易憲容

　　對於房地產市場政策，從2003年開始，每年都會成為「兩會」的熱點問題。無論是會議代表，還是《政府工作報告》，都會十分關注房地產問題，因為房地產政策不僅涉及到每家每戶的利益，而且亂象叢生。但是，今年的「兩會」不僅沒有代表關注房地產問題，《政府工作報告》所觸及話語也十分少。比如2018年《政府工作報告》中有關房地產問題有200多字，今年只有約50字、4句話：要解決好群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場健康發展。就是連「只住不炒」的市場定位，和政府房地產職能部門提出調控目標「三穩」（穩地價、穩房價、穩預期）政策也沒有提及。前者是整個內地房地產市場基本原則，後者則是今年政府房地產調控政策要達到的目標。

　　50字4句話論房地產政策

　　對此，人們可能會問，內地房地產業是不是開始不重要了？中國經濟是不是要逐漸擺脫對房地產的依賴了？如果是這樣的話，2019年中國的房地產政策會不會出現重大調整？或如內地媒體所渲染的，房地產「牛市」是不是即將結束？等等。不過，市場根本上不用過多疑慮，這只不過是政府的一種策略，在「兩會」不允許過多地討論房地產問題，以免引發中低收入民眾及社會的不滿。實際上，2019年中國的房地產政策不僅不會改變，還會逐漸地推向極致，以證明中國房地產調控政策可以對抗市場鐵律及市場法則。市場經濟法則在中國房地產市場基本上要改寫！比如，早些時候，各地方政府紛紛表態今年房地產調控目標「三穩」政策，要求各地價格既不能上漲也不能下跌，完全用行政性調整穩定在一個時點上，可見市場調控政策已經走向了極致。

　　可以看到，2016年政府不僅提出了「只住不炒」房地產市場發展的基本原則，之後各地方政府也推出了幾百次的房地產調控政策，但這些政策開始是把早些時候一線城市瘋狂上漲房價遏制住，隨着各地方政府出台的房地產調控政策越來越多，這種一線城市房價上漲的瘋狂或趨勢則逐漸蔓延到全國。這3年，幾乎全國各城鎮的房價都上漲了一遍。

　　從2016年開始，中國房地產調控政策出台3年了，直到2019年2月份，在內地70個大中城市中，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲12.0%和8.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.1%和8.3%。也就是說，調控了3年，全國大中城市的房價還是在上漲，而且新房上漲幅度在10%以上。可以說，這還可能是地方政府人為控制的數字，實際情況肯定要比這誇張許多。因為中央政府要地方政府穩房價，哪個地方政府官員敢用烏紗帽來違背？正因為，房地產調控3年，中國各地的房價普遍上漲了一遍，這3年中國的住房面積及住房銷售金額增長一直在創歷史紀錄。儘管2018年沒有早幾年那樣誇張，但是住房銷售金額增長速度仍然高15%以上。中國房地產市場這樣的格局，即房價還在上漲（如果房地產市場價格不上漲，房地產市場馬上出問題），住房銷售還在創歷史紀錄，這是政府願意看到的，也要達到目標。

　　實行「三穩」政策

　　所以，政府提出2019年房地產調控目標「三穩」，就是要穩定在上述的態勢下。而「三穩」的核心則是穩房價。因為，只要房價在不斷上漲，那麼當前以投資需求為主導的房地產市場（86%以上的購買住房者為投資性需求，西南財大2018年調查數據，包括所謂改善性住房購買者）投資者就不會退出市場，反之，還會利用銀行金融槓桿進入市場，房地產市場繁榮還會繼續。只有房價在不斷上漲，房地產市場價格上漲預期就不會改變，否則房價下跌，房地產市場價格上漲預期立即會逆轉；同樣，對於土地價格來說，只有房價在上漲，房地產開發商才有意願進入土地市場購買土地，土地市場價格才能穩定。所以，穩房價，或保證房價逐漸上漲，是地方政府托市的殺手锏。所以，2019年中國房地產市場調控政策普遍趨勢就是如何來保證房價逐漸上漲。特別是房地產調控政策完全下放到地方政府手上時，地方政府更會絞盡腦汁達到目標。如果中國房地產市場價格下跌，房地產泡沫、土地財政、地方政府債務風險、GDP增長等所有的一切問題都會暴露出來。

　　同時，對於一線城市、二線熱點城市來說，由於房價過高所導致的嚴重問題，政府希望改變房地產市場發展模式，增加保障性住房建設。也就是說，政府一方面要穩住這些城市的房價，不能讓房價下跌，同時又得化解中低收入民眾居住難的問題。所以，對於這些城市來說，保障性住房的發展和住房租賃市場的發展，是重要任務。比如，2018年北京幾乎把所有土地都劃給了共有產權房，上海全市將新建和轉化租賃房源20萬套，深圳更是一紙公文將未來60%的土地貢獻給了福利性住房。此外，還有南京、煙台、福州等等城市也紛紛加入多主體房屋供應的行列中。政府這樣做是要一石三鳥。當地城市的房價穩定了，大量的保障性住房建設同樣是GDP增長重要一環，通過保障性住房，一些居民的居住條件將得以改善。

　　但是，這樣的房價持續上漲能夠持續嗎？這不僅會讓已經有30萬億元住房按揭貸款的居民債務加重，也會全面阻礙中國農村居民城市化的進程，及全面提高城市企業的營運成本、勞動力用工成本，增加中國金融體系的風險。如何平衡這些問題，就得看政府的智慧了。