10月12日，2023年三季度上海商業地產市場穩步恢復。「核心區零售物業租金自2022年以來首次呈現企穩回升趨勢，同時物流地產市場淨吸納量有所回升。」 仲量聯行華東區董事總經理兼商業地產部中國區總裁張靜表示，辦公樓市場由於大量的新增供應以及部分租戶的續租和成本控制需求，入駐率和租金表現持續承壓。投資市場中，三季度交易量出現回暖跡象，且投資類別呈多樣化趨勢。

    仲量聯行認為， 滬上辦公樓市場租戶保持審慎，淨吸納量較上一季度下降；零售物業市場租賃勢頭穩步復甦，淨吸納量進一步提升；物流地產市場淨吸納量有所回升，供應壓力下租金增長放緩；住宅市場在三季度成交量下滑，預計房貸政策放鬆將助力購房者置業信心逐步企穩修復；上海投資市場成交量回升，三季度共錄得28宗成交，成交總金額達144億元；國內旅遊市場持續升溫，國際入境遊加速復甦，共同助力上海高端酒店市場全面恢復。

    據悉，三季度上海辦公樓整體需求保持平穩，多數租戶仍持觀望態度，傾向於續租，致使淨吸納量下降，錄得67,740平方米。其中中央商務區淨吸納量錄得3,200平方米。仲量聯行上海商業地產部項目代理服務總監江蘇表示，中央商務區的大面積租戶傾向於續租，相較之下小面積租戶租賃決策更為靈活快速，部分企業利用當前租戶市場的機會實現升級需求。非中央商務區市場淨吸納量錄得64,500平方米，板塊間表現分化明顯，激勵政策更為優厚的項目吸引了更多成本節約型需求。行業方面，內資金融及專業服務企業青睞沿江板塊的高品質項目。

    三季度中央商務區迎來三個項目竣工，總建築面積共計154,000平方米。中央商務區整體空置率環比上升1.7個百分點，達到13.6%。浦東中央商務區空置率小幅上升0.8個百分點至11.5%，浦西中央商務區空置率達到15.4%，上升2.4個百分點。非中央商務區有三個新項目竣工交付，共計187,000平方米。較大的供應加之租賃進程的滯緩，非中央商務區整體空置率環比上升0.8個百分點，達到28.5%。

    面對整體市場的謹慎態度以及持續的供應壓力，整體市場租金仍處於下行通道。中央商務區租金環比下跌1.2%至8.9元每平方米每天。新增供應壓力、租戶搬遷至非中央商務區的趨勢以及需求遲緩等多重壓力迫使業主調整租賃策略以吸引並保留租戶。非中央商務區的租金表現呈現板塊差異性，部分業主表現出更強的租金調整意願，提供更多激勵政策。面對未來大量新增供應，市場壓力持續加大，三季度非中央商務區租金環比下跌1.8%至5.7元每平方米每天。

    三季度上海零售物業租賃勢頭穩步復甦。仲量聯行華東區零售地產部總監黃臻表示，隨着租賃需求的逐步恢復和更多的租金優惠，零售物業中的空置面積被逐步回填。三季度上海市區優質零售物業租賃活躍度進一步提高，淨吸納量上升至32萬平方米。第三季度餐飲業態持續擴張。同時，運動服飾及裝備、高端護膚及香水、珠寶首飾和新能源汽車展廳等零售業態也保持相對積極的擴張趨勢。

    三季度非核心商圈錄得包括鴻壽坊、龍華會、海夢一方和上海信泰中心四個新增項目入市，共計25.1萬平方米，四個項目入駐率均超過80%。三季度核心商圈沒有新增項目入市。

    隨着更多品牌積極尋求核心商圈的擴張機會，三季度核心商圈空置率環比下降1.7個百分點至11.7%。然而在非核心商圈，由於供應壓力較大，品牌對項目普遍持謹慎態度，三季度非核心商圈空置率環比小幅下降0.5個百分點至11.6%。

    三季度核心商圈租金自2022年以來首次呈現回穩上升趨勢，環比上升0.5%至46.6元每平方米每天。非核心商圈供應壓力猶存，租金環比進一步下跌1.0%至17.0元每平方米每天，但較前一季度跌幅收窄0.3個百分點。

    除了傳統零售物業，近期上海網紅街區成為零售新亮點。以武康路、安福路、愚園路、東平路、東湖路等為代表的網紅街區正成為不少品牌首店、特色店、旗艦店和快閃店的首選。這些網紅街區的門店業態也日益豐富，除餐飲外，越來越多的運動品牌、香水香氛和生活家居品牌也正在進駐網紅街區。網紅街區經營時間相對靈活，戶外街區帶來的休閒和鬆弛感吸引了大批年輕消費群體。此外，品牌不斷挖掘自身的獨特內核，並與一些具有文化和歷史特色的網紅街區相結合，打造獨特的品牌門店，有助於擴大品牌知名度和增加品牌話題度。（宋健）