1991年，中国房地产刚刚进入市场化萌芽阶段，位于广州的祈福新邨新房首次发售时，却引得一些人连夜带着被子去排队。

　　如今，这一个占地面积达到7500亩的超级大盘，建筑面积已达到400万平方米，居住着20多万的城市新移民，几十所学校、医院、商业一应俱全，俨然一个小城。

　　1990年代，发源于广州的超级大盘风潮，很快风靡内地，甚至于仅贵州就拥有数个建筑面积在400万平方米以上的小区，而北京的天通苑、回龙观，早已凭借着居住的几十万人口和“睡城”雅号，声名远播。

　　有趣的是，随着房价数倍攀升，如果从房价计算市值的角度来看这些大盘，不少小区的市值竟然超过千亿元关口，这意味着小区市值超过了中国大部分县级行政单位的GDP规模。而部分超级大盘的市值，甚至可以抵得上一个地级市的全年产值。

　　然而，体量巨大、问题也不少，交通拥挤、缺乏配套从来都是超级大盘的通病。但这些位于城郊的千亿元小区，却成了怀揣梦想踏进大城市的新移民置业首选地，数百万青年的梦想也从这里开花结果。

　　广东：“八大金刚”开启大盘时代

　　从我国的房地产发展史来看，广东是一个排头兵的角色，大盘时代也正是由广东开启。

　　从常住人口来讲，广东才是我国人口第一大省。2019年，全国31个省份常住人口数据中，广东以大约1.1亿的常住人口，连续13年排名第一。如此多的新增人口，自然催生较大的住房需求，地产大盘便成了广东的平常物。

　　比如位于广州番禺区的祈福新邨、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城和广地花园，被业内称为广州的“八大金刚”，无一不是大盘，曾开启“华南板块”时代，在全国名动一时。

　　1991年冬，广州祈福新邨(同“村”)首次发售，买家带着被子提前1天前来排队，500多套别墅在两小时内被抢售一空。此小区先天地理条件并不优越，但此后的20年发展，祈福新邨打破了“地段，地段，还是地段”的传统教条。

　　如今，祈福新邨占地面积已达7500亩(合5平方公里)，居住人口超20万人，俨然一座县城。根据媒体2018年的公开报道，祈福新邨彼时还存有约600亩土地，预计还有5年的开发期，其产品包括住宅、商业和办公楼。

　　这是广东历史上第一个超级大盘。祈福地产此后以广州为中心，在佛山、肇庆等城市，开发了多个占地超过2000亩的大盘，这样的体量与华南碧桂园等同。

　　碧桂园作为广东地产的领导者之一，千亩以上大盘亦很多，以碧桂园凤凰城项目为例， 2002年，广州碧桂园凤凰城项目竣工，这个位于增城的超级大盘，建筑面积达到了1332万平方米，相当于祈福新邨的三倍有余。如按照21000元/平方米的均价来算，市值近2800亿元。

　　超级大盘也出现在二线城市，比如广东的惠州，背靠罗浮山，南临大亚湾，毗邻深圳、香港，是一个度假休闲的好地方。而在大亚湾、巽寮湾、双月湾等临海地段，地产项目也层出不穷。金融街巽寮湾，正是在这样的背景下起步的。

　　资料显示，金融街巽寮湾规划面积达到4万亩，建筑面积达到3000万平方米，是目前已知的、我国大陆建筑面积最大的小区。如果按照1.2万元/平方米，它的市值达到3600亿元的规模，与上市公司美的集团、浦发银行的市值(截至2019年中)相当。

　　北京“睡城”里长出的北漂梦想

　　首都北京的超级大盘时代，在世纪之交开启。

　　2001年，姜远27岁，他在天通苑买下了第一套自己的房子。拿到钥匙的当天晚上，他拎着罐儿啤，爬上了新房的楼顶，扯开了嗓子，吼了一曲《新长征路上的摇滚》。

　　那天晚上，他左手边的一期星星点点有些灯光，右手边则还是一片等待开发的漆黑田地。

　　天通苑，是北京的一个超级大盘。如果说贵州、广东的超级大盘胜在建筑面积，而首都北京的大盘，则以人口闻名。

　　天通苑位于北京东北部，与其相邻的则是另一个大社区回龙观，两者被合称为“回天地区”。回天地区整体面积约63平方公里，集聚了近90万常住人口，合起来有“亚洲最大社区”之称。

　　随着1998年住房分配制度的改革，北京开始修建经济适用房，回龙观被规划为回迁人口安置地段之一。在1999年竣工的100万平方米经济适用房中，70%位于回龙观;2000年后，更多的住房在回龙观和与其相邻的天通苑建成，大量人口在短时间内涌入这片区域。天通苑社区占地面积约8平方公里，规划建筑面积600多万平方米。

　　而回龙观社区，与天通苑相邻，两者的占地面积基本相当，人口数量也大致等同。这一片密集的建筑群，曾经有一个并不雅致的绰号，睡城。

　　“回龙观对我来说只是一个睡觉的地方。”在回龙观生活了十多年的小茜说。小茜一家于2008年从朝阳搬迁到回龙观东部，成为北京城市发展下人群流动的一个缩影。

　　回天地区的产业经济不发达，几乎没有写字楼，居住者就近上班的比例非常少，职住严重不平衡。

　　这部分上班族，多数人每天的通勤时间都在2个小时左右，甚至更多。一早出发时睡眼惺忪，晚上才能再回到住处，累得再无时间娱乐和消费。

　　在一项网络评比中，天通苑被评为了最不适宜人类居住的小区;也曾有人评价说，这里是一个承载着北漂梦想的超级社区，房屋租赁纠纷严重，小区安全性较差，租住房屋价格高。

　　不过，天通苑毕竟接纳了来自四面八方的人。北京有时候会有一万个让人离开的理由，但天通苑，让很多人留了下来。

　　贵州：超级大盘新样本

　　近年来，超级大盘的规模和入住人数不断被刷新，包括贵州第一大盘贵阳花果园。

　　根据2019年初的统计，花果园入住人口达14.3万户，共计43万余人。此外，入驻的企业、商户达到2万余家，日均人流量提高至100万人次。

　　如果从建筑面积来算，花果园社区以超过1800万平方米的巨大体量，远超久负盛名的天通苑、祈福新村等项目。即使以9000元/平方米的价格来计算，这个小区的市值也超过了1600亿元。

　　这意味着什么?根据近期发布的《中国县域经济发展报告(2019)》数据，GDP规模超过千亿元的城市仅有8座，这意味着，一个花果园的市值已经抵得上全国绝大多数县级行政单位的GDP数值。12月6日收市时，保利地产的市值尚不足1800亿元，比花果园的市值高不了太多。

　　除了花果园，尚有位于遵义的保利未来城市、位于贵阳的世纪城和未来方舟。这些小区的市值，均超过了650亿元。

　　贵州的很多地方地价相对便宜。以其省会城市贵阳为例，十几年前，城乡接合部的地价便宜，公共设施缺乏，地产开发商拿下较大面积的土地，不得不把公共设施一并建设。

　　这样并不会拉低开发商的利润水平。贵阳是山地城市，土地珍贵，容积率天生高，和重庆异曲同工，其他地方只允许修建一栋楼，而贵阳甚至可以达到3栋，回收的资金并不少。

　　此外，一块地滚动开发十期，还可以贷款，开张就可以吃十年。

　　在贵阳，超级大盘存在感十足，在建的超级大盘尚有如下几个：中天假日方舟，占地556万平方米，建筑面积1400万平方米;中铁生态城，占地2038万平方米，建筑面积1200万平方米;大川白金城，占地533万平方米，建筑面积1600万平方米……

　　《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，全国前30名的房企，除了绿城、正荣、荣信和祥生4家，其余都已进入贵阳，前10大房企全面布局。

　　超级大盘的未来：数量与质量的双重考量

　　回顾全国各地的超级大盘，建设时间基本都在20世纪90年代。彼时的中国房地产，福利分房制度逐渐瓦解，房地产行业和市场快速生长。更重要的是城市化进程加快，大量人口涌入城市，住房需求大增，使得老城区中散点式的开发已无法满足市场的需求。于是，开发商把目光投向城郊地区，通过打造大型社区的形式将老城区与郊区联为一体，以达到整合郊区土地资源的目的。

　　其次，是房企对拿地的需求，有品牌有产业资源的房企通过获取廉价土地资源，经过后续的持续运营能获得稳定的现金回报，于是，在城市中展开土地、盈利与开发模式的博弈。

　　业内人士分析认为，超级大盘是城镇化进程之下，房地产实力的一个体现。适量的大楼盘规划有助于公共配套设施建设，提升城市品质，但规模巨大的超大楼盘也可能带来一些隐患。从现在来看，配套不足、车位紧缺、人口繁杂等，几乎是每一个超级大盘的通病，贵州花果园就曾被报道成为多个传销团伙的藏身之处。

　　北京“睡城”雅号一直伴随着回龙观与天通苑，尽管昌平区近年积极打造“双创”社区，吸引城市中心就业人口回流，但产业环境建立非朝夕之功，回天地区要摘掉“睡城”的帽子仍需时间。

　　交通问题也在一定程度上阻碍了这些超级大盘内的产业发展。

　　以回天地区为例。超过一半人选择私家车和公交出行，但整体而言，回天地区路网承载能力弱，纵向和横向的快速路少，加上周围有京藏、京新高速及昌平线等轨道包围，地面拥堵十分严重。

　　例如，由于西边紧邻互联网产业中心—中关村，回天地区西行交通需求极大，但由于京藏和京新高速的拦截，从回龙观方向前往中关村及上地的千军万马不得不集聚到辛庄桥、北郊农场桥等少数节点。

　　这样的情况同样体现在位于广州的祈福新邨大盘内。居民大部分是广州上班、番禺居住的“钟摆族”，不少人群因难以承受老城区高房价被迫在番禺购房，不得不每天苦苦往返于老城区与番禺之间，对公共交通的依赖性极高，地铁需求迫在眉睫，而广州地铁的3号线、7号线均未在此处设站。

　　有关超级大盘的讨论，在我国从未停止。除了生活上的不便，超级大盘项目开发周期较长，会导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险。而这些，正在被房地产公司看到。如今，随着城市开发的饱和以及土地利用的集约化，一线城市再出现超级大盘的可能性已经很小。但如同我国的经济发展一样走向高质量发展，对于地产项目的开发，数量层级可能只是一个考量标准，而楼盘建设和规划的质量，将会被政府、房企和购房者越来越看重。