2019年，房企赴港上市热度不减。不过，认购不足、股价下滑甚至无法通过IPO审核等，是当下房企仍需直面的困境。

　　12月5日，景业名邦在港交所上市，同日宝龙地产分拆的宝龙商业管理、时代中国分拆的时代邻里物业通过聆讯，将正式招股。据《财经》新媒体记者统计，截至12月11日，今年共有6家房企、6家房企分拆物业公司在港交所挂牌，3家房企分拆公司通过聆讯，大唐地产、三巽集团等6家企业上市申请处于“审核中”，而奥山控股、万创国际、海伦堡3家房企上市申请已过期，被判定“失效”。

　　记者注意到，目前已上市或申请上市的房企多数为地方性的中小房企，规模小且负债较高。在融资环境收紧、市场环境难测的情况下，上市融资几亿或十几亿港元，能否成为中小房企缓解债务、补充存货的“救命稻草”?

　　争先赴港上市 首日破发、认购不足等问题频现

　　敲响港交所上市钟声容易，在2019年上市房企数量有增无减的情况下，还得面对上市破发、股价大幅跳水等重重“关卡”。

　　今年房企上市数量依旧可观。2018年，正荣地产、弘阳集团等12家房企上市，创三年来最多。进入2019年，德信中国、银城国际、中梁控股争先赴港挂牌，而刚刚过去的11月，天保集团、新力控股也追随脚步。12月5日，创立仅6年的景业名邦宣布在香港上市。

　　值得关注的是，今年赴港上市的房企主要为地方性的中小房企。从其业绩表现来看，部分房企未进入TOP100销售榜单，并且负债率较高、土地储备较少。很多上市房企公开认购期间出现认购不足、募集资金较少，同时上市破发、股价大幅跳水的现象也不少。

　　以景业名邦为例，上市募资金净额约为11.782亿港元。2016年至2018年该公司营收分别为6.4亿元、8.38亿元、13.39亿元，同期负债率为1799%、325.5%、119.8%。2019年上半年，该公司负债率又升至207%，但其手中仅有190万平方米属于未开发项目，与其他房企上千万平方米的储备相比，亟需补充“粮草”。据悉，其上市募资金净额约为11.782亿港元。

　　然而，熬过上市审核期的不少房企，却没有获得资本市场的高估值。今年，德信中国、新力控股在上市首日就跌破发行价，同时银城国际、天保集团还出现了首次公开认购不足的情况。其中，天保集团由于香港公开发售项初步可供认购额度为1585万股，剩余认购不足的415万股被重新分配至国际发售。

　　此外，募资金额和新股发行价较去年均出现了下滑。一方面，如银城国际、天保集团仅分别募资7.7亿港元、6.2亿港元，在今年已经上市的6家房平均募资为14.46亿港元，较去年18.79亿港元的平均值有所降低;另一方面，今年新股发行价偏低，德信中国等4家房企、3家物业公司每股发行价都不足3元，其中天保集团为每股2.5港元，和泓服务仅为每股1.28港元。

　　从目前股价表现来看，鑫苑物业服务、银城生活服务从上市后股价一路走低。12月11日，银城生活服务股价较上市首日的2.18港元/股下滑至1.62港元/股，跌幅达25.69%，而天保、新力、景业名邦股价的股价接近发行价，也未出现股价大涨。

　　上海中原地产分析师卢文曦认为，众多房企在年末上市是为了抢时间，同时一些地方性房企将总部搬到上海，是为其上市作铺垫，让自身从地方性房企转变为全国性房企。但鉴于项目分布较为集中，不少房企抗风险和持续盈利能力面临考验。在他看来，现在房企的生存法则就是刷规模，即多做项目提升整体利润，靠资金推动多周转保证利润，如果没有资金周转就没办法提升业绩。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波进一步表示，目前部分小型房企将上市视为融资的“救命稻草”，但往往定价偏低将直接影响到实际融资效果。在房地产市场环境并不乐观的现状下，对于未来谋划上市的房企，如何处理好规模扩展和利润平衡，并吸引足够数量的投资者是必须攻克的难题。

　　负债高企多次冲击IPO未果 陷两难境地

　　虽然不少房企幸运登陆了港交所，但真实情况却是上市之路阻碍重重。据记者统计，截至目前，三巽、大唐6家房企及房企分拆企业正在排队IPO审核，而海伦堡、奥山已经连续两次在港交所提交招股书“失效”，万创四次冲击IPO无果。

　　根据港交所披露信息，海伦堡、奥山、万创分别于今年5月2日、5月23日、6月3日递交上市申请，但距今均已过去6个月。据港交所规定，房企递交IPO资料后，若超过6个月还未上市，即为失效，需要重新递交新的财务资料。

　　记者注意到，上市四次未成功的万创国际业绩波动较大。据招股书披露，2015年至2018年，该公司分别实现营收4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元及13.03亿元，2018年营收同比增长110.67%，而在2017年营收却出现了下滑。此外，截至2018年年底，该公司资本负债比率从1218%骤降到180.4%，但其背后是通过还债9.8亿元借款使负债骤降，从而优化负债指标。

　　背负高负债的房企并非万创国际一家。2016年至2018年，奥山控股净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%，同期海伦堡净资产负债率分别为69.4%、83.4%及133.7%，2018年负债是2016年近2倍。

　　针对上述房企上市未成功，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受《财经》新媒体记者采访时分析称，一方面，因为当前自身的负债率居高不下，如海伦堡净负债与权益比率超过100%，股东面临偿付债务的风险较大;另一方面，受限于规模，如万创知名度较低、规模较小，且土地储备匮乏外主要辐射淮南市，未布局安徽省热点城市如合肥、芜湖等。“对于这类企业未来再提上市申请，需要衡量好自身在行业的水平，尤其衡量好自身的规模和财务状况。”

　　不仅如此，在排队IPO的阵营中，不少房企还存在亏损、高成本融资情况，上市前景并不明朗。招股书显示，2016年至2018年，安徽房企三巽净利为0.56亿元、-0.04亿元、0.45亿元。同时，截至2016年、2017年和2018年，借款总额加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14%，融资成本处于高位。

　　另一家于今年10月申请上市的江苏房企——港龙地产，面临着巨大的债务压力，资产负债率则从2016年的17%增长至2018年的122.1%。截至2019年6月30日，该指标已高达153.9%，三年激增805%。另外，2018年底公司经营性现金流由正转负为-6.3亿元，投资性现金流则连续三年为负为-5.2亿元，仅融资活动有正流入，支撑着公司正常运转。

　　此外，正在审核中的三巽、港龙以及大唐地产等房企项目分布较为集中，业务持续主要依赖局部区域。截至2019年8月31日，三巽总土地储备面积约420万平方米，其中约380万平方米位于安徽省，占比超90%。

　　虽然面临种种不利因素，但不少中小房企仍寄托于将融来的钱继续用于项目开发及土地收购上，而非偿还债务。如德信中国、景业名邦均在招股书中表示要将90%的筹集资金用于项目开发以及业务扩展。然而，扩展的背后仍需面对企业运营安全性的挑战。

　　王小嫱表示，今年政策基调持续偏紧，开发商资金监管趋严，相对于A股较高的上市门槛，中小房企赴港上市门槛较低，但其长远发展还要依靠公司的经营及运营能力。

　　上市能否成“救命稻草” 仍存疑虑

　　随着地产黄金时代的逝去，留给中小房企机会越来越少。中泰证券最新统计数据显示，截至2019年10月21日，全国范围内已有378家中小型房企破产，其中广东省占比最高有60家，其次是浙江、江苏、河南，形势严峻程度可见一斑。

　　一家上市的中小房企相关人士向《财经》新媒体记者透露，现在房企钱紧、拿地困难，还存在去化问题。公司有意向分拆商业板块上市，但还未具体提上日程。

　　“为了应对明年房地产行业可能遭遇的‘初冬’以及后年的‘寒冬’，任何一家房企都要考虑生存问题。上市或发债，即使融资额度少也要准备过冬的粮食。”汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲向记者表示，今年10月至明年2月是房企赴港上市的井喷期。目前，房企香港上市面临的挑战主要在于，与A股税收标准不同以及土地产权、土地购买流程、土地开发存在历史问题，多种因素影响上市审批流程。

　　“上市融资，对于房企来说能缓一口气是一口气。面对大中型房企下沉三至五线，没有品牌影响力和品牌溢价能力的地方性房企生存空间越来越窄。”卢文曦表示，房企追逐上市还有为了获得更多低成本发债的机会，一般未上市房企平均融资成本超过10个点以上，借新还旧还能让中小房企在与大型房企的竞争中获得生存的机会。

　　在易居企业集团CEO丁祖昱看来，对于新上市房企而言，特别是规模偏小的区域型房企，一般在项目资源、区域布局、资金流以及开发能力等方面都存在一定局限性，如恒达、万城等小型房企在上市之后的融资情况并未得到明显改善，境外发债方面并无动静。

　　“对于新上市房企而言，上市只是顺利跨进了资本市场门槛，如想获得高估值或进行新的海外发债，仍需得到资本市场认可。” 丁祖昱如是说。

　　事实上，上市并不意味着房企可以持续获得资金的补充。卢文曦还表示，从股价和估值表现来说，最终还要看企业的盈利能力以及风险和利润回报比例，破发则是对企业定价和持续盈利能力的不认可。

　　而在王小嫱看来，房企之间的竞争规模在持续，但在规模扩张的同时，中小房企还应关注企业现金流，并降低杠杆率。如果企业的现金流出现断裂，将会面临淘汰风险。