目前北京的眾創空間出現分化。東部和北部依托著商圈及大型互聯網企業總部，主要針對已完成一輪融資的創業型企業；西部和南部的創客空間，則更傾向于利用價格和部分高校資源優勢，接收一部分初創團隊。
眾創空間，從兩年之前的籍籍無名，到之后成為席卷全國的熱潮。乘著大眾創業、萬眾創新的風口，這一新生的開放式辦公空間成為年輕創業者們最時尚、最易選擇的辦公方式。眾創空間，猶如一個母體，在這里有項目團隊破繭成蝶，也有很多項目團隊死在了某一輪的融資路上。如今，眾創空間也正經歷著這樣的悲歡離合。他們中有的正四處開疆拓土，有的在工位前坐困愁城，更有的已經“死去”，只剩下空蕩的軀殼飄蕩在嘈雜的創業浪潮之中……
眾創空間向商圈聚合
三里屯、東直門、國貿、上地、望京聚集了一些眾創空間，相比之下，西部的眾創空間反倒落寞了
北京西北四環畔，不過300多米長的中關村創業大街曾一度是中國“全民創業、萬眾創新”的精神圖騰。這里曾經有“在3W（咖啡店）喝上一杯咖啡、在天使匯做一次路演，就能得到一次天使投資”的說法。曾幾何時，這些咖啡廳一度被創客們視作眾創空間的濫觴。
“中關村創業大街，一開始并沒有什么特定規劃，它不過是創投圈的人們自發聚集形成的。”據在這里待了一年多的咖啡客陳思（化名）看來，如今這里的熱度正在漸漸減退。咖啡店里，點一杯咖啡坐一下午的創業者們越來越少，而進駐這條大街的也以投資機構居多。“剛開始的時候，中關村的補貼政策非常好，但是隨著政策支持的減弱，很多空間都做不下去了，曾經聚集在這里的創投圈子也因此漸漸搬離中關村，而這里發展起來的眾創空間，可能也不如東邊、北邊有商圈或者企業總部做支撐的情況那么好。”
從最直觀的角度來看，中關村創業大街內某個開放式工位的月租金大概在1500塊錢左右，比東邊不少眾創空間要低。
“按照我們做的市場調查，目前眾創空間的平均入駐率大約在30%左右。”在中關村附近，一位眾創空間的聯合創始人表示，目前眾創空間普遍存在入駐率較低的問題，而這也是大部分眾創空間“致死”的直接原因。
多位眾創空間的運營者均表示，從目前北京眾創空間的發展程度來講，東部和北部依托著商圈及大型互聯網企業總部，發展程度要高于西部和南部。有鑒于此，目前北京的眾創空間也出現了較為明顯的分化，東部、北部的眾創空間一般來講租金也較貴，主要針對已經完成一輪融資的創業型企業。在東部，眾創空間比較聚集的商圈是三里屯、東直門、國貿。北部的上地、東北部的望京也聚集了一些眾創空間，它們依托著企業總部的資源，也有不錯的發展。相比之下，眾創空間最初起步的京西，反倒“落寞”了。
比如，位于東直門附近的“倍格生態”，一個工位的租金達到了1600-2500元/月，在整個行業中算是較高水平。據該空間運營方透露，項目運營一個多月以來，先后進駐20余家企業，入駐率達到了95%。而位于世貿天階北側的FUN WORK，一個工位的租金更是達到了2000-2500元/月，目前入駐率為60%左右。
西部和南部的創客空間，則更傾向于利用價格和部分高校資源優勢，接收一部分初創團隊。比如，位于西直門附近的硅谷空間Plus，主打價格牌，一個工位的租金最低只要680元/月，在北京城區的同類型開放式工位中，算是非常經濟的了。
招商難是普遍問題
目前眾創空間的收益主要集中在租金，如果不能快速招商、持續有客戶，時間一長，空間將入不敷出
作為一個商業地產的衍生品，同所有的商業地產一樣，眾創空間也存在著招商的問題。事實上，很多空間的創始人都向記者表示，招商難可以說是目前眾創空間產品普遍遇到的問題。
據悉，眾創空間在品牌建立之初，創始團隊只需要運營有限的1-2個空間，他們往往依靠自身人脈就能實現空間較高的招租率。但隨著擴張，創始團隊人脈資源消耗殆盡，挖掘市場客戶便成了重點。不過，現在市面上很多空間在入住率都不高的情況下，仍然靠著投資人的繼續擴張占領市場。
目前，眾創空間主要的盈利組成分為租金、增值服務和項目孵化。不過，對于絕大多數空間來說，租金的收益是他們能夠看到的比較現實和穩定的現金流來源。“背后沒有資本的支持，想要靠項目孵化維持一個眾創空間的生存是不現實的。”不止一位眾創空間的創始人向記者表示，聯合辦公空間同所有的商業業態一樣，從籌建到運營最大的難點也在于招商。
“聯合辦公行業并不是像大家想像的那樣是一個賺錢的買賣，現在的收益主要集中在租金上，而租金溢價又沒有想像的那么高。與此同時，我們的運營成本又比較高，如果不能快速招商，用收益去覆蓋每日必須發生的成本，就容易導致空間長期入不敷出。”FUN WORK創始人黃濤在接受記者采訪時表示，“目前各大眾創空間與中介渠道合作、服務商合作、開發眾包系統、老客戶激勵推介等多種手段去挖掘市場客戶，但我們在實際招商中發現，眾多手段中沒有一個渠道能夠持續穩定地帶來客戶。”
8月3日，中關村創業大街。大街內某個創客空間的開放式工位的月租金在1500塊錢左右，比東邊不少眾創空間要低。
位于東直門附近的“倍格生態”，一個工位的租金達到了1600-2500元/月，在行業中屬較高水平。
“眾創空間的本質仍然是商業地產。”倍格生態的創始人周賀如是說。在這個年輕的眾創空間創始人看來，剝離了眾多噱頭之后，眾創空間仍然需要靠租金來養活自己。對于初創型的企業來說，增值服務的意義不是很大，所以位置、地段和周邊是否有足夠的商業業態支撐，基本上成為了眾創空間生存下去的必要條件。這就是在北京東邊繁華商圈附近的眾創空間生存狀態要好于北京西部同類產品的原因。
另一方面，雖然眾創空間往往喜歡用各式各樣的增值服務來吸引入駐的項目團隊買單，但是也有不少業內人士指出，這一類服務對于創業型的企業來講意義不大。“眾創空間都想通過增值服務來實現創收，但就算是美國發展得比較成熟的we-work，雖然在增值服務上不斷努力，但對營收增加也不過個位數，租金收益占到總收益90%以上。”黃濤表示。
“空間所能夠提供的增值服務，其實根本不需要空間自己來做，入駐的項目團隊能夠非常輕易地找到這些服務。甚至更簡單地說，只要你立一塊眾創空間的牌子，就會有各種各樣的增值服務商找上門來。”更有空間運營者直言不諱地告訴記者：“而項目孵化所需要的變現時間較長，一般需要三年為一個周期，到時候不說項目團隊，就是空間本身是否還生存著都難說。”
“開放”與“內斂”
在國內的眾創空間里，不同創業項目團隊互相交流、發生“化學反應”的現象較為少見
事實上，引自美國的眾創空間、聯合辦公這一概念，來到中國也面臨著水土不服的尷尬。
“眾創空間理念的價值是通過開放式的辦公讓不同的創業項目團隊能夠互相交流，從而擁有發生‘化學反應’的機會。”硅谷空間PLUS聯合創始人孫燕駿表示，“但是到了中國，入駐的團隊之間不愿意進行交流是一種常態。所以需要空間的運營方搭建一個場景，幫助進駐團隊建立交流機制。”
周賀也向記者表示，一開始創始人們所期待的美國式化學反應并非能夠經常發生，甚至是較為少見的，“美國有幾個先天優勢是中國無法達到的，美國自由工作者太多了，幾乎能達到總人口的35%，使得這種產品的稀缺性在美國就呈現出來了。而美國人的開放度較高。國內從去年才開始接受聯合辦公的形式，但還是不太適應。另外，美國的社會性格是開放的，而中國的社會性格是較為內斂的。”
比如，倍格生態就曾有一家進駐企業，由于不適應開放辦公這一種模式而提出要求，希望將辦公室的落地玻璃全部用白紙遮擋。而這種注重私密性的心理事實上在中國的創業團隊中普遍存在著。
“幾乎每一個做聯合辦公都會想著做社群，希望用戶在空間內部產生交流，創造價值，形成對空間的歸屬感，但結果往往是內部客戶不交流。”王彧表示：“不交流原因之一是客戶之間有競爭關系，交流分享是有可能會被盜用創意。第二個就是客戶屬性差異過大，例如互聯網創業團隊和傳統地產營銷團隊，兩個團隊從年齡、思維、生活方式差異化都很大，兩者很難形成共同話題點，甚至在很大程度上還會相互‘鄙視’。”
價格戰寒冬將至？
有業內人士表示，解決方案就是做出產品的差異化，千萬別把工位價格定在產品最多、競爭最激烈的1500-1800元/月的檔次上
聯合辦公從國外迅速傳入中國之后，經歷了從雨后春筍般旺盛到如今秋風掃落葉般的蕭條。雖然已有相當數量的眾創空間倒閉，但從整個行業來說，市面上仍有著大量眾創空間存在，競爭依然激烈，價格暗戰實際上已經爆發。
“中關村這一帶的價格戰早就開始。此前，這里很多服務空間都是國家政策催生的，有很多服務商是非地產、非運營出身。他們依靠價格戰試圖吸引優質項目的進駐，但結果并不理想。”中關村附近一眾創空間運營者向記者表示，越壓越低的價格也導致了西邊大多眾創空間“雪上加霜”。
在北京西部已經運營了幾個眾創空間的孫燕駿也直言：“眾創空間產品是存在泡沫的，供給太大，根本沒有那么多的創業團隊項目進駐。只有價格戰才能夠把泡沫給擠出來，而價格戰就要開始了。”
“價格和位置是兩個并行的條件，我們最硬的優點就在于價格。”在硅谷空間聯合創始人孫燕駿看來，他們的主要目標是為初創企業服務，所以這一類空間產品并不需要裝修多么豪華，不需要那么多附加產品，只要價格便宜和位置好，才是能夠真正幫助初創企業節省成本、實現成長。
的確，對很多創業團隊來說，無論是否已經拿到了一輪融資，都會希望在方便的位置和較低的租金成本之間找到一個最佳的平衡點。而即使一些位置較佳的眾創空間，也警惕著價格戰的到來。
比如，倍格生態創始人周賀雖然認為其產品處于東直門商圈之中，由于商圈的聚集效應，擁有足夠的需求來支撐，應該不會受到價格戰的沖擊，但是對于可能出現的價格戰依然比較擔心。
“解決方案就是做出產品的差異化，千萬別把工位價格定在1500-1800元/月這個檔次，這個檔的競爭最多，產品也最多，最容易被價格戰卷進去。在我看來，眾創空間就是商業地產的一種衍生品，依靠空間盈利是必須的，我們預計利潤率要達到30%。”
不過從長遠來看，整個行業依然具有一定的發展潛力。“從政策面來看，國家對創業的政策扶持和鼓勵，會激發更多的人開始創業，市場的需求依然存在。”王彧認為，就空間而言，所有的空間包括眾創空間、聯合辦公、孵化器等，這些空間加起來占北京寫字樓的比例不到1%，這個供給數量很小，依然有上升空間。另一方面，從整個行業的發展來看，目前中國的自由職業者數量特別少，所以隨著人們辦公習慣的變化，從整個辦公需求來看，市場潛力是很大的。