2024年上海商業地產市場租戶租賃意願整體謹慎。仲量聯行上海商業地產部資深董事兼華東區零售地產部總監黃臻表示：「租金優惠和更多激勵措施繼續推動以成本為導向的辦公樓搬遷和升級活動。」此外，零售租賃需求主要集中在運動服飾、潮玩雜貨、二次元、寵物相關服務及產品和飲品烘焙等領域，高性價比且能帶給消費者情緒價值的產品和體驗受到了更多關注。

    在2024年樓市政策持續寬鬆的背景下，上海一手高端住宅市場成交表現活躍，體現出改善型需求對於高品質住宅的迫切追求。

    租戶租賃意願整體謹慎

    2024年四季度，租金下降以及業主方提供的更多優惠政策繼續帶動升級需求，全市淨吸納量錄得149,600平方米，全年共錄得476,300平方米。租金下降的同時帶動中央商務區和非中央商務區內的成本驅動型需求，部分大面積租戶獲得有利的租約條款升級至新的辦公空間。

    四季度，中央商務區淨吸納量上升至約78,800平方米，非中央商務區淨吸納量錄得約70,700平方米。甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，吸引不同行業的租戶調整優化其租賃策略。

    據悉，四季度迎來共計138,800平方米的項目竣工交付，全年新增供應錄得661,600平方米。中央商務區錄得一個項目竣工交付，總建築面積為122,414平方米。新增供應推高中央商務區整體空置率至16.4%，環比上升0.2個百分點，同比上升1.5個百分點。由於成本驅動型需求以及部分項目延期交付導致的較少供應，非中央商務區空置率環比下降0.6個百分點，同比下降0.8個百分點，達到29.0%。

    面對競爭整體租金保持下行

    第四季度，中央商務區租金環比下降3.7%，同比跌幅達到15.3%。大多數業主在續租及新租條件上保持議價空間，以維持出租率。非中央商務區租金環比下降4.1%，同比下降13.8%。大量可租賃面積持續加劇項目之間的競爭，促使業主提供更具吸引力的價格及激勵政策。值得關注的是，越來越多的租戶將利用當前市場條件獲得更有利的租約條款，包括租金折讓、裝修期延長以及裝修補貼等。

    2024年第四季度上海全市整體淨吸納量達到近15.7萬平方米。全年淨吸納量為45.1萬平方米，較2023年有所減緩。2024年的租賃需求主要來自運動服飾、本土潮牌、潮玩雜貨、二次元周邊產品、娛樂體驗、藝術文化展覽、寵物相關服務及產品、平價餐飲和烘焙飲品等類別。

    四季度，三個核心商圈項目和四個非核心商圈項目迎來開業，帶來近28.7萬平方米的新增供應。2024年全年，三個核心商圈項目和九個非核心商圈項目共帶來了71.4萬平方米的新增供應。四季度由於項目調改，核心商圈空置率上升了1.2個百分點至9.1%，而非核心商圈受到新增供應的壓力影響，空置率在四季度環比上升了0.4個百分點至13.1%。

    品牌的議價空間增大

    隨着更多業主願意「以價換量」來吸引或留住租戶，品牌的議價空間增大，四季度全市平均租金進一步下降。核心商圈首層平均租金環比下降2.8%至44. 2元每平方米每天。非核心商圈首層平均租金環比下降3.7%至15.5元每平方米每天。2024年全年，核心商圈首層平均租金同比下降5.2%。非核心商圈由於市場競爭加劇，項目面臨更多挑戰，首層平均租金同比下降7.5%。

    仲量聯行預計，短期內項目之間的表現分化將進一步擴大。運動服飾、平價潮牌、二次元及潮玩品牌預計將持續受到青睞，其門店擴張更為積極。（佳敏）