文 / 巴九灵

　　今年，房产线下课去了6座城市，在不同的城市里我们提出了新的观点：

　　比如长三角一体化给上海及周边城市带来新的机遇;粤港澳大湾区为深圳赋能;地理位置优越的南京在南北纵线上通吃江苏、安徽两省;超级生态企业给只有西湖的杭州增添了生机;TOD之城的成都就像是装上13个超级发动机的齿轮……

　　每一座城市都在焕发新的光彩，作为首都的北京自然不甘落后。在线下课之前，小巴“偷师”北京楼市的11条黄金观点，先来一睹为快吧!

　　地理位置

　　1. 如果你仔细留意，会发现北京三环内除长安街以外，基本没有东西或者南北方向的贯通主干道路，从古至今，首都的防御思想从未改变。

　　2. 很多看过北京最新一期总规划的朋友会注意到，除了北部的西北旺、北七家;东边的通州;西边门头沟;南边的亦庄和天宫院，北京的五环基本是被绿地规划所包围。　　

　　3. 外围被封堵后，我们的内城其实也并不乐观，如果你有留心观察的话，其实五环以内，有大量的空置区域。仅以最繁华的东三环至东五环为例，上图中的红色方框都是公园绿地，绿色方框是闲置空地或农村(是的，北京五环内外还有大量农村)，而红色部分，政府是不太可能放出来开发的。(同上图)

　　城市对比

　　1. 北京的土地开发和城市规模被牢牢限制，目前的情况是：北京的建筑密度远低于上海，人口和上海持平，建成面积接近，住宅套数接近。

　　2. 相比上海，北京的外来人口更加年轻，这意味着更多的劳动人口和劳动时间，更高的消费欲望，更少的基建支出。　　

　　3. 与直觉相违背的是，印象中“大老粗”的北京不仅第三产业的占比比上海更高，在比重上也远远超过上海。这一结果和互联网、金融业还有文化娱乐传媒业的加持有着紧密的联系。　　

　　城市房价

　　1. 目前，北京超过60%的二手房交易，总价都在500万以下，这个价位对应的主流面积段也就在60~80㎡，而其中最多的是三四环内的老公房，以及五环外地铁周边的次新两房。

　　2. 许多“首套上车”的朋友，往往手上只有100万出头的资金，希望买到300万左右的房子。这就导致这个价位的房子很容易出现问题，比如一套五环外地铁旁的“上车”盘，300万只能买到50平的一居室，而如果能加到400万，就能买到100平方米的二居室，实际一居室本身的价值只有200万，多出的100万则是“上车”的门票。

　　3. 对于购买首套房的朋友来说，最重要的是三点：选筹正确，贷款贷足，收益稳定。

　　4. 800万总价以上，可以关注14号线东段从望京至九龙山这一段，8万以下次新。

　　5. 北京买房，总价1800万以内，越高越划算。

　　在选筹上，你拥有更少的买家对手，有更大机会接触性价比更高的房源;

　　而在税费上，更高总价的房产，往往更适合全款买入然后抵押，能够最大程度上节约税费，这是抵押贷的一大优势，总价越多，省的税费越多，而这部分节约的成本往往不为卖家熟悉，成为买家的套利空间。

　　一旦房价超过1800万，贷款又会成为一大掣肘，在北京，单人单笔贷款上限一般在1000万，房价在1800万左右的时候，六成的贷款已经超过1000万。