眼下香港樓價的回調可以理解為是香港樓市升浪長跑之後的一個喘息，完全不是所謂拐點的到來。

　　近來，有報道指香港樓價開始大跌，由於美聯儲在今年之內已經連續3次加息，隨後香港金管局跟隨美聯儲加息，有分析指，香港已經持續10年的超低息環境開始結束。預期美聯儲仍會不斷採取加息措施且香港不得不跟隨其後，這不僅是香港樓市的一大利空，而且香港樓市有可能面臨逆轉進入下跌周期。顏安生

　　有關注港股市場的分析員指出，今年港股市場上的地產概念股表現差強人意，截至10月5日收盤，恒生地產分類指數已較今年1月錄得的高點回檔20%。摩根士丹利及花旗認為，下半年香港樓價會跌5%至7%;10月24日，瑞銀財富管理發表針對投資亞太市場的月度報告，預測未來6至12個月，香港樓價跌幅可能達15%。耀才證券創始人則稱，若貿易局勢進一步緊張，香港住宅價格或在兩年內大幅下跌，跌幅或達40%。高緯環球則看淡寫字樓及商舖租金前景。

　　從近期香港樓市成交的情況來看，不可否認，投資者觀望情緒濃厚，成交比較冷靜，樓價也出現一定的輕微跌幅。也正是在這種背景之下，唱衰香港樓市的聲音越來越多，看空香港樓價的分析也開始增加。然而，香港樓市真的迎來了拐點嗎?應該如何看待和把握當前香港樓價的微調?因此，我們必須從歷史的角度來進行分析，而不能夠僅從眼前幾個月的數據得出結論。

　　多項辣招無法遏低樓價

　　眾所周知，自1998年亞洲金融風暴以來，香港樓市從高位開始陰跌，及至2003年SARS爆發，香港樓市跌入了最低谷。但從2004年開始，香港樓市開始了一個長達14年的大牛市，從2004年至今，香港樓價漲幅超過4.4倍。在過去的14年裏，只有2016年出現了微幅下跌，其他年份香港房價漲幅可謂氣勢如虹，即使是2008年金融海嘯期間，香港樓價仍然堅挺上漲。2018年前7個月，香港住宅價格依然在逐月上升，只是最近兩個月才開始出現有限的回調。

　　要知道，為了遏止香港樓價的暴漲，香港特區政府採取了許多打壓措施。譬如，從2010年開始，特區政府陸續採取了徵收額外印花稅、重建居屋、限制非本地居民按揭比例，提高內地人在港置業門檻、開徵特別印花稅、暫停房地產投資移民等措施。2012年10月26日，香港特區政府公布了調控樓市的「雙辣招」措施：即自2012年10月27日起，延長額外印花稅(SSD)適用期由2年至3年及增加有關稅率，又針對非香港永久居民及公司買家新推買家印花稅(BSD)等等。然而，所有這些「重招」、「狠招」、「辣招」都沒有讓香港樓價低頭。

　　樓市回調是喘息非拐點

　　香港樓市出現了如此長周期的大漲或暴漲，漲幅如此驚人，幾乎成了一匹脫的野馬，已經無法控制。為何會出現這種情況?什麼原因能夠讓香港樓價如此長周期地只漲不跌?雖然原因是多方面的，但最根本原因還在於香港土地供應嚴重不足。2013年，港府曾公布，從長遠看，香港的住宅土地總供應不到400公頃，也就是說，香港樓市的土地供應是一個硬約束，但本地、內地以及國際資金對香港樓市的需求卻是無限的。因此，對於購房者來說，無論是投資還是自住，只要購入香港的房產幾乎只賺不賠，加之香港超低的利率環境，使得國際投資者與本地市民紛紛湧入香港樓市，並拉升香港樓價節節攀升。

　　雖然第五任特首林鄭月娥在其第二份施政報告中將填海造地作為解決香港樓市供不應求的重要舉措，但填海造地周期漫長，而且容量有限，在可預期的未來十幾年時間裏，香港樓市嚴重供不應求的局面將無法緩解。有鑒於此，香港樓價欲跌還難。那麼，如何看待時下香港樓價的微調呢?試想，一個連續上漲了14年累計漲幅高達4.4倍的樓市出現10%左右的調整難道不正常嗎?即使是一個非常強健的運動員跑馬拉松也有需要喘氣的時候。眼下香港樓價的回調可以理解為是香港樓市升浪長跑之後的一個喘息，完全不是所謂拐點的到來。