最近，香港楼市气氛愈见炽热。而事实上，正如摩根大通所说，自2009年以来，香港楼价增幅已与当地经济增长率( GDP增幅)出现严重背离，前者远远超过实体经济增长面。为此，香港首富、89岁的李嘉诚不止一次说起——香港楼价除了上涨还是上涨，日益扩大的财富差距让他晚上无法安枕入眠。而作为现任特首，梁振英不可谓不努力，港府四年多来三番四次连出辣招，怎奈楼市越控越涨，似乎见不到头。现在，市场人士普遍议论的是，香港未来的林郑月娥新政府，将面临一个怎样的楼市?林郑及其团队有办法遏止失去理性的“楼市狂牛”否?
摩根大通：香港楼市已近见顶?
进入2017年，香港楼市又进入新一轮上涨周期。为此，摩根大通最近“敲响警钟”，强调香港楼价已接近见顶，一旦泡沫爆破，部分买家不单输掉自己多年积蓄，更会“祸连父母”。
摩根大通亚太证券研究部董事总经理梁启棠(Cusson Leung )在接受媒体访问时大谈香港楼市。对于日益高涨的楼价，梁启棠认为，自2009年以来，香港楼价增幅便已与当地经济增长率( GDP)出现严重背离，前者远远超过实体经济增长面，相信“任何外部的冲击都会导致香港银行体系对流动性控制更趋严谨，增加业主的借贷成本”。
梁启棠估计香港楼市已接近见顶，已达到经济上不可支持“持续”的地步。他强调，自己不会在这个时间点出手在港买楼，并提醒不少买家倾尽身家仍不足以“上车”，因此要靠父母将物业加按才能成为业主;若楼市泡沫一旦爆破，有关买家不单输掉自己积蓄，连父母的“老本”亦将化为乌有。
不过，梁启棠在访问中并无预测香港楼价的回落时间，只预期今年新盘楼价依然将在高点徘徊。值得留意的是，认为香港楼市将见项的不仅只有摩根大通。上月底，仲量联行发布最新《香港住宅销售市场》报告提到，鉴于香港中小型住宅资本值已上升至新高水平，加上利率上调及供应增加，该行预期香港住宅市场已接近“见顶”。该行更质疑，大批中资企业以“天价取地”方式进入香港市场，最后能否具备足够抵抗楼市下跌能力是个问题。
国际货币基金组织 (IMF)亦曾于2016年度“香港经济评估报告”指，由于香港楼市已过度发展，若香港利率上升过快，香港楼市“体质”恐怕就会变得很脆弱。问题恰恰就是，我们目前面临的正是一个加息周期!
李嘉诚：香港房价将上涨再上涨
与小摩等机构意见相左的是一众香港本地大地产商。据《巴伦周刊》报道，现在香港超人李嘉诚仍然无眠——在最昂贵城市勉强维生的新加坡人，应该同情一下香港人了。如果香港最富有的人是正确的话——李嘉诚被称作“超人”，因他总是正确——香港房价会继续上涨，上涨。尽管香港政府已竭尽全力来遏制这一世界上最大的价格泡沫，“我看不到未来一到两年房价将会下降。”89岁的李嘉诚说：“来自买方的力量，非常强大!”
李嘉诚也会因高房价谁不着觉?是的!对于其旗下的长和系/长实地产而言，高房价听起来可能是个好消息;但是，收入不平等持续增长的接力棒，可能会轻而易举地传递新的香港领导人——林郑月娥上月底刚刚胜出特首选举，最近更获得中央政府委任，7月1日就要履新上任。这种影响极有可能会削弱李嘉诚家族在未来几年的利益。
其实，李嘉诚此前已经不止一次地说起——香港日益扩大的财富差距，让他晚上无法安枕入眠。这听起来他更像是一个发展经济学家，而不是一个高高在上的亿万富翁。他呼吁大胆采取政策措施，重新分配财富，减少民众的不满。李嘉诚说过：“贫富差距扩大及信任欠缺让我晚上无心睡眠。”“信任使我们能够和睦相处。如果没有了信任，越来越多的人将失去对制度的信心，怀疑公正正义，怀疑一切，相信所有人都会变得酸臭腐败!”
与李嘉诚相类似，香港地产业界目前唱好楼市者依然为多，美联集团主席黄建业上月就公开指出，香港楼巿正处“牛三”阶段，预期今年楼价还会再升一成半，资产价格不断攀升，楼巿见顶预期亦升温，惟与上一次楼泡爆破的1997年作比较，6大指标显示目前楼市确定已现少许泡沫。而曾一度看淡香港楼市的中原集团主席施永青亦指，今年香港楼价会再升一成，升幅至20%才会遇阻力。
看来，李超人不能安枕入眠的时日还得往后再拖一拖。
梁振英：再推楼市辣招今起生效
确实，香港特首梁振英及其领导的香港特区政府不可谓不努力。昨天(4月11日)晚上7时15分，梁振英表示，政府再一次推出楼市新辣招——若买家用“一约多伙”(一张契约购入多套房屋)购买住宅须缴税15%，4月12日午夜后即生效。
事实上，特区政府自2010年起，已经多次推出楼市辣招。上一次是于2016年11月4日推出，当时政策为购买第二套或以上物业征收的印花税全部划一为15%，而非本地居民及公司客买入第二套住宅开征的印花税亦划一加至15%，若连同买家印花税(BSD)，征收税额高达楼价最多30%，以杜绝投资过盛推高楼价。
由于“一约多伙”多见于新盘，不少项目亦有购买两伙或以上大手客优先拣楼惯例;新措拖生效后，发展商可谓是“首当其冲”。这一市场消息传出后，已有新盘实时暂缓推盘步伐。
尽管如此，市场反应依然认为“实际影响不大”。利嘉阁地产总裁廖伟强就表示，收紧“一约多伙”难免对一手市场带来轻微心理影响，相信之前以一份合约购入多个单位的情况会有所收敛;不过，由于目前相关情况占比有限，因此实际影响不大;而且，收紧措施后，有助于平衡一二手市场的入市倾向。
翻查资料，香港最早于2010年就开始有辣招出台，此后陆续推出额外印花税(Special Stamp Duty，SSD)、买家印花税(Buyer’s Stamp Dudy, BSD)等，目的为打击楼市炒风，增加炒家交易成本。不过，事与愿违，香港楼价依然一涨再涨，鲜有下跌的机会。
正如不少楼市专家所指，辣招只能够是短期措施，要令楼价回到正常水平，关键在于重整楼市的供需。香港城市大学管理科学系特约教授曾渊沧直言，“你无办法增加供应，点压都压不到，辣招只有短期效应。”他形容香港土地不是没有，地少人多只是假象，问题是反对声音大，主要问题是“政治问题”。“这个问题你问梁振英他最了解，他也说香港有好多地，只是用唔到。”曾渊沧续称，这令香港只可以压抑需求，而无办法增加供应。
美联物业首席分析师刘嘉辉则称，香港靠着内地这个很大而且经济发展强劲的经济体，“这问题是两睇，有人觉得好处是有大靠山，也有人有人觉得不好处是将楼都炒贵了”。的确，香港和内地关系紧密，加上在人民币贬值及内地压抑楼市背景下，内地人来港置业逐渐增加，令香港部分辣招尤如被“废武功”。
新特首上任后楼市往何处去?
早前，花旗银行曾出报告预期，香港政府短期内会祭出辣招;摩根大通亦认同港府会出招，目标直指税制漏洞，即阻止首置买家“一约多伙”入市。现在看来，它们的预期成为现实。但是，不希望政府过多管控者依然大有人在。
例如，纪惠集团行政总裁汤文亮撰文指，香港楼价指数又破顶，但希望政府现在不好再出招。因为，现在楼价在地产商促销和二手楼业主惜售之下非常强势，出任何招数都没有效用，倒不如让楼价继续上升，最多再捱两个多月，届时自然会下跌。否则，反而会令香港楼市有喘定机会，过了不久，市民又会担心港府会继续出招而入市，楼价又会再次疯狂上升。
汤文亮续指，香港新特首上任后，如果适逢楼市转势下行就易办事，其只要表示政府有把握提供足够供应量，在两年后会撤销SSD以及15%新印花税，香港人买楼只要付正常印花税，估计在消息公布后，已呈现弱势的楼市就会急速下跌，并认为“这是一个可见的预测”。
无论如何，“香港中产阶级家庭，已经被房市抛弃了!”李嘉诚提出这一问题已经很久了!如果香港730万人中的绝大部分都面临购买力下降，那么，那些行业巨头、银行和恒生指数会如何发展呢?而现在，更重要的是，香港所有传统的“四大支柱”(旅游和零售业;贸易和物流业;金融业;房地产业)都面临逆风!现在，随着香港房价在过去12个月内上涨了约17%，李嘉诚的睡眠可能开启另一个模式。持续上涨的房地产市场对香港下一任领导人来说也是一场噩梦，她面对的是一个困难局面：刺破泡沫，可能面临经济衰退;让泡沫继续，则会让无眠的香港民众不满日益加剧!
好在，下一任特首林鄭月娥已經意識到住房问题不是单纯的经济问题，也是非常重要的民生问题。为此，她提出一系列新措施，如成立专责小组，邀请社会各界全面、宏观地审视香港土地供应来源，包括在维多利亚港以外填海、新界棕地(被遗弃但可以被重复使用的工业和商业用地)、开发商土地储备、市区重建、郊野公园边陲等;同时提出“重置置业阶梯”“港人首置上车盘”“居屋出租试验计划”等新理念，以帮助市民逐步、分阶段解决住房问题。
“政府必须为市民提供足够的住房。”林鄭表示，今后政府的房屋政策必须要以帮助市民置业为主要目标，“买了房子人们就会对香港增强归属感，会安心一点。”
