大，「做生意的營業額下降，訂單少了很多，人手也少了很多」。因此，他推論下半年區內樓市向下的機會非常大。不過，手上還有資金的投資客，目前價格水平適合入手，可以二三成水位去傾。

　　至於另一疫情重災區黃大仙，岑先生稱，因為該區被視為「老人區」，交投一直不多，現時投資客更少了很多，5、6月區內樓價跌幅達10%至15%。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，當前限聚令收緊，睇樓難度增加，市場「好被動」，相信對8月份樓價會有比較大的影響。不過，他估計下半年整體樓價仍會升4%。

　　陳永傑強調，疫情對於樓市影響是「全港性」的，總價在1000萬元以下的剛需盤所受影響較小，總價在500萬元以下的單位受到的影響更尤為小。不過，總價在2000萬元以上的豪宅，可能幾個月以來都無人問津。他又透露，當前投資客的數量明顯減少了很多，幅度大於剛需客，因為有人擔心出街有「生命危險」，投資客毋須冒生命危險去睇樓。

　　香港樓價走勢預期

　　仲量聯行曾煥平：全年中小型住宅樓價跌5%至10%；豪宅則跌10%至15%。

　　萊坊林浩文：本港失業率上升勢拖累樓市下調5%。

　　中原地產陳永傑：本港住宅剛性需求大，樓價仍有機會上升。

　　【鏈接】工商舖開價唔低三成冇人睬

　　「開價唔低三成，都冇人睬你。」美聯工商舖(459)行政總裁黃漢成一針見血地評論當前商舖市道。由於過去一年多的負面因素拖累，商舖受到的打擊最大，黃漢成認為，目前還沒有見底，賣家出貨都自動調低叫價至少三成，下半年商舖租金和叫價都會繼續向下。

　　中原(工商舖)商舖部高級區域營業董事何潔釵表示，銅鑼灣軒尼詩道482號地下一個面積約1130平方呎的舖位，最近叫租每月約12萬元，呎租約106元，現已交吉。她指2016年高峰期時該舖位曾叫租約60萬元，現時叫價已大幅回落八成，業主更表示如遇具誠意的準租客，租金仍有商議空間。另一宗舖位減價放租個案位於旺角亞皆老街83號地下20號及21號舖，總面積約750平方呎，6月份月租叫價約25萬元，最新下調至約13萬元，叫價於數月間調低約48%。

　　中原(工商舖)資料顯示，7月上半月計共錄得約149宗工商舖買賣個案，總成交金額約34.09億元，較6月上半月上升約23%及一倍；當中以工廈市場表現最佳，連續錄得大額成交。中原(工商舖)預計，第三波疫情拖累經濟活動再度停頓，對市道打擊甚重，部分業主心態轉淡，吸引買家及租客趁機議價，預計工商舖市場短期內會持續調整，交投陷入量升價跌的局面。

　　現時香港商舖空置情況持續上升，樓價及租金下調壓力沉重。

　　在家辦公影響寫字樓需求

　　中原(工商舖)董事總經理潘志明坦言，目前是大幅議價的好時機，業主大讓步，預計工廈物業較為受惠，因工廈銀碼選擇較多，當中在市場放售多時的全幢物業會頗受關注。舖市方面，隨着核心區商舖吉舖湧現，租金調整幅度擴大，個別業主被迫大幅下調意向價以吸引市場注目，預期一直在市場積極尋寶的投資者將加快步伐，相信減幅大的舖位會隨即被吸納。

　　受外圍宏觀經濟影響，商舖回報率拖累售價。寫字樓銷售可能面臨結構性調整，未來甚至會陷入長期蕭條期。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，6月份整體九龍甲廈空置率11.61%，按月微升0.12個百分點。其中，東九龍甲廈市場需求減少，空置率上升。資料顯示，今年1至7月東九龍甲廈共錄得約137宗租賃成交，平均呎租約26.94元，較2019年同期的224宗和平均呎租29.39元，分別下跌約37%及8%。

　　大樓面租務表現亦見疲弱。資料顯示，今年1月至7月九龍區5000平方呎以上的寫字樓租務成交僅錄得約72宗，2019年同期則有約179宗，成交宗數勁跌六成，可見企業對承租大樓面單位相當審慎。業主需要進一步調整叫價以增加物業吸引力，或變陣將單位大拆細迎合市場走勢。