在中國新型城鎮化建設紮實推進的背景下，作為住房市場中的重要組成部分，長租公寓正在為越來越多在城市生活的人提供高品質、交通便捷且價格合理的居住選擇。繼2018年的《新挑戰，新機遇》和2021年的《乘勢而上，啟航新征程》之後，仲量聯行19日重磅發佈針對這一市場的系列研究之三《順時聚勢，向光謀遠——2023中國長租公寓市場白皮書》，剖析這一熱門業態的發展現狀，探討未來趨勢和機遇。仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示，「我們曾經提出中國長租公寓的發展可以分為引入期、發展期、快速成長期和成熟期四個階段。基於此次我們邀請23家長租公寓運營商和超過50家投資機構參與的問卷調研所呈現出的結果，市場迎來更多參與者、產品和租賃客群更趨多元化等新現象，我們認為目前中國長租公寓市場已經步入『快速成長期』的嶄新階段。」

重點長租公寓品牌總房源套數存量

    年輕租戶催生小戶型+短租期需求

    在白皮書中，仲量聯行提出中國長租公寓市場的發展動力模型——人口趨勢、購房門檻，政策導向，以及年輕一代居住觀念變化等四大驅動力持續夯實長租公寓市場發展的基礎。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長租公寓項目的平均入住率分別達到89%、93%和96%，且租金均實現企穩回升體現出即便經歷了疫情的衝擊，長租公寓所承載的「剛需」依然韌性十足，具有抗周期性的特點。

    此外，根據調研結果，仲量聯行還分享了多個最新趨勢。首先，從客戶畫像來看，20至29歲的租客佔比最高，客戶的年輕化推動了對小戶型公寓需求急劇增加。儘管職場人士目前仍是主流，但高校學生和自由職業者對長租公寓的需求也呈穩步增長態勢。其次，從客戶訴求來看，租客在選擇長租公寓時首要考慮的因素是區位和交通便捷性，在此基礎上，租金合理且品質良好的公寓更具吸引力。第三，從租賃周期來看，由於經濟不確定因素增加，以及青年人群工作調動頻繁等原因，租戶更偏好靈活租期。有42%的運營商表示在運營項目上的租戶平均租期在六個月到一年之間。最後，從獲客方式來看，自有渠道營銷已經成為不少品牌開源節流的關鍵渠道，通過品牌官網、APP、小程序等簽約的租戶佔比達54%，已經高於第三方平台（34%）及傳統線下中介（12%）。不過，來自企業端的租戶目前佔比還只有16%，表明企業租戶市場還有很大開發空間。

2023年上半年部分頭部長租公寓品牌平均出租率

    開發自有品牌將成未來趨勢

    從投資者的角度來看，隨着中國長租公寓市場步入快速成長期，強勁的租賃需求、穩定的投資收益和資產流動性的不斷增強讓此類資產的吸引力進一步提升。根據仲量聯行問卷調研結果，超九成投資機構都計劃在未來三年開啟或追加長租公寓投資。而在發展模式上，重資產收購依然是主流，95%的投資機構選擇購買存量資產，同時投資運營平台和租賃資產運營等模式也開始嶄露頭角。在運營方面， 62%的投資機構會選擇委託成熟的長租公寓品牌運營項目以確保產品和服務質量。不過，據統計，55%的投資機構在收購項目後會選擇開發自有品牌並由內部團隊運營，另有29%的投資機構選擇由第三方團隊運營其自有品牌，顯示出打造自有品牌將成為行業新趨勢。

    論及投資方式，與內、外資基金和本土化經驗豐富的運營商進行聯合投資成為了各大機構備受青睞的選擇。而計劃新建開發租賃住宅用地的投資機構則通常需要與國有企業或政府平台公司合作。此外，對於被長租公寓的穩定回報吸引而來的高淨值人士和家族辦公室來說，獨立投資亦是過半數（53%）投資人的選擇。隨着各類投資機構紛紛逐鹿長租公寓市場，投資策略也呈現出多樣化趨勢，其中增值型和機會型投資仍為市場主流。至於投資回報率，多數投資機構的預期集中在4.5%-5.5%之間，以首批保障性租賃住房公募REITs上市所提供的參照為基礎，51%的投資機構認為未來5年長租公寓的資本化率會下降50個基點以內。

投資動因

    打造提升「產品力」 在資管時代下行穩致遠

    從恣意生長到規範化發展，中國長租公寓市場目前已經進入了高質量發展的新階段，在資產價格高、土地獲取難、供應壓力大等因素的影響下，以資管為驅動以品質為保證的降本增效，已然成為長租公寓行業破局的關鍵。在市場新一輪發展迭代過程中，打造「產品力」將是市場各方參與者的着力點。

    白皮書指出，構建「產品力」需要依託有效的項目研判系統，對項目的選址、定位、改造、增值潛力等進行全方位綜合評估。市場參與者還需要整合不同業態，優化空間使用效率，提高坪效。其次，從建立直銷渠道、打造會員體系，到降低運營成本，減少對第三方渠道的依賴，精細化運營能力對項目的成敗至關重要。最後，因人制宜的產品開發能力也不可或缺，項目需要滿足不同客群的租賃需求，並不斷更新產品和服務，才能提高品牌市場佔有率和公眾影響力。

    「中國長租公寓市場逐步走向專業化、精細化、規範化，不論是向內培育資管軟實力，或是向外發掘藍海新市場，各方參與者都需要協同合作，深入構建『投融建管退』全生命周期閉環，才能確保行業行穩致遠，實現高質量發展。」仲量聯行中國區投資及資本市場負責人龐樹東總結道。（記者 王靜抒）

頂圖：中國長租公寓行業發展推動力