中國長租公寓市場在過去幾年間取得了長足發展。仲量聯行28日發佈的《乘勢而上，啟航新征程》中國長租公寓市場白皮書。白皮書指出，越來越多的投資機構正將目光聚焦在中國長租公寓的開發投資上，且對穩定回報率預期普遍保持在4.5%-5.5%。仲量聯行深圳投資及資本市場業務負責人曾紀欣表示：「深圳常住非戶籍人口比例達69.1%，深圳長租公寓具有強大的市場潛力。隨着深港的進一步融合及深圳經濟質量的提升，企業精英白領市場的逐步擴大，深圳長租公寓有望成為資本市場關注的主要市場。」

 

    中國長租公寓市場在2017-2018年經歷了政策紅利及機構化紅利的釋放，大量企業進入市場試水，其中不乏一部分品牌盲目擴張。在經歷了2019-2020年的行業深度洗牌和市場沉澱後，中國長租公寓市場進入新的發展機遇期。

 

    一些仍堅定地走在長租公寓賽道上的企業已逐步摸索出適合自身發展的經營模式，其中頭部品牌保持了較快的增長。據仲量聯行統計顯示，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。這些存量主要分佈在一線及1.5線城市中；且開業6個月以上門店的平均入住率高達89%-95%。值得指出的是，部分城市的中高端長租公寓市場已逐漸成型。

 

    從需求端看，目前仍以大學畢業生及初入職場的白領人群為主，但也有一些新型需求來源出現，如企業中層人員、陪讀家庭、自由職業者及短期過渡型需求等，這也意味着作為新興業態的長租公寓在中國正逐漸被更廣泛的人群所接受。

 

    未來，隨着租賃需求升級，以及開發商、投資機構及其它市場參與者的深度參與，長租公寓產品有望加速疊代更新，長租公寓市場將在質量和數量上均更上一個新台階。

 

 

    在「房住不炒」的長期定位、支持性政策的相繼出台以及市場基本面的有力支撐下，越來越多的國內外企業和投資人將目光聚焦在了中國長租公寓的開發投資上。仲量聯行面向30多家不同類型的投資機構進行了問卷調研。

 

    調研結果顯示，投資者現階段的關注焦點依然是上海、北京、深圳等經濟發達、外來人口佔比高且購房門檻較高的一線和新一線城市。而在細分賽道方面，目前97%的投資者希望進入面向企業精英白領市場的中高端長租公寓細分市場。從發展模式看，投資者目前仍主要採取重資產擴張模式，尤其是存量資產改造模式。

 

    大部分投資者對國內長租公寓穩定回報率的預期集中在4.5%-5.5%之間，相比2018年有明顯的下降趨勢。對於未來5年的穩定回報率走勢，45%的投資者認為會保持平穩，39%的投資人認為會下降。隨着國內長租公寓市場逐漸成熟，其空置風險將更低、資產表現也將更趨於穩定，預計資本化率會繼續向辦公樓等傳統商業資產靠攏。

 

    深圳長租公寓潛力大

 

    深圳具有開放包容的社會環境，加之其擁有經濟特區、自貿區、金融及科技中心等優勢，在大灣區核心城市群中發揮極大的作用。深圳金融業、高新技術業、專業服務業等行業集中，加上寬鬆的落戶政策，對海內外人才的吸引力巨大，促進了住房需求。租賃住房作為滿足人才住房需求的主要載體之一，在深圳人口紅利的催化下迎來了契機。

 

    在曾紀欣看來：深圳長租公寓有非常大發展潛力，主要因為多個因素：常住非戶籍人口比例達69.1%，名列全國主要城市首位；目前名列前茅的購房門檻。仲量聯行預期，隨着深港的進一步融合及深圳經濟質量的提升，企業精英白領市場的逐步擴大，深圳長租公寓有望成為資本市場關注的主要市場。」

 

    對於深圳租賃住房市場來說，初始投入大、改造難度高以及產權可能不清晰是新建或改造租賃住房業務所面臨的三大難題；但不可否認，需求旺盛、成本可控、租金穩定且可觀、運營相對簡單是深圳租賃住房市場的特色。

 

    仲量聯行華南區評估和諮詢服務部負責人宋麗敏表示：「隨着中國公募REITs把保障性租賃住房納入底層資產，我們相信目前深圳市場上的各類『城中村改造』、『存量改造』、『新建公共住房』等市場玩家會更加關注租賃住房產品的合規性、市場佈局、盈利增長、運營管理能力等。」

 

    宋麗敏認為，「雖然目前政策暫時僅將保障性租賃住房納入公募REITs的底層資產，但我們相信隨着中國公募REITs逐步市場化，將促使所有類別的租賃住房成為公募REITs的潛在優質底層資產。」（記者 黃裕勇）