戴德梁行19日發布的《全球寫字樓市場影響洞察》研究報告預測，全球寫字樓租賃基本面將受新冠肺炎疫情導致的經濟衰退以及在家工作趨勢的顯著影響，未來3年中環租金跌四成。有學者認同報告的預測，其中一個原因是人工智能(AI)的發展會令不少文書工作被人工智能替代，使寫字樓的需求下降。

　報告估計，2022年第一季度經濟和就業情況將全面復蘇，寫字樓空間需求將增加，空置率轉趨下降，租金開始上升。至2025年，全球寫字樓空置率將回歸到危機前的水平，大約在11%水平，同時租金也將恢復到危機前的最高水平。全面復蘇的時間線與大蕭條時期一致，惟在家工作趨勢的影響下會略有滯後。

　料2022年Q1經濟全面復蘇

　報告指出，相比全球其他地區，亞太區增加彈性工作及在家工作未成為主流，預計不會對寫字樓市場帶來太大影響。香港寫字樓供應短期內將由企業以節約成本為由的搬遷需求所帶動。

　戴德梁行香港執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰(Keith Hemshall)說：「預計新冠肺炎疫苗將於2021年中推出，市場將於明年下半年恢復積極勢頭開始漸趨活躍。市場的租賃活動將主要由一些新寫字樓項目推動。」該行估計，本港甲級寫字樓淨吸納量將於2022年回復正數水平，合共約110萬平方呎。另外，2022年市場將有約380萬平方呎的新寫字樓供應，為紀錄歷來新高，或為寫字樓租金帶來一定的壓力。

　戴德梁行研究部助理董事莊承傑表示，縱然市場淨吸納量於2022及2023年將出現正面吸納情況，惟部分業主或因市場出現的大型新寫字樓發展項目而備受壓力。該行預計，今年第三季至2023年第四季之間，各區整體及中區平均租金，將分別下調25%至30%和32%至37%，並將於2024年見底。

　AI發展令寫字樓租金持續下跌

　獨立經濟學家巫伯雄接受本報訪問時稱，中環商廈租金今後3年跌四成是「有機會」的。除了在家工作的影響之外，還要留意的是人工智能(AI)的發展也會促使寫字樓租金持續下跌。

　中環律師樓林立，有人戲言以後機器人都做得到律師。巫伯雄認為，不少文書性的工作會被人工智能所替代，影響不容小覷。他建議港交所(388)採納人工智能發展方案，因為能夠提供全天候的服務，所產生的印花稅能增加不少。另外，在惡劣的天氣之下，AI技術依然可以運作，對投資者而言也是好事。（記者 鄭珊珊）