新冠肺炎在全球肆虐，香港股市及經濟都受到明顯衝擊，最新失業率升至4.2%創逾9年新高，一二手樓撻訂、劈價及蝕讓個案漸多。綜合市場分析指，判斷未來樓價走勢的兩個指標包括疫情發展及失業率走勢。

　　香港商報記者王丹丹

疫情下新盤市場持續錄撻訂個宗。 

　　本報統計，今年1月至今新盤市場已經有超過百宗撻訂。截至4月23日，4月份錄得撻訂的樓盤包括永泰(369)屯門項目TheCarmel、中海外(688)大埔項目天鑽、新地(016)匯璽II、會德豐(020)日出康城LP6等。被沒收的訂金總額迫近2000萬元大關。其中，新地深水?南昌站上蓋匯璽II的3宗撻大訂個案，被沒收訂金多達765.4萬元；將軍澳日出康城三宗撻大訂，買家損失逾336萬元離場；永泰屯門青山公路TheCarmel買家，錄得146萬訂金損失。

　　擔心失業不敢上車

　　仲量聯行早前在《住宅銷售報告》中指出，香港失業率一直與樓價有極大的關係，本港失業率已升至9年高位，若持續上升將對樓價構成壓力。該行數據顯示，1997年第三季至1998年第三季亞洲金融風暴期間，本港失業率由2.1%升至5.2%，樓價下跌五成。另外，2000年第四季至2003年第二季期間，失業率由4.4%升至8.5%，樓價下跌三成。

　　仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示，隨着本港經濟衰退加劇，失率業上升令部分潛在買家對置業卻步，買樓需求減少，並令更多業主選擇出售物業，市場將向買家傾斜。鑑於疫情持續時間不確定，市場下行風險偏高，維持2020年樓價下跌10%至15%的預測。

　　美聯住宅部行政總裁布少明接受本報訪問時說，早前一輪劈價主要為中細價樓，最近港島區豪宅業主終於有人願意減價。背後的原因，他認為主要是和股市波動有關，有業主為彌補股市損失而鬆口減價，也有業主是做生意賠錢因此急着賣樓。他預計，樓價還有最多一成的下行空間。疫情對於樓市的影響，至少「過埋5、6月」，最快要等到下半年才有望回穩。

　　代理行營業額急挫八成

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑向本報透露，最近該行的生意額下跌了八成，疫情對於生意的影響可謂「非常嚴重」。不少業主都不敢外出，買家擔心出來有「中招」的可能，因此減少了活動，睇樓活動自然也非常受挫。

　　對於藍籌屋苑劈價個案，陳永傑評論說，目前的減價風暴波及全港，「度度都有」，屬於全港性劈價潮，「疫情一路嚴重，樓價一路下跌」，樓價已回落5%至10%。「如果進入第二季度，疫情沒有好轉，樓價跌幅連我都不敢預測了。」至於「確診屋苑」的樓價表現，他只說「你都唔敢去睇啦」。

　　疫情下減價及蝕讓個案增多。市場消息指，港島南區貝沙灣2期1座中層C室，實用面積1118平方呎，套三房間隔，望海景，開價3080萬元，最終減價約8%，以2830萬元成交，呎價25313元。據了解，同座低層同室單位，去年4月成交價，已達3000萬元。另外，九龍塘尚御2座低層D室，實用1542平方呎，連車位以2280萬元售出，實呎14786元。業主2011年以2536.3萬元購入單位，車位售價則超過100萬元，估計帳面蝕約356萬元，連使費計料實蝕約450萬元或約17%。

　　市場亦不乏業主劈價微利離場。何文田天鑄5座低層B室，實用1300平方呎，原叫價3484平方呎，最新劈價至2720萬元售出，累減764萬元或22%，實呎20923元。原業主2016年2505.9萬元購入，帳面獲利214.1萬元，賺幅約8.5%。市場消息指，原業主購入該物業時支付了15%買家印花稅。

　　【楼市拆局】限聚令放寬樓市可獲支持

　　星展香港房地產業分析師丘卓文指出，雖然今年樓市轉差，但有別於1998年及2008年的情況，因為目前樓市炒家較少，加上息口低企及銀行又設有壓力測試等，故此市場上沒有出現大批「跳樓貨」。

　　丘卓文表示，樓市由去年中踏入下行周期，雖然10月公布施政報告放寬按揭保險後，11月成交回暖，但其後疫情爆發影響新盤開售，相信要待「限聚令」放寬後才可對樓市有相應支持。

　　他認為，由於今年供應量維持1.8萬至1.9萬伙的低位，略為減低價格下行的風險，預期全年本港整體樓價將下跌15%，當中豪宅市場跌幅更為顯著。他補充說，下跌15%的預測，已計及第三季失業率或攀升至5%的因素。不過，若疫情不如預期在第三季緩解，屆時對金融市場的影響更大，失業率數據只會更差，可能出現業主斷供。

　　樓價緩慢下挫

　　香港浸會大學經濟學系原副教授巫伯雄稱，目前樓市既有利好因素，也有不利因素，之前修例風波對香港零售業、旅遊業打擊很大，迫使零售業高管主動減薪。目前市場資金尚算充裕，低息環境持續。利好利淡因素互相抵銷。他預料，樓價不會急劇下挫，接下來會緩慢下挫。

　　2003年3月香港爆發沙士疫潮，住宅交投曾一度大插逾三成，成交量跌至2003年5月時約4100宗水平。當時的「確診屋苑」淘大花園同年只得5宗成交，每單位的成交價均不足60萬元，呎價僅1500元(當年售樓以建築面積計價)，更有單位的呎價低見1242元。同年8月初，二手樓價指數更跌至31.77點的歷史低位。

　　當年新盤都不得不採取低價策略，長實(1113)發展的畢架山一號，呎價約4000元，尖沙咀港景峰的呎價亦跌至4000元上下。自此，「沙士價」成為了市民心中「實惠」、「平價」、「筍」的代名詞，亦是普羅大眾難忘的回憶。現時疫情對樓市的影響和沙士時期不同，二手樓盤沒有出現恐慌性拋售。

　　當年的沙士疫情在5月左右就消失了，但這次的新冠病毒比沙士病毒頑強得多，世衛表態說新冠病毒或長期與人共存，預料全球經濟衰退的程度會比沙士時期深很多。