作者：路人甲

　　除旅遊外，十一黃金周同時也是內地樓市的風向標。縱觀1998年第一次房改以來的30年房地產業發展史，全國性重磅樓市調控常常在此期間發布，今年假期，雖無樓市新規發布，但市場本身卻也傳來了重要信號。

　　會破例入冬?

　　多地中介反映睇樓的情況與平常沒差別，並未出現購房者假期大規模看房的現象。無論是購房者、中介還是開發商，都多少感受到了市場的涼意。更有江西上饒碧桂園6日傳來因降價售樓處被砸，杭州、上海、安徽等多地上演退房潮。

　　如果說此前率先退燒的深圳因樓價連跌22個月、因平均每月跌了數元錢，而遭一片嘲笑，那麼此刻全國性的涼意陣陣，則入秋已成定局，樓市終於盼來了拐點，相信無數剛需客將露出一絲微笑。

　　秋天來了，冬天還會遠嗎?會否迎來無數人盼望的樓價暴跌的寒冬?地產大佬施永青，曾經闡述一個完整的地產周期分成四個階段為復蘇期、高漲期、調整期和蕭條期，可形象地對應為自然界的春夏秋冬。

　　在房地產蕭條的冬天，樓價腰斬或以上，售樓處近乎無人問津。近年本港曾經歷2次樓市寒冬。1982年關於香港前途問題的中英談判的遇阻，一下子就把樓市泡沫戳破了;還有1997年的亞洲金融風暴，樓價最高暴跌70%以上。

　　但迄今為止，內地樓市還未經歷過一次完整的春夏秋冬的周期。為什麼呢?從宏觀上搜索，最主要的有三點。其一，發達經濟體的樓市周期，是建立在早已完成的城市化基礎上，而內地正在經歷人類歷史上規模最大的城市化浪潮。其二，進入21世紀以來，凱恩斯主義或新凱恩斯主義大行其道，世界各國的宏觀經濟周期都被熨平，削平了波峰和波谷。從屬於宏觀周期的內地房地產行業周期，也必然受到影響，本應出現的樓市寒冬被作為波谷而削掉了。其三，自2003年8月，國務院史上首次將房地產業定義為「國民經濟的支柱產業」以來，雖然近年不再強調，但實際上房地產業一直處在支柱地位。每一次政府出手調控，網民們總一廂情願地以為是為了降低樓市價格，其實，只是為了防止支柱的崩盤。

　　那麼，這一次內地樓市立秋以後，會不會破例再入冬呢，前述支撐樓市無冬的三足鼎立並沒有改變的跡象，例外也就不會到來。

　　這個秋天會有多長?

　　房子屬於投資品，不是消耗性的消費品，消耗品在價格下跌的時候，需求會增加。鮑魚的價錢便宜了，我沒吃過的，也會去嚐嚐，它會吸引新的購買力。但樓價下跌的時候，不容易吸引買家，因為買了之後會虧損，又不能把它吃掉，還須一路持有，所以樓價下跌時較難產生新的需求，反而會逼人家賣樓，這也是典型的投資思維，但大多數剛需客也容易從眾，總認為可以再等等，後面的樓價興許會更低，經驗證明，這往往是錯失良機的陷阱。樓市之秋，正是剛需從容挑房的好時期。

　　既然中國樓市不會有冬天，既然秋天是挑房的好時機，那麼此輪調整期的秋天會有多長?這對於所有剛需客，是一個不能忽略的問題。

　　專家們或用各式的理論模型來做推演，但做為普通消費者，竊以為，也可做出經驗主義的判斷。每一輪的樓價暴漲，都是以剛需的購買力與樓價的平衡點為起跳點的，隨之樓價越漲，購買力越落後，當這種不平衡達到極限以後，樓價就開始停漲或下跌，以等待購買力追上來，再次達到曾經的平衡點後，樓價再開啟新一輪行情，周而復始。

　　以深圳為樣本，2014年9月30日，當時的「9.30新政」出台，深圳樓市開始啟動快速上漲，可以設定此時為當年的平衡點，當時的全市樓盤均價為2.6萬每平米左右，現在的均價約為5.5萬元每平米，價格翻番還拐了一個彎。也就是說，以城鎮職工平均工資為主要標誌的購買力，也必須同樣要比2014年翻番，才能達到當年的那個平衡點，再迎來新一輪上漲的春天。據查深圳城鎮職工平均工資為年均增長10%左右，也就是說要比2014年翻番，需要7年左右時間，如今已經過去了4年，還剩大概3年，如此，入秋後的36個月調整期，正是剛需從容挑房的機遇期，這也正是黃金周樓市所傳達出來的重要信息。