年龄超过40岁，买房为了养老，踩盘仅1-2次，只要第一眼印象满意，就迅速出手。

　　年龄超过40岁，买房为了养老，踩盘仅1-2次，只要第一眼印象满意，就迅速出手。在广东省中山市，活跃着一波土生土长的香港大龄购房者，他们为自己退休以后的养老“大计”寻寻觅觅。

　　同一节点，年轻的港漂Eva，正等待心仪的深圳福田口岸新盘入市，她说，其他城市就不考虑了。

　　同样毕业于香港、拿到香港居民身份的Yvonne，则坚定地将购房范围圈定在香港城中。

　　2019年11月6日，香港特区行政长官林郑月娥公布了三类16项普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施。大湾区9个城市楼市彻底向香港居民敞开怀抱。

　　广州走得更远一步，港澳人士在广州各区购房，无需再提供学习、工作、居住证明，仅需提供港澳身份证和通行证，并满足境内无房的条件，即可购买一套住宅。

　　受够了高昂房价的香港居民，踏上了北上购房征途。这是不同年龄阶层的香港购房者，选择不同置业路径的三个故事。

　　中山买房养老

　　在中山市城区的国际酒店，抑或是中山港码头，这些天，香港客人只要一走下直达快巴或快船，守候在周边三两成群的中介人员就一哄而上，迅速截获。用行内话形容，这是在“捞客”。

　　从2019年9月开始，“捞客”战术在中山市各大连接香港的交通要点愈发常见。“这个时间点，从香港过来看房的客户的确增加了不少。”林亚说，中山房地产中介圈内，新近流行一句话，得香港客者得天下，“接到香港客户就发财了。”

　　他是中山市Q房网的一名中介人员，在房地产行业摸爬滚打了三年，最近半年的楼市景象出乎他意料——以前中山并非没有香港客户，但现在，香港人更爱抱团来买房。

　　林亚的一位同事，上个月刚刚促成一单香港客户在中山市区的豪宅成交。不到三周时间，这个香港客户又接连介绍了另外两个香港朋友前来。

　　提起同事的香港生意，林亚直呼运气好。

　　同样是在中山。作为一家TOP30房企中山区域的营销人员，张阳所负责的楼盘，2019年5月至今，香港购房者已经占到整体成交的80%。

　　但在此之前，中山的限购政策犹如拦路虎，“那时候，十台客里面都未必有一台是香港客。”张阳告诉经济观察报。

　　按照过往规定，香港居民需要在境内工作、学习满一定年限，方可购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，香港居民购房还需符合当地政策规定。

　　而中山这一轮限购政策始于2017年，彼时，中山市要求非本市户籍居民家庭必须提供半年以上在中山连续缴纳个人所得税证明或社保证明，才能购买1套新房;对于在中山辖区内没有住房但祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买1套新房。

　　“从去年5月开始，中山就逐渐放开了港澳人士的限购条件，只需要提供一个月的社保证明就可以了。”这成为张阳楼盘香港客量增加的一大因素。

　　更直接的“一把火”出现在2019年11月6月，香港特区行政长官林郑月娥释放了包括“豁免香港居民在大湾区内地城市购房的工作年限证明等限购条件”在内的多项惠民措施。

　　由此，香港居民获得直通粤港澳大湾区内地城市的“房票”，“现在港人在中山买房要求更简单，只需要提供一份中山的无房证明，出具社保记录就可以了，没有任何年限限制。”林亚说。

　　林亚近期刚刚促成一单成交，对方是一位已过知天命年纪的香港长者。从未萌发内地购房想法的他，在限购放开之后突然冒出念头，要到中山养老。

　　年龄在40-50岁以上不等，买房目的更多是为了养老，青睐的户型面积多在100平方米左右——这是近期这部分北上购房的香港客户画像。他们选择到中山看房，本身早已具备强烈的购买意愿，基本上只需要1-2次踩盘，看到喜欢的房源，下手速度极快。

　　2019年的最后两周，Michael就在为房子奔波的路上度过。他是土生土长的香港人，目前在上海一家外资企业担任高管，还有4年该退休了。

　　不想回香港，也不想离得太远，Michael最终将目光投向中山。一天时间踩盘，隔周将老婆带到中山，当场拍板入手，整个购房流程干脆利落。

　　他给出的理由也很简单：香港国际机场转轮渡可以直达中山港码头，全程大约一个小时，深中通道很快就会开通，交通颇为便利;中山的常用语言是粤语，沟通不存在问题;房价便宜，尤其是还有不少品牌新盘可供选择。

　　港漂置业梦

　　林亚正聊起自己带香港购房者踩盘的经历。

　　“我们一起参观项目样板房，踏进主卧，一个面积大约30多平方米的大套间。客户就惊呼，单这个主卧，都有我女儿在香港买的房子那么大了。”

　　选择中山之前，这位香港购房者曾在香港看上一套房子，折算下来，均价大概人民币16.5万元/平方米。

　　一路高昂的房价，狭小的人均居住面积;700多万香港人，不到50%的住房自有率，种种都是驱使部分香港大龄购房者外流至内地的根本原因。

　　香港特区政府公布过一份《2016年中期人口统计》报告，里面显示，香港家庭住户的人均居所楼面面积中位数为15平方米。

　　而2003年至今，香港房价一直逆周期上涨，美联物业提供的数据显示，2019年，香港楼价虽然由高位回落，但与2018年底相比，仍呈现微幅上涨趋势。截至2019年24日，香港楼价指数为165.11，2019年累计涨幅约2.55%。

　　“香港楼价高、租金贵，形成巨大的生活压力，是严峻的民生问题。“这一句话，两度被写进施政报告里。

　　林亚带看的楼盘是雅居乐剑桥郡，毗邻中山市中心区，精装均价1.5万元/平方米。两相对比，单价差距超过10倍。

　　价格上的绝对优势足以对香港客户迅速产生吸引力，原本预计购买100平方米户型，最终这位香港购房者一举拿下一套140平方米的豪宅。

　　“地域性、价格和楼盘体量”，林亚在与香港购房者的接触中，总结出他们到内地购房的三大考量因素。

　　如果从地域性进行观察，过往，香港人对粤港澳大湾区的9座城市，感触更多的当属深圳、东莞，中山未必是他们的第一选择。张阳接待过的很多香港购房者，对深圳市场如数家珍。毕竟从地缘性来看，深圳距离香港最近。

　　但也正因此，这类香港购房者对深圳的高房价早有预期。“以前，他们更加倾向深圳或东莞，现在?直白点说，买深圳的楼盘，还不如直接在香港买房。”张阳说，最近半年时间，很多香港购房者选择直接到中山看房。

　　一个有趣的现象是，当一部分香港大龄购房者在中山楼市中为未来的养老“大计”寻寻觅觅时，年轻的港漂们却依然将目光放在深圳这座城市。

　　2019年前11个月，港人通过美联深圳累计购房的数量，相比去年同期增加了81%;若单独统计2019年7-11月，港人累计买房的数量，更是同比上涨94%。

　　已经换上香港特别行政区身份证的Eva正苦苦等待深圳福田口岸的新盘入市。她在香港完成学业，尔后留在这座繁华的城市，打拼了几年，顺利拿到香港永居身份。

　　早从去年底，Eva就开启了自己在深圳的看房之旅。她上班地点在香港新界，工作时间比较灵活，“过关”对她而言并非麻烦事。由于本身并非港二代，在深圳购房，更便于与内地的家人相聚。

　　于是，临近深圳福田口岸的绿景红树湾，被列入她彼时的考虑范围内。案场销售前期给到她的口径是，预计价格介于7-8万元/平方米左右，只需提供香港身份证、回乡证和无房证明，甚至连社保证明也不需要。

　　然而，开盘之后动辄10万+的单价，阻挡了她入市的“脚步”。她也一度转向香港的楼市，但动荡的社会环境让她忧心不已。如今，Eva属意的一个福田新盘仍未开售，她说，咬咬牙等下去，其他城市不考虑了。

　　留港意愿

　　“新年快乐。”1月1日凌晨，Yvonne从自己的微信发出一条朋友圈，配图是新年第一天与朋友们欢聚的合照。

　　这是Yvonne来到香港的第五个新年。四年前，她从香港一所大学硕士毕业后，顺利拿到留港签证，成为一名港漂。

　　时至今日，Yvonne每个月至少会抽出一天，穿梭到深圳，逛街、购物、聚餐 这里俨然是她生活的第二场所。

　　但与Eva截然不同的是，在Yvonne的购房大计中，深圳并未列入选项。“吃喝玩乐可以一个月去一次，但我不在内地工作生活，买房肯定还是要留在香港。”

　　Yvonne的选择也几乎是清一色香港青年的意愿，“只有上了年纪的香港人，活明白了，才不会跟钱过不去，接受到内地去买房。”她说。

　　事实上，对于Yvonne而言，这个决定也足够艰难。哪怕个人收入在香港属于中等水平，但她完全没想过依靠自己在香港买房。“香港房价这么高，青年买不起房是老生常谈。除了少数从事金融或医生行业的香港青年外，无论是首付，还是供款能力，目前的这些私楼完全超过一般人负担能力。”

　　Yvonne的一个朋友，最近刚在香港入手一套20 多平方米的房子，总价400多万港元，首付36万港元。通过银行压力测试之后，这位朋友申请到9成房贷，30年按揭期限。哪怕这样，每个月月供也达到1.5万港元。

　　申请9成房贷的楼价上限放宽，这也是2019年10月16日香港特区政府公布的《施政报告》中所提到的新政——首次置业人士(即申请时并未持有任何香港住宅物业)可申请最高九成按揭贷款的楼价上限将由现时400万港元提升至800万港元;可申请最高八成按揭贷款的楼价上限则由600万港元提升至1000万港元，包括自用楼换楼按揭。

　　香港土地注册处数据显示，上述新政发布之后的2019年11月份，香港住宅楼宇买卖合约数目达到5756套，相比10月的4001套上升了43.86%。

　　不过，Yvonne在与多数香港年轻朋友交流之后发现，虽然政策规定“放宽”，但房贷的真正决定权掌握在银行手上。银行肯定要先做压力测试，如果月收入、还款能力跟不上房价水平，意味着购房者没有办法通过银行的压力测试，这种按揭贷款申请自然也不成功。

　　“这些年来，香港金融管理局推出非常多针对楼市规管的逆周期措施，对于压力测试这个事，规定向来就非常严格。”Yvonne对经济观察报表示。

　　尽管困难重重，但正在等待满7年办永居的Yvonne仍旧不曾改变购房主意——“因为房子是刚需，只要我还在这里生活工作，这就是我无法逃避的问题。”（文 |  陈博）