12月24日平安夜，因为一宗巨无霸地块的横空出世上海变得不那么平静。

　　上海土地市场官网发布的一则公告显示，徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28宗地块正式进入预申请阶段，地块起拍价保密，但参拍的保证金已经高达65亿元。

　　28宗地块位于徐汇区斜土街道106、107、108街坊，东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路。总占地面积32.37万平方米(其中出让面积23.13万平方米)，地下水平投影占地面积为28.58万平方米;地上计容面积108.7万平方米，地下建筑总面积不超过71万平方米(其中地下商业面积不超过6万平方米)。28宗地块将以整体一次性的方式出让。

　　上海目前的总价地王是中民投于2014年拿下的董家渡地块，该地块出让面积为12.67万平方米，保证金为49.6亿元，起拍价248.05亿元，最终成交价为248.5亿元。

　　而此次挂牌的黄浦江地块，无论是体量还是保证金都已经远超董家渡地块，如无意外，届时出让将问鼎上海新一任总价地王。

　　“真的是块好地。”上海中原地产市场分析师卢文曦在12月25日向时代财经指出，在黄浦江两岸，靠近市中心的地块已经不多了，而且徐汇滨江现在已经初具规模，商务商业环境越来越成熟。

　　黄浦江边，豪宅林立。据时代财经了解，目前分布在黄浦江地块周边的二手豪宅都已是“10万+”，安居客数据显示，2009年竣工的尚海湾豪庭二手房价格为11.23万元/平，2014年竣工的海珀旭辉二手房均价13.05万元/平，2015年竣工的保利西岸二手房均价为13.25万元/平。

　　但该巨无霸地块的开发不是一件易事。卢文曦表示，这么大体量的地块对开发商要求很高。一是资金，地块光保证金就65亿元，不是一家房企就能“吞下”;二是开发难度，地块是综合性地块，有大量商务商业地块，还有房企最头痛的租赁房，都是投入大，回报周期长的物业。此外，商务商业的长期运营也对企业提出了很高的要求。

　　公告显示，黄浦江地块性质为商办用地、餐饮旅馆业用地、文体用地、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。其中住宅建筑面积仅20.01万平方米，占总建筑面积的18.12%，而且绝大部分都是社会租赁住宅用地。

　　据时代财经统计，28宗地块中，包含社会租赁住宅的有四宗，而且占比都很高，租赁住宅总计不小于1187套。具体包括xh130D-12地块，为商业、租赁住宅综合用地，租赁住宅小于90%，商业大于10%;xh130F-06地块，为社会租赁住宅用地、商业综合用地，社会租赁住宅不大于54%，商业不小于46%。

　　xh130F-12地块，为商办社会租赁住宅综合用地，办公大于10%，商业大于10%，社会租赁住宅小于80%;xh130G-09地块，为商业、商品住宅、社会租赁住宅综合用地，商品住宅不大于23%，商业大于10%，社会租赁住宅不大于67%。

　　而纯宅地只有一宗，即xh130G-03地块，土地面积为9291.2平方米，容积率为2.5，计容面积23228平方米。

　　加上xh130G-09地块中不大于23%的商品住宅(计容约6329.416平方米)，黄浦江地块可售住宅计容面积共计29557.416平方米，还不到3万平。

　　可售住宅稀缺之余，黄浦江地块对开发商也提出了极高的自持要求。根据规定，受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业，60%办公，100%文化体育。

　　同时，社会租赁住宅严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。

　　庞大的体量、昂贵的价格、高难度的运营，黄浦江地块注定不是一块容易吃下的肥肉。卢文曦认为，这地块一家公司是扛不下来的，应该会由2-3家房企组成的联合体拿下。

　　同策研究院总监张宏伟直言，肯定是需要实力相当雄厚的企业才能拿下的，地块的地价加后续开发，需要沉淀几百亿的资金，能拿下的企业主要有两类，一类是国企+银行，一类是有基金背景的境外资本+房企，“房企相信不会是高周转的房企，因为资金沉淀太大了”。

　　易居企业集团CEO丁祖昱也指出，该地块有它的独特性，比较完整且体量非常大，相信政府跟目标对象前期是有充分而长期的沟通，不是单纯价高者得的问题。丁祖昱还透露，意向参拍者可能是两家世界五百强的联合体。

　　根据挂牌公告，最终结果将在2020年1月19日揭晓。