深圳城區
【香港商報網訊】記者童越報道：今年內地城市中表現最搶眼的深圳樓市遭遇嚴厲調控政策。7月15日，深圳市住房和建設局等8部門聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），推出8項措施精準調控樓市。措施涵蓋行政、金融、稅收等方面內容，旨在優先滿足剛需，有效遏制投機炒房；運用金融、稅收等經濟手段，確保精準施策；強化房地產市場監管，引導市場回歸理性。
深戶三年社保才有購房資格
《通知》從調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、細化普通住房標準、發揮稅收調控作用、推行房屋抵押合同網簽管理、加大二手住房交易信息公開力度、加強熱點樓盤銷售管理、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為八方面提出了具體要求，自發布之日起執行。
其中，深戶3年社保才有購房資格，增值稅免徵從2年改為5年，750萬的豪宅稅線，離婚3年內家庭有深房都不算首套成為關注焦點，在網上引起熱議。
《通知》規定，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房；非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續按照提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規定執行。另外，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
據了解，深圳市此前執行的限購措施，對深戶居民沒有落戶時間和繳納個人所得稅或社會保險的要求，居民落戶即可購房。
二套房首付比例抬高
《通知》規定，購房人家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於60%；購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於80%。
據業內人士稱，導致此次調控來臨的主要是因為深圳樓市較其它城市表現太火。根據諸葛找房數據顯示，2020上半年深圳二手住宅成交43586套，累計同比達39.9%，增速大於北京（-5.8%）、上海（-8.4%）。價格更是堅挺，疫後價格上漲明顯，截止到2020年6月，深圳二手住宅市場價格為69599元/平方米，上半年累計同比上漲8.0%。
此外，從深圳業主調價漲價房源佔比看，深圳市場預期普遍看好，今年漲價房源佔比持續上升，2020年6月，深圳業主漲價房源佔比為54.6%，該水平領先其它城市。
下半年推房源逾5萬套
據悉，深圳自2016年實施新一輪房地產市場調控以來，先後出台「深八條」「深四條」等文件，嚴格執行限購、限貸、限售、限價、限戶型五限政策。
深圳市住建局方面表示，深圳市今年計劃供應居住用地3平方公里以上，新開工商品房1200萬平方米，下半年計劃入市商品住房項目80多個，預計供應房源面積超過500萬平方米、逾5萬套。同時，今年建設籌集公共住房不少於8萬套。
四城加碼調控 樓市開始收緊
據中新社報道，中國樓市迎來一腳「急剎車」。2020年下半年開始不久，已有杭州、東莞、寧波、深圳4個城市接連出台新政，收緊樓市調控「韁繩」。業內人士認為，這或許意味着新一輪房地產調控收緊潮的開啟。
深圳樓價或調整5%
樓市過熱的地方迎來調控「冷水」，這在下半年以來頻繁出現。7月初，杭州、東莞、寧波3個樓市熱的城市相繼收緊樓市調控。如：7月6日，寧波出台包括擴大限購區域範圍、穩地價、打擊捂盤惜售等十條穩定房地產市場的新政。上半年出現5個「萬人搖號」樓盤的杭州市也出台了搖號新政。
中原地產首席分析師張大偉指出，深圳是全國最近一輪樓市上漲的「領頭羊」，且深圳樓市存在較強投資炒作氣氛，出台政策將明顯打擊投資投機需求，預計部分投資客很可能開始離場，成交量在接下來的一個月裏會迅速萎縮，樓價也將出現5%左右的調整。
官方收緊房地產金融化
房地產金融端也有收緊跡象。
儘管上半年廣義貨幣M2供應量和社會融資規模同比均保持兩位數增長，但新增住戶貸款佔全部新增貸款的比重下滑至近年低位。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，早些年，新增住戶貸款（房貸為主）佔各項新增貸款的比例，一度超過40%，但近些年，在相應政策引導下，這個比例逐年下降，今年1-5月份住戶貸款佔比已經降到25%。儘管1-6月份，數據小幅回升至29.4%，但這仍是近8年來的上半年新低。這說明官方政策仍然傾向於打擊樓市違規加槓桿，遏制房地產金融化。
另一個調控從嚴信號，來自越來越多地方在鬆綁調控後迅速撤回。
今年上半年，中國房地產市場經歷從售樓處關停、樓市交易停擺到市場逐漸復蘇，再到部分市場樓市熱度過高、排隊買房等重現的過程。這也讓樓市政策出現從「整體趨鬆」向「部分趨緊」的轉向。
據中原地產研究中心統計，今年上半年全國發布房地產相關政策304次，這些政策以扶持、紓困等政策為主，給樓市帶來陣陣暖意。不過，「下半場」剛開始，隨?更多調控「冷水」的潑下，這種政策暖意正在逐漸消退。
增交易成本 可抑制成交
深圳「新八條」樓市調控政策是5年裏深圳第11次發布重大樓市政策。今年4月以來，深圳樓市交易活躍，二手樓上漲過快，新屋熱盤搶購、二手樓掛牌跳漲，上月10594套的二手住宅成交量達到近4年以來的月度新高，此次新政旨在促進樓市平穩健康發展。深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，上半年總體來看，成交量跟過去其實差不多，只是疫情後市場迅速恢復，導致樓市有點過熱態勢，所以才有政策的出台。
有效堵住各類炒房途徑
鄭叔倫表示，縱觀這次的調控政策，首先是需求的管理，限購條件收緊、社保年限的延長，進一步提高了購買住宅的門檻，可以立即把市場上的有效需求降低，相信可以為市場降溫取到立竿見影的效果。另外，貸款條件差異化的調整，主要是針對已經擁有房產的客戶貸款條件進一步提高，儘量避免誤傷首套剛需客戶，置換型物業銷售壓力增大，相信也可以一定程度抑制投資氛圍。短時間內交易量預計明顯下降，市場觀望情緒濃厚。
為有效抑制過於火爆的市場，這次政策出台包括：750萬元以上的物業被定義為豪宅。按照這個標準，100平米的物業，單價7.5萬元以上均是豪宅；120平米物業，單價6.2萬元均是豪宅。近期漲價幅度高的片區豪宅量增多，交易稅費會隨之增加。另外，更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格。
同時，將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。還有進一步完善交易價、評估價、登記價「三價合一」制度，堵塞少交稅的漏洞。上述不同的組合政策，其實目的都是一致：以增加交易成本從而達到抑制成交的效果。同時，為了打擊利用二手房信息炒作樓市，這次政策調整也明確要求行業要配合，信息公開報送，旨在公開信息後，可以避免市場恐慌情緒。
打擊借落戶炒房行為
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，深圳此次政策針對了目前深圳樓市的新情況，即隨?落戶人口的增多，供求矛盾在增大，必須通過政策調控來緩解此類矛盾。「深圳戶籍落戶滿3年且社保滿36個月才能購房」是政策的核心，說明戶籍人口也需要有社保繳納記錄，而且要求還比較高，能看出政策的嚴厲性。
他表示，今年上半年深圳出現了一些搶房現象，通過此類政策規定，有助於打擊借落戶來炒房的行為。另外還具有很強的風向標意義，說明今年下半年部分樓價過熱的城市，依然以政策收緊為導向。
對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，市場偏熱即出台規範政策抑制市場進一步升溫，保持市場平穩，精準打擊了上半年深圳落戶炒房的現象。
香港商報記者 王曉蕾
