文/靈童

　　據統計，2019年以來，內地各類樓市調控高達500多次，創出2016年樓市調控以來新高。限制措施由過去的限購、限售、限貸等三限，擴大到限利、限價等新的範圍。於是乎，二手房交易出現了全國性的潰敗，從一二線城市到三四線城市無一幸免，跌幅最多的大城市當數青島和廣州。

　　樓市素有買漲不買跌之風，因此二手樓價下跌一定程度影響到交易的活躍度。不過從全年的交易數據來看，創出了15萬億元的新高，不得不說，樓市絕對是中國居民的消費主戰場。若沒有限制性措施，恐怕不知道會火到什麼程度。但由此就認為，內地全境都要實行嚴格的限制措施，就有點容易走到另一個極端。

　　就如計劃生育，不少人以為一放開，就會激發起生育熱潮，但實際情況並非如此，上海的生育率在「二胎」政策放開以後，不斷沒有增長還有下跌，而且從放開二胎以來的數據來看，也是一年比一年增長慢，不少有識之士都認為中國計劃生育晚放開了5年以上。

　　同樣的道理，在全國實現普遍的限制措施，可能效果並不好，而且長期限制也容易造成市場的畸型和消費人氣的減弱。因城施策、因區域施策顯得比任何調控階段都更迫切。據統計，近年來，利用吸引人才而鬆綁樓市的城市達到30多個，從實際情況來看，也沒有出現一鬆就亂的情況，一定程度反映出炒房熱度已得到相當程度的扼制。

　　降價會否導向極端

　　在這情況下，靈童以為在「房住不炒」的大背景下，可適當增大調控的靈活性。比如對求大於供的一二線城市，限制性措施還要堅守，但更多是用市場化的手段，比如貸款利率等來進行調控。而對於供大於求的三四線城市，則可以適當鬆綁，實行城市間和區域間的差異管理。

　　對於樓市的調控也不一定是非要達到降價的目的，比如，溫州大學生買房打7折，長沙限樓盤的利潤，就容易將調控導向另一個極端，搞不好還會引發區域樓市的大跌。

　　對於各種漲價也要分類來看，比如今年西北城市樓價的上漲，應理解為補漲。比如最近深圳某小區業主集體抬樓價，只可理解為個體性事件，而不宜擴大化。從調控思路來說，也要轉變到求大於供的地方限制漲幅，供大於求的地方限制跌幅。

　　在發達的一線城市如廣州，當發生二手樓價急劇下跌時候，該市放開了3個區的限售，而這3個區又是廣州較為偏遠的區。此舉一定程度活躍了市場，由此來看，當下調控的精準度已提升到更高層級，而不只限於不同類型的城市。

　　老城區舊改防通縮

　　把眼光放得更長遠一點，隨着人口紅利消退和城鎮化率提升空間有限，中國樓市也要從過往一味防止上漲，到向防止通縮兩手一起抓。比如對老城區的舊改，就是要激活市場，不使老城區與新城區出現兩重天的情況，更通俗一點講，就是老城區與新城區的價差不要太大，以防止城市內部的結構不平衡，這是比調控樓價還要現實的課題。因為不像新區那樣容易出成果，因此在鼓勵老城區舊改方面，要拿出截然不同的舉措，才能激發出更大動力。