地产商“试水”开医院、做养老，被舆论视为“圈地”，其中不乏真心转型者，医院的运营管理是一道难以逾越的高墙。　

　    文 | 财经杂志 孙爱民 

　　近日，多个网站出现名为“河北遵化坤桐医院”的招聘启事，“副院长月薪2万-4万元，主任医师年薪10万-20万元，体检中心总检医师月薪1万-1.5万元”。

　　这一薪资，在同城同等级别中很高。而坤桐医院仅是民营二级综合医院的规模。“这本是一个酒店项目，2017年10月8日封顶后，决定转型做医康养结合的项目。”遵化坤桐医院有限公司的负责人李东坡说。

　　计划总投资7.6亿元，坤桐医院原定于2019年底正式投入运营。然而，4月9日，《财经》记者站在该医院紧闭的大门外，看到外墙贴着的一张公示显示：这是遵化宾馆酒店的一期工程。

　　“做医院太复杂，需要找专业的人来做。”李东坡定下的开业目标，因没职工、没设备，医疗机构执业许可证也未开始申请，甚至医疗机构所需的装修都难以按期完成，不得不将开业时间延后半年。他想，可能还会继续延后。

　　“老本行”是建筑工程的李东坡，大步迈向医院的跨界创业，是中国工程建筑、房地产企业在产业疲态已露时，纷纷转型做医疗、开医院的一个缩影。

　　《财经》记者根据公开资料不完全统计，在中国数得上名的前100家房地产公司中，有27家布局医养，大手笔投资可见恒大健康(00708.HK)、泰禾集团(18.170, 0.14, 0.78%) (000732.SZ)、万达集团的身影。

　　新闯入者拥有充足的资本，经年的项目运作经验、市场拓展能力，可这股力量“开弓”并不强劲，“从医”之路磕磕绊绊。他们转型的初衷与碰到的问题，与李东坡或多或少相似，只不过数量级是同比成倍放大。

　　专业性高、政策性强，向来是医疗行业的两大“高墙”，即便现在政府鼓励社会资本办医，政策口子已开，这两堵高墙还是难越。前方，还有医学专业的限制等待这些初入者。最终能否打破舆论“假做医疗实为圈地”的质疑，正在艰难转型的房地产商们还需更加努力。

　　一出手就遭困

　　转做医院是偶然，但这步棋，李东坡下得很谨慎。

　　25年前，从军队退伍回到家乡遵化，李东坡靠摆地摊糊口，之后随友进入建筑行业。现在他是唐山东发建筑安装工程有限公司(下称“东发建筑”)的法人代表，由他控股的遵化坤桐健康管理有限公司(下称“坤桐健康”)，是坤桐医院的全资控股母公司。

　　“我一直在思考企业应该走专业化还是多元化，未来或许有答案。”李东坡对《财经》记者说，在东发建筑承接了一位朋友的遵化宾馆升级改造项目后，“我们探讨后，认为高档酒店需求在遵化有限，决定转型做医康养结合的项目”。

　　李东坡的妻子是一名牙科大夫，曾开过一家牙科诊所，“开办医院算是一个梦想”。即便如此，在真正进入两三年后，他才发现医疗行业门槛有多高，多么的不易为。

　　2017年9月，注册资本为1亿元的坤桐健康成立，一年多后，坤桐医院拿到了民营营利性医院的执照。政府在鼓励社会资本办医与“放管服”，省去了医院执照办理的前置手续。

　　可这也没给李东坡多少信心，最重要的医疗机构执业许可证看起来遥遥无期。按规定，申请医疗机构执业许可证，需要满足批准书，还有适合的名称、组织机构和场所、经费、设施、设备和专业技术人员、规章制度等六项基本条件。此外，还有医疗机构执业登记的主要事项：所有制形式、诊疗科目与床位等。

　　李东坡的坤桐医院，对这些要求几乎无一完备。坤桐医院什么时候能开业?当地卫生部门也说不清楚。

　　“要看工程的进度、许可证办理的情况。”遵化市卫计局副局长周永超接受《财经》记者采访时说，“现在还处于筹备阶段，要等人员、设施设备、建筑布局、环保等都达到标准要求后才能申请。”坤桐医院也是当地政府的一个面向国际的招商引资项目。

　　在李东坡看来，流程性事务不在话下，可以按部就班完成。比如，在决定将酒店项目改为医疗项目后，很快就完成了环境影响评价。

　　但整个项目卡在最关键的开端阶段：如何运营这家新医院?

　　在建筑行业从业20多年，李东坡积累了不少生意经，他认为这些经验平移到医疗行业同样适用。招揽专业人才，除了发招聘启事“试试看”，他还打算从军队医院吸引老医生，与医生集团合作，甚至想要收编遵化市的民营医院医生。李东坡有多个打算，但都举棋未定。他频频与医疗集团、医院管理公司、律师等各方商谈合作。李东坡坦言，有的只是为“取经”。

　　在北京中医药大学医药卫生法副教授邓勇看来，绝大多数转型、跨界做医疗的地产、建筑公司，对医院运营一知半解，“他们只懂得撒钱，大多不知道该具体怎么办医院”。

　　现在李东坡似乎在做两手打算。他想实现办医院的梦想。他清楚遵化市的医疗市场特点：患者流动性强。“我们希望通过改善环境、差异化经营，能(从公立医院)留下一部分患者。”同时，距离北京只有100多公里的遵化，未来中高端养老市场可观。

　　他也在为被并购做着准备。在接触过中信医疗集团等大公司后，李东坡开始在医院资产上有意为之：自持坤桐医院所处的商用土地，并建成营利性医院。“为以后的合作提前布局，省得人家想并购的时候，自己不合格：资产与医院的条件，得满足收购方的条件。”李东坡告诉《财经》记者。

　　快钱难砸出一家好医院

　　“房产企业想要开医院时，宛如暴风骤雨，可是真正要项目落地时，往往变成了和风细雨。”一位医疗投资界人士说。钱能砸出项目，却不能夯实一所真正的医院。

　　邓勇主持了一个关于社会资本办医的国家社科基金课题，研究发现：2017年中国地产行业在健康产业的投资已高达3000多亿元。

　　2019年1月，万达集团董事长王健林在年会上宣布：万达正式进军健康产业。早在三年前，万达集团便与英国国际医疗集团(IHG)签订合作协议，万达将总投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，由IHG运营管理并使用IHG品牌。IHG 2015年进入中国，在华公司为英慈医疗。

　　英慈医疗中国区原医院业务总监王一帆告诉《财经》记者，“当时签的主要是青岛和成都国际医院的项目，青岛医院项目在万达建成后，卖给了融创。”投资20亿元的青岛万达英慈国际医院，原计划是2018年开业;2017年7月，该项目随着万达13个文旅城项目被售给融创。

　　去年9月，万达集团又与美国匹兹堡大学医学中心(UPMC)签订战略合作协议，将在北京、上海、成都等地合办五家顶级国际医院，王健林在签约仪式上表示成都医院已经获得批准进入设计。

　　IHG与UPMC同属医院管理公司。万达是否更换了国际医院管理的合作伙伴?新的五家国际医院进展如何?截至记者发稿，万达方面表示不予置评。

　　有行业内人士对《财经》记者分析，万科集团已从广州蕙心医院项目中退出。该项目于2016年底开业，被视为万科在医疗产业上的第一个医院项目。蕙心医院是广州万科公司运营的项目。

　　广州万科相关人士接受《财经》记者采访时表示：该公司并未从蕙心医院项目中退出，“运营良好，预计第三年开始实现盈利”。

　　与万达150亿元的合作，是英慈医疗在中国的第一个项目。此后，该公司还与碧桂园(02007.HK)、杭州科谊地产等多家房企签约。据英慈医疗内部人士透露：内地的项目都没落地，与碧桂园的合作还没有合适的项目。

　　有的雷声正酣，也有的打退堂鼓。绿景控股(8.420, 0.39, 4.86%)(000502.SZ)从2015年退出房地产业务，计划募集超百亿元布局妇幼医疗服务领域，先后与首都医科大学附属北京儿童医院、北京市儿科研究所等签订合作协议。此后，两项合作终止。

　　绿景控股2018年财报显示，将资金、盈利有较大压力的早期医疗项目的全部或部分股权进行剥离，其中包括北京明安、明安康和100%股权，以及南宁明安70%股权，总对价逾2.84亿元。本次交易完成后，绿景控股只持有南宁明安30%股权。

　　在对深交所重组问询函的回复中，绿景控股否认退出医疗行业，解释称出售三家医疗资产是因为“尚处于业务开拓期或建设期，盈利能力存在较大压力”，未来“寻找给公司带来稳定现金流、成长性高的、较为成熟的优质医疗资产”。对于医疗板块亏损的原因与未来的收购计划，截至记者发稿，绿景控股未予回复。

　　“地产商看到(医疗)这条路不太理想，撤出来的也越来越多。”王一帆告诉《财经》记者。

　　打退堂鼓的公司，多少体会到“隔行如隔山”。在投入与产出比方面，医疗行业与房地产行业截然不同：医疗是长期投入、回报周期长;地产讲究的是周转快、高利润。“地产商投入一个亿，按照他们的惯有逻辑，希望有20倍的回报;即便认识到医疗回报低一些，也希望有两三倍的回报。”王一帆分析，医疗行业至少需要三年，才有希望实现现金流持平，“两个行业的期望值差别很大”。

　　邓勇观察到，民营资本大金额投资医院，一般五年内很难回本、实现盈利，“民营资本很难耗得起，30亿元以上的投资，连国家队都耗不起”。

　　2018年5月，泰禾集团董事长黄其森宣布准备连续五年每年投入100亿元，加上运营成本，要投入800亿-1000亿元到医疗领域，并表示“做好了十年八年不赚钱的准备”。

　　“现在地产全行业做医疗，还处于试水阶段，贸然一下子投这么多，未必理性。”上述医疗投资界人士分析，泰禾这种壮士断腕的风格值得肯定，“关键要看项目的遴选、落地后的管理”。

　　一位创投资本创始合伙人告诉《财经》记者，他的一个朋友上世纪90年代从房地产行业转型做口腔连锁，尽管已经有数十家门店，仍然后悔从房地产行业转型，“后来想回也回不去了”。房地产行业从1998年开启新一轮建设高峰期，十多年的发展使其成为国民经济支柱产业，也让从业者赚得“盆满钵满”。

　　医疗投资界有一句经典：从来不干雪中送炭的活，只做锦上添花的事。“在医疗领域，新建项目基本是退不出来的，除非整体打包出让，但是能接盘的人少。”邓勇说。

　　外行如何做好医院

　　王一帆半年前从英慈医疗离职，重回实体医疗。他对在中国采用管理输出的模式做医院，不乐观。医院的运营管理，是地产商投资医疗最大的短板，地产商多寻求与医院管理公司合作来解决，但一旦医院的产权与管理权分离时，管理便会到处受到掣肘。

　　地产商负责医院建设，医院管理交给专业公司，后者收取管理费。这看似清晰的所有权与经营权分离，当涉及到费用时，管理就会受限制，比如每年的预算定多少，就很难处理。“虽然合同已经将责权界定清楚，但实际操作起来很难。”王一帆说。

　　不仅如此，受委托的医院管理公司，很容易把自己做成一块“铺路石”。“做得不好，会被质疑能力不行;做得好了，又很容易被踢掉。”王一帆说，“大地产做医疗也会这样做。”

　　除了委托管理，不少地产公司自己成立医疗管理公司，挖来三甲医院管理者来坐镇，为此能开出300万到500万元的年薪，但这些已有点职业经理人味道的管理者，多来自全政策化加半市场化的公立医院。初来乍到这些完全市场化的民营机构，管理理念的大相径庭让双方都难以适应。

　　有的三甲医院院长、副院长，到了民营医院，还端着公立机构做院长的架子;可投资方觉得是：“我高薪聘请你来，怎么管理医院得听我的”。

　　李东坡的坤桐医院，也面临聘请还是自己培养专业管理团队的选择题。此前已经在跟北京的公司谈，在医院将来利益分配上正在磋商。但他骨子里不相信“空降兵”，“医疗的可复制性特别小，不同地域医疗资源、人口、发病率不一样，理念也有差异;如果管理团队理念太先进、成本太高，也很难合得来”。

　　与国际上著名的医疗集团、管理公司合作，是头部房地产公司投资医疗的热衷之举。但理念的协同仍是关键。

　　王健林在与UMPC签约仪式上演讲时表示，“万达集团一个最大的特点就是执行力强、速度比较快，所以希望美国的朋友能够有一个好的心理准备跟我们合作。一个医院建个五年八年的那就太慢了。”

　　最近，美国西达赛奈医疗中心副总裁Heitham Hassoun在北京参加中美医院合作峰会时表示，“希望找到世界观相类似的合作伙伴，最终才会彼此交换经验和合作。”

　　从那么多国际合作中可以看出，简单地将国外医院的理念照搬到中国是行不通的。IHG亚洲区首席运营官韩旭曾建议，如何把国外的运营理念、医疗资源引进中国并进行本地化自我造血，才是地产企业成功进入医疗行业的关键。

　　“不能坐等优惠政策”

　　城郊地带，是地方政府大力开发的地点，一系列优惠政策随之而来，寻求同社会资本合作建医院。拿地的便利与便宜，可谓地产商进入医疗的主因。

　　“在地产商看来：先把地给圈了，这个项目就是我的了，等三五年后市值提升再卖出去。”一名业内人士告诉《财经》记者，对地产商而言，项目运营的好坏，就另当别论了。有地产商为了尽快进入医疗行业，新建的医院一般申请为非营利性医院，可以享受低税、医保、水电的优惠。等“翅膀硬了”，就把医院性质改为营利性，变更土地性质，之后可以做商业地产项目。

　　这样运作的前提是，医院运营状况良好，操作时需补足之前的税费、土地出让金。邓勇分析，大的地产公司会这样做，公司要上市并表的话，则必须这么做，“医院营利或非营利性质的改变，目前没有法律法规明文禁止，主要看医院是否具备变更性质的条件，此外，地方政府和卫生等部门领导的胆量和魄力，也起着很重要的作用”。

　　上述医疗投资界人士跟不少房企谈过项目，清楚另外一个“套路”：第一步，先把项目拿下来，占山为王;然后签署一家医院管理公司做管理;引进器械公司后，前期的钱不给，先垫付资金、按流水给提成;然后再到银行融资。“医院的运营几乎无需自己投入真金白银。”

　　“有的政府为招商引资还给钱、给事业编制。”这位医疗投资界人士称。不少医疗项目打着养老床位补贴的“算盘”。

　　地产商以产权融合的方式，以康养项目便宜拿地颇为普遍。按照地方政府的规定，地产商拿地之后，一部分土地做商业地产、可以出售;剩下的则必须自持、不能卖，往往做成康复养老项目，政府会给每张床位一定补贴，有的城市达到每张床位一年5000元到1万元。

　　在这种模式下，“商业地产的收入基本可以覆盖整个项目的成本，康养收入加上补贴就可能成为净利润。”王一帆分析，“这样房企还是赚的，不太在乎医疗项目是否真正成功。”

　　善用“套路”的公司，把政策研究得很透彻，且敢于贴着红线行走。可如果胆子太大，必担风险。

　　邓勇曾经接受河南省一家公司的咨询，该公司转型做医疗不成功，想起诉当地政府。几年前，河南某市委书记找到该公司负责人，邀请其以招商引资的形式在该市建设一所妇健医院，市委书记代表政府承诺办理医疗机构执业许可证，并让公立医院提供人员培训等方面的支持。双方签订了合作框架协议。

　　2015年，原国家卫计委发文要求“各级妇幼健康服务机构应当根据辖区常住人口数、妇女儿童健康需求、功能定位、职责任务和区域卫生规划、医疗机构设置规划进行合理设置，建设规模适度”。

　　新规之下，该市只能保留原公立妇健医院、不得新建。然而，此时，该公司已投十几亿元建成医院，并请了专业公司搭建信息网络。更巧合的是，时值该市领导班子换届，原市委书记调走了。

　　证办不下来，政府也不兜底。该公司提出让政府回购，政府同意，但是无法一次性拿出这么多钱，项目一直空着。该公司想要提起诉讼，可双方签订的合作框架没有法律效力。

　　邓勇分析，社会资本办医非常需要政府与政策的支持，然而其在合作谈判时往往又处于相对弱势的地位。“行政领导的诚信度、人事变迁、发展思路不断变化，都影响项目的稳定性和效益，再大的地产商都会怕。”

　　一位熟悉遵化坤桐医院项目的知情人士告诉《财经》记者，这家医院进展缓慢，主要在于当地政府一直不敢拍板，此前的方案是引进国药集团，由坤桐控股;把遵化市第二医院撤掉，与中医院老院区的人一起装进坤桐医院。该方案一直没通过。

　　遵化市卫计局副局长周永超对《财经》记者称，国家鼓励民营医院参与公立医院的改革、医共体建设等，“卫计局目前只是初步了解了一些坤桐医院的情况，具体如何参与，由遵化市政府来定，卫计局来出方案;参与的思路，现在只是探讨之中，还没形成最终的方案”。

　　对于政府的支持与优惠政策，李东坡看得云淡风轻，“社会资本办医，不能坐等政府的优惠政策;指着政府的补贴，累死都做不成”。

　　(本文首刊于2019年4月29日出版的《财经》杂志)