灵童

　　近來山東荷澤試水取消限售，結果一個四線城市樓市消息上了頭條。從表面來看，這只是樓市變奏曲中的一個極小音符。但是從深層來看，就不那麼簡單。

　　據統計，棚改大省山東計劃2018年開工84.3萬套，其中菏澤市開工12.7萬套，居全省首位。一方面棚改在加碼，另一方面自今年6月以來，棚改貨幣安置就處於收緊階段，一刀切的政策與地區差異的矛盾在這裏交織碰撞，能不引起火花才怪。

　　在挖掘棚改收緊讓荷澤與調控政策唱反調的背後，也很清晰地看到，棚改收緊已深刻影響到樓市成交。地處深圳市龍華區，靠近地鐵站的舊改盤，儘管廣做宣傳，並且折扣打到約92折，但卻未出現瘋狂搶購的場面，600餘套房源，均價5.88萬（周邊二手房約在7萬左右），半個小時約賣出360餘套，銷售約5.2成。

　　如此好地段的一線城市舊改房，銷售如此不溫不火，就更不用說三四線城市的舊改房。棚改收緊與二手房交易的降溫，正在席捲整個中華大地。從堅決扼制樓價上漲，到防止樓價下跌，政策調控正處在一個度的考量關鍵期。

　　而且，比這個更複雜的是國際債務屢創新高，受此影響，全球處在一個資產下跌的大周期中，在這樣的大背景下，中國樓市很難獨善其身。多重因素的疊加，加劇了棚改收緊的不確定性。

　　供需天平發生偏移

　　棚改貨幣安置推廣階段是棚改高速發展時期，現在貨幣化去庫存任務已基本完成，正逐步退出。因此從長期趨勢來看，棚改收緊是大趨勢，不太可能出現政策上的反覆，只是在收緊的力度和收緊地區差異上進行調控。

　　這從另一方面也看到，由棚改貨幣化所推行的定向貨幣寬鬆也將會不斷走下坡路，勢必影響到樓市的整體需求，使供需天平發生偏移，在這個偏移過程中，不少人驚呼樓市拐點出現了。

　　到底是否拐點到來了，跟棚改到底有多大的關係，就不得不提到另一個數據，中國的城市化進程，14年前啟動棚改的時候，中國城市化率還不到四成，而現在城市化率已接近六成。也就是說，棚改的推進與中國城市化現代進程中處在一個平行線上。任何國家的樓市，當城市化發展到一個較高階段的時候，需求都會明顯放緩，中國也不例外。與西方發達國家城市化75%相比，中國城市化還有一定的增長空間，但是作為一個幅員遼闊、發展又不平衡的國度，現在進行大面積棚改的地區，已錯過了城市化進程中最好的階段。因此，靈童以為，對三四線城市而言，棚改政策收緊所產生的衝擊更大，用樓市轉捩點來形容或許不為過。