顏安生

　　不久前，內地知名地產大亨王健林表示，北上廣深四大一線城市的樓價會永遠上升，不會出現大跌。他的這一說法引發了廣泛熱議，有人即時作出解讀，認為王健林在向市場傳遞重要信息，北上廣深的樓市沒有風險，值得投資。筆者雖然長期工作於香港，但卻居住於深圳，無論從香港的角度看還是從深圳的情況分析，無論從經濟發展趨勢預測還是從市場規律作用結果判斷，筆者認為，王健林的說法不無根據。

　　供不應求購買力上升

　　從香港的情況來看，自2003年香港樓市經歷SARS觸底反彈之後，便一路高歌猛進，節節攀升。雖然2003年香港樓價平均曾跌去七成，但那是一場特殊災難所引致，正常情況下，香港樓市不可能出現這種低谷。2003年之後，香港樓市上漲速度驚人，及至2010年為了遏止樓市的暴漲，特區政府不得不連連祭出「辣招」、「毒招」、「重拳」、「重藥」，但仍然沒有壓制住香港樓市的上升勢頭。目前，香港樓價平均高出1998年亞洲金融危機爆發前最高峰時的近五成。香港樓市何以形成如此局面？根本上在於市場供求規律所使然，也就是說，在近12年時間里，香港的樓市供應遠遠跟不上市場的需求。

　　如今，在內地的一線城市也已經出現了諸如香港樓市的影子，樓市供不應求正導致一線城市樓價節節攀升。以深圳為例，深圳的面積雖然是香港的兩倍，但由於深圳在早期開發過程中規劃欠長遠考慮，如今剩下的可供開發的土地十分有限，以至於現時的深圳市政府不得不把眼光放在舊區的改造上做文章，以挖掘城市土地潛力。與此同時，國家已經對幾個超千萬人口的一線城市土地開發劃定了紅線，這意味著北上廣深等千萬人口城擴容已經受到政策限制，通過新增土地開發以增加樓市供應的路子行不通。然而，一線城市由於經濟活躍，創新力強，對各路人才的吸引力大，盡管土地開發受到限制，但外來人口流入仍然源源不絕，越來越多人口對住房的需求正導致一線城市樓市出現供不應求的局面。

　　還應該看到，如果僅是人口增加而缺乏購買力支撐，那麼一線城市的樓市也不可能存在大量的有效需求。然而，事實上，一線城市的人口在不斷增加的同時，其人口的購買力也在快速上升，購買力甚至呈現幾何級數增長。

　　以深圳為例，深圳的南山區原本是一個較落後的區域，十幾年前，南山區的人前往羅湖、福田都聲稱「進城去」，由於深圳近十幾年發展突飛猛進，如今，南山區的人均GDP已經超越香港，該區居民的收入水平和購買力也並不遜色於香港，所以人們見到，南山區的房價正在向香港房價靠攏。尤其深圳的前海地處南山區的範圍，前海周邊的房價已經完全與香港局部地區看齊。

　　升值潛力巨大

　　展望今後內地一線城市的樓市前景，可謂一片光明，且不論樓市供不應求的局面會進一步加劇，單從幾大內地一線城市的經濟發展看，其經濟結構和經濟效應，以及單位產出都有可能接近甚至超越香港，再以深圳為例，目前深圳正在布局健康、航空、航天、環保、節能等十年後的先導產業發展，一旦十年後深圳經濟完成新的大轉型、大升級，那麼，深圳的經濟規模會再上幾個臺階，那時，深圳居民的收入水平將較現時翻上幾番。試想，如此宏大的經濟藍圖以及如此美好的居民收入前景，其所支撐的樓市還會疲弱嗎？無論從任何一個角度看，內地一線城市的樓市升值潛力仍十分巨大，都值得投資。